导语这两天，房产税成为热门话题。据京华时报报道，财政部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但也义无反顾地要做。这样一个掷地有声的表态自然引发大规模关注，毕竟房价是一个太过重大的民生问题。而房产税尽管是个国际惯例，可要在中国实施，就得满足一些条件，首当其冲的便是土地出让金问题。
第一道门槛——土地出让金都一次性交了70年，还征收什么房产税？
单看房产税这三个字，是狭义的，实际上处在热议中的税种用“房地产税”来称呼更为合适，土地是其中非常重要的一环。而在土地国有的情况下，是否应该针对私人住宅来收税？这是个大问题。如北京大学财经法研究中心主任刘剑文对《京华时报》记者所言——“在国家拥有土地的情况下，为何要再向个人征收房地产税，这种模式在国际上很罕见。因此当前土地使用权和房屋所有权相分离的问题，较难解决。” 不过，学界亦有声音提及，物权法上规定了土地使用权到期后“自动续期”，这其实是一种非常接近于所有权的状态。
然而，众所周知，在购买房屋的时候，实际上购房者的支出包含一大笔土地出让金，而他们会获得70年的土地使用权。那么，已经交了这么一笔钱了，再征收房产税，这实在有重复征税的嫌疑。费是费，税是税，功能不同——类似逻辑是很难说服公众的。
并且，目前的经验是，土地出让金是地方政府的一大收入命脉。要让房产税的金额来“补位”那是相当不容易。
土地出让金是地方政府依仗的收入来源
第二道门槛——说清楚到底为何要征收房产税，还得避免误伤中低收入群体？
在楼部长的讲话中，提及一个非常重要的点——解决收入分配问题。实际上，房产税往往被赋予“劫富济贫”，调解贫富收入差距的功能。2011年，上海和重庆的房产税试点也基本都维持这个思路。可问题是，倘若只针对富人群体收费，那么实际上就是要花费很多的成本去干一件收益不太大的事情。据新华网报道，试点3年间，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元，而上海据相关部门估算约6亿元。这个量其实很小。
上海和重庆的试点，调节收入的方向非常明显
把房产税给收成了豪宅税，显然并不符合设置该税种的原始期待。房产税之所以在国际上通行，也是在于其是长期稳定的税收来源。可要是房产税是针对所有人，那么恐怕很多中低收入人群要叫苦不迭了。以获取单位福利分房者为例，尽管他们的住房估值可能高，可是他们自身的收入却不高，乃至是下岗者，这套房就是自住，并不交易，如何付得起呢？而房产税也很可能传导到租房者的身上，这就一不小心是在影响低收入群体了。因此，很多评论都认为用房产税来“劫富济贫”是非常不靠谱的，也不是国际上收取房产税的原因。
用房产税来调节房价更是早不被期待的事情。为一套房多付出上万的成本对于炒房客来说，算不得什么。
因此，房产税最现实的意义便是如国际通行的那样，成为地方政府稳定的税收来源，使其能够提供很好的配套公共服务。并且，在卖地已经快卖得难以为继的时候，事权很重的地方政府确实需要规范又稳定的税收体系。
基本上基础教育都是由地方政府在投入，图为上海的具体地方资金来源
其实两个门槛都是税收的正当性问题，解决问题是展示“税收法定”原则非常好的开端
第一个门槛，关乎不重复征税；第二个门槛，关乎为何征税，其实都说的是税收的正当性问题。每每一说要征收房产税，人们就难以接受，因为劫富济贫或者调节房价等理由，其实说服力并不足，大家也看不到收来的房产税到底会为社会公共生活带来哪些变化。且将这两个门槛仔细看看，到底能不能拆得开——
对于第一个门槛，实际上除了土地出让金而外，很多别的税金也都和房地产相关。应该把这些税收与土地出让金做一些合并，做减法和替代，而不是盲目地再新开一税种。如中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇在《中国经济周刊》的署名文章所言：如土地出让金继续存在，房地产税即使要开征，税率也应低于那些土地私有制国家。这是中国房地产税开征的特殊国情。不能因为开征房地产税是国际惯例，就忽略了土地国有制的特殊国情。除此之外，现在征收的与房地产相关的各种基础设施建设配套费也应被替代。
说明：图中的房产税应该主要是针对房屋本身征收的，是狭义的房产税
不做税费的整理而贸然开拓一个新的税源，自然没有说服力和打动人心的地方。
对于第二个门槛，则与公众的切身感受与利益相关性。很多研究财税的文章，都会提到地方政府事权大，但是财政收入紧，所以有很强的卖地冲动。但是，这也不是把房产税作为一种长期饭票的理由。关键是，这些钱需要让社区民众切身感受到基础设施和公共服务的变化与质量。否则，是没有说服力的。
比如，在美国，房产税是地方政府非常重要的税源，也几乎是基层教育经费的来源，学区往往能够获得大头。而在征税的通知表格里，已经能够让人感觉到纳税人的义务与光荣。下面是一张加州的征税通知书样本——
加州的一个房产税征税通知书样本
分为四个区域，A区域是房屋土地等应税物的估值和减免额度，B是全州通行的1%普通房产税（2012年，该税收分配给了4254个大小区域）和选民认可债务税（根据地方法案，一些新兴地区可以因为修建公共设施等举债但是需要选举人同意），税率和所属区域分得非常清楚，有市一级的，也有社区大学的。而C区域则是其他的一些附加费，类似防洪处理费等等，这些纳税人享受到的公共服务不以房屋估值为基础。总之，清楚明白，也让纳税人理解这个税收和自己的社区生活如此休戚相关。
实际上，房产税在很多财税和法律届人士那里被寄予厚望。总结起来，原因有三，第一，税收法定原则确立之后，房产税有望成为第一个实践该原则的新税种；第二，房产税与民众是直接相关的，能够让大家普遍感知到纳税的意义；第三，能够帮助地方政府理顺财税体系，破除土地财政，更踏实地为纳税人服务。而要实现这些期望，就必须让民众感受到正当性。
房产税等税种对于公共服务很重要，图为加州所展示的报告里，如何用税收做好公共服务
结语
如果能够理清楚地方的财税体制，切实地把税收投入到地方公共设施的建设和公共服务，收房产税当然不是什么坏事情，相反，还很好。希望房产税的确立，充分地展示税收法定则，向纳税人们表现出实实在在的正当性来。而不是在本来就凌乱的房产相关税费里，再凭空增加一个税收品种出来，这样，不管是调节收入也好，还是调控房价也好，借口都说不过去。
