內地房地產龍頭萬科集團與香港地產商新世界發展聯手，
以34.3 億多萬港元，投得的香港西鐵荃灣西站六區土地
文 / 呂良、雨文
內地地產一哥萬科集團來港買地，掀起一陣狂風。除投中標價遠超市場預期外，學者和業界更認為有無形政治之手促成北水南調，勢令香港四大家族一直壟斷的地產版圖出現重新洗牌的局面。
內地房地產龍頭萬科集團在一月下旬，與香港地產商新世界發展聯手，以 34.3億多萬港元，擊退長實、信置、華懋等七大財團，投得香港西鐵荃灣西站六區土地，消息一傳出，地產界為之譁然。首先，這次奪標的價格創同區新高，更遠高於市場估值上限約一成八──市場原先預測成交價最高約 29億港元。
另一令市場愕然的是，這是內地地產龍頭首次參與香港地產項目，高價搶地之餘，也把香港首富李嘉誠旗下長實集團之前在附近投得的兩塊地皮攔腰截開。不論香港地產界或是地產投資者莫不議論紛紛，萬科集團涉足香港市場，究竟會給已經炒得樓價沸沸揚揚的香港地產市場，進一步帶來什麼樣的刺激 ?
新世界發展執行董事鄭志剛在奪標後曾表示，這次與萬科集團首次合作，將本着互利雙贏建立中港戰略合作夥伴關係。萬科總裁郁亮對媒體解釋道：「相信透過相互的品牌效應，能增加市場份額，加強發展優勢。」這次雙方合作，作為地頭蛇的新世界佔八成權益，萬科只佔兩成，即使將來樓盤熱賣，萬科所分得的盈利比例也不高，相信萬科志不在此。
投資界認為萬科到香港上市，可以解決內地資本市場融資困難的問題，因為香港開放的金融市場，可以打通境外融資渠道，達到降低公司融資成本的目標。世紀 21奇峰主席李峻銘就指︰「香港市場雖然不及內地市場龐大，但卻是集資中心，這對萬科打造起自己的品牌有利，有利於日後集團進行集資。」花旗預料，萬科融資成本可由目前年利率 9%至10%水平，在 2至 3年內降低至 6%至 7%，以現時總借貸 630億元人民幣推算，相等每年少付 15億元人民幣利息。
香港左報《文匯報》，在萬科與新世界發展聯手奪得這個項目後，隨即發表文章，正面評價萬科到港投地的舉動，標題是「萬科投地打破壟斷」。文章引述學者所指，「長遠來說對港人而言，乃福多於禍。」
香港地產業內亦有指內地大地產商到香港投地，有助解決所謂寡頭壟斷（Oligopoly Market）的情況。李峻銘指︰「超過 100億元的地產發展項目只有很少地產商可做得到，這在市場上形成自然寡頭壟斷局面，以致地產商可以平買貴賣。現在有內地大地產商來香港發展，競爭多了自然會使價錢降低。」
不過對於不少想置業的香港人來說，眼看萬科來勢汹汹，則是憂心忡忡。因為近年來，內地龐大的熱錢湧向香港，炒高了香港樓價，直到政府出招打擊非港人買賣房屋之後，情況才有所改善，但樓價仍居高不下。
萬科成交價遠超市場預期
另外，內地自由行旅客到香港掃貨，不僅熾熱了高檔消費品市場，就連民生必需品，例如嬰兒奶粉，也成了搶購目標，一些熱門奶粉品牌不但價格三級跳，更出現缺貨的奇景。而如今內地地產一哥猛龍過江並高價搶地，難免令人擔心樓價會如脫韁野馬般，一發不可收拾。銀河證券業務發展董事羅尚沛就指：「理論上，有競爭價錢會愈便宜，但現在這種競爭可能會使樓價更貴。」以這次得標的成交地價 34億多元計算，相當於可建面積每平方呎成本約 5100港元，地產界估計日後售價，要超過每平方呎一萬元以上才有利可圖。
其實，內地地產商早有參與香港地產發展的歷史，規模最大的要數作為中國最大建築聯合企業的中國建築工程總公司，於 1979在香港註冊的控股子公司──中國海外發展（0688.HK）。早在 1997年香港主權回歸前，中國海外發展已經積極發展香港地產項目，但 97年之後香港樓市爆破，在香港的投資出現虧損，因此轉投發展內地市場，直到近兩年內地調控樓市，中海外才再度在香港市場活躍起來。
兩年多來，中國海外發展一共動用 34.1億元投得 5個香港地產項目。但市場似乎對中海外在香港的投地，沒有太多質疑，因為中海外紮根香港已經超過 30年，在香港註冊，並且早已經在香港交易所上市，更在 2007年底成為香港恒生指數成份股，加上公司發展資金是融資於香港金融市場，可以視為一間香港公司。
萬科獲中央「鼓勵」到港發展？
萬科來港買地，令市場最為關注的是它背後一股政治無形之手。香港擁有全世界數一數二最自由最開放的市場，吸引內地公司來投資並不奇怪，但對於萬科介入的時機以及合作夥伴，市場卻有諸多猜測及聯想。
有不願透露身分的香港地產業內人士引述北京消息說，萬科是受到中央以及特首等相關人士的「鼓勵」而來港發展，其目的一方面是「協助」現時香港政府，打破所謂大地產商「壟斷局面」，另一方面亦是希望能幫助政府解決樓市問題。
過往數十年，香港幾大地產商累積龐大的資金及土地儲備。雖然樓價節節攀升、民怨四起，但地產財團在商言商，不可能為配合政府政策而犧牲股東利益。加上外界普遍認為梁振英與香港本土大地產商的關係，不及上任特首曾蔭權時代和諧，有地產集團高層人士更用「惡劣」來形容。因此，鼓勵內地龍頭地產投資者參與市 場，有助現任政府制衡香港本土地產商的作用。
房屋出租街招在香港隨處可見
業界憂內地財團成新地產霸權
羅尚沛指，萬科進軍香港對特首梁振英來講絕對是件好事，梁不用再受制於四大地產家族：「對本地大財團來講，如果他們搞搞震不聽話，政府就可以放閘，引入內地大財團來制衡他們。」
梁振英與華資大地產商的關係交惡，由近期連串事件可見端倪。像 2月 18日長江實業破天荒，將旗下酒店房間一間間分拆在市場放售，明為商業投資項目，暗為住宅項目，推銷廣告上更直接寫明，不必繳交政府為打擊炒樓而徵收的稅項，結果投資者蜂擁搶購，360個房間不足 2日內火速沽清，觸動政府神經。梁振英之後罕有地高調主動評論，強調非常重視事件，政府會密切跟進有需要時會執法。而幾乎在同時間，香港地鐵天水圍天榮站項目截標，原本有 16間財團遞交意向書，但最後竟然沒有財團標，開創港鐵項目招標「新紀錄」，這將影響政府今年的房屋供應目標。地產商事後歸究補地價成本高，但也讓人不禁聯想是大地產商與政府的角力，以表示對政府連串打擊樓市辣招的不滿。
地產市場不同於一般商品市場，有其地域性和資金限制，一個發展項目動輒數十億元。羅尚沛指：「地產界是沒得競爭的。香港許多年已沒試過有內地地產商來港發展，萬科在今次誠邀下來港發展，這使梁振英有機會建立起自己的地產團隊，有別於傳統華資地產商的派系。」但他憂慮，這將形成另一個地產霸權：「萬科來香港，遊戲規則仍然會是一樣，它只會循環下去，只是玩家不同而已。像政府可以批建居居或一些較便宜的地，而這些項目都不需要投標可直接讓指定的發展商來做，這將形成另一個霸權。」在這種局勢下，最終受影響只有香港市民，「本地財團和政府都不會輸，像長實近期分拆雍澄軒酒店項目的事件，長實已把錢袋入口袋裏，而政府則可透過修例改變遊戲規則，輸的只有香港人」。
新世界「挺梁」押中注
這次萬科集團與香港新世界發展聯手合作，被視為是奇怪組合，相信與新世界是「梁粉」的身分有關。有股市分析師表示，萬科身為內地地產業龍頭想到香港投資，照理說應該選擇同樣有龍頭地位，而且發展較積極的長江實業，而非新世界發展。新世界集團以上市市值計算，在香港地產以及收租股當中五甲不入，但最終新世界獲得萬科青睞，相信很大原因是集團主席鄭家純的政治取向。在去年香港特首選舉中鄭家純原本提名另一個候選人唐英年，但卻中途跳船，由「挺唐」轉為「挺梁」，令外界為之驚訝。最終鄭家純果然押中注，不僅對他個人或公司都有更大的發展。
一向沒有在香港出任公職的鄭家純，在梁振英就任後，獲委任成為香港扶貧委員會成員。另外，就在梁振英於去年 7月 1日正式就任香港特首職位後兩個多月，新世界發展於去年9月，擊敗 11個財團，其中包括新鴻基地產、信和置業、恒基地產、會德豐、嘉華國際等香港幾大地產集團，投得由香港市建局推出招標的旺角波鞋街項目。這個項目位處旺角最核心位置，地理位置優越，是市建局多年來最搶手的項目，而統領市建局的主席張震遠，正是梁振英參與特首選舉時的競選辦公室主席。
羅尚沛用新世界「意外拿下」有關項目來形容是次事件。他指新世界不是積極發展型公司，以做長線投資為主，加上旺角波鞋項目屬商舖項目，「以地標性的商舖發展項目來講，新世界絕對不是首選，其它財團都較它更適合」。羅尚沛指新世界已許久沒有拿到同類發展項目。但在鄭家純成為梁粉後，突然間變得積極，先後拿下波鞋街和荃灣西鐵上蓋發展項目等。
諸多巧合令投資界開始看好新世界發展（0017.HK）前景，公司股價也扶搖而直上，由 2012年從年初 1月 3日 6.51元穩步上升，10月 25日升至全年高位 13.2元，之後略微回吐，但 2012年全年計算（31/12/2012收$12.02）升幅高達84.6%，是升幅最大恒指成份股。而踏入 2013年，就在與萬科合作投地成功後，股價更進一步衝高至 15.12元（25/1/2013），創下 26個月來的新高位。
至於傳言獲得中央「鼓勵」到港發展的萬科，除了投地也部署從多方面進入香港市場（圖 2），早在去年5月率先透過子公司斥資 10.79億港元，收購一間已經在香港上市的小型公司──南聯地產的 73.91%股權，變相在港借殼上市，之後改名為「萬科置業」（1036.HK），未來將主打香港地產市場。另外，萬科與新世界共同投地後半個月，於今年 2月 8日向港交所提交申請，將原本在深圳上市的 B股轉成 H股到香港主板掛牌上市，市場預料在四月份就可以於香港掛牌。萬科總裁郁亮早前表示，將B股轉換到流通更好的市場，是為了配合萬科的國際化戰略。
地產界北水南下將成趨勢
這次萬科來港投地，能否增加萬科集團進軍香港 梁振英政府與香港大地產商角力的籌碼？香港五大地產商經過多年來發展，共擁有近 1300公頃的土地。而港府目前的土地儲備當中，一般住宅用地只有 391.5公頃，過去幾年來平均每年政府賣地不足 20公頃。即使未來幾年都由內地地產商投得土地，相信也難與原有大地產商抗衡。不過， 梁振英上台後香港地產事件簿 在萬科投地後，中國海外發展主席孔日期事件慶平曾表示，梁振英新政府上場後，
繼續維持增加土地供應政策，希望能提供更多機會給集團，未來會繼續參與港府賣地。看來，未來地產界北水南下將成大勢所趨。
羅尚沛預計，擁有「無限資金」的內地地產商將會漸漸取替香港傳統四大華資地產商的位置。
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