被寄予厚望的房租管制，并无想象中美好。

文｜巫不苦

2018年春夏之交，中国各大城市迎来了新一轮房租暴涨，北上广深及所有一线城市和部分二线城市的涨幅均超过20%，其中成都、广州和深圳超过30%。

在此背景下，房租高达92元/平米的北京市连续出台遏制租金高涨的政策，其他地方政府也纷纷研究「租金管制」。

类似的情况，在中文世界并不陌生。香港不但对「房租管制」早有实践，而且在最近十年还面临过类似的房租暴涨困境，相关的讨论至今仍然炽热。

· 空间极为局促的香港「㓥房」（近似「隔断房」），人均居住面积不足4.5平米，和香港监狱的人均标准空间差不多

香港房租管制之争

2008-2014年间，在美国金融政策的冲击下，香港的房租水平上升67%，严重打压了升斗市民的生存空间。

· 「合3人家庭」的11平米香港租屋，被网民吐槽「是直立式吗」

根据2014年香港立法会的《房屋事务报告》，港政府收到了数千份租客的投诉，几乎全部有关「过度加租」与「逼迁」。

重负之下，租客组织的「全港租客大联盟」进行了大游行，对持续上涨的房租表示抗议，参与者多有交不起租而一年搬家四次的惨况。

根据他们的诉说，荃湾区100呎（合9平方米左右）的单间，月租竟要4000港币。

代表平民阶级的左翼议员，在《明报》上发表社评，提议重推《租务管制》，以保障租客权益。

他们的呼声反映了不少蜗居者的情绪：根据香港大学经济系的统计档案，人口密集区的出租房里平均住着4.3户人家，最夸张的一个案例是，单个出租房竟然挤进去了23户家庭。

· 电影《香港制造》中主角的住所

然而，代表收租者一方的业主协会，则举出历史经验，大力抨击《租务管制》的不良效果。自由派经济学者也纷纷撰稿反对租管，认为是政府的过度干预，不会有正面效果。

辩论中心的《租务管制》，是一系列相关政令的统称，起源于百年前的港英政府。

1920年代，大陆军阀混战期间，大量人口涌入英属香港，极大地拉升了住房需求，带来了租金暴涨，贫困的新移民面临着住不上房子的困境。

· 1929年的香港

于是，港英政府首次出台了《1921租务条例》，将租金冻结在1920年底的水平，并禁止业主逼迁合规租客。

二战初期，英属香港再次成为避难天堂，大量来自大陆的难民同胞涌入。为应对难民潮，香港颁布《防迫迁条例》，旨在限制房东收回住房，保证租赁市场的供应量。

· 1941年的香港保卫战

但是，房租管制政策从一开始就充满了内部矛盾，很快就导致了香港史上最严重的住房短缺危机：房东因为租金管制而无法回收旧楼，结果新楼开发困难重重，无法应对暴增的人口。

到了1970年代，香港的租房管制便开始了时而放松，时而收紧的反复。最终在主权移交后，于1998年和2004年分别取消了租金管制和租住权保障。

为什么房租频繁高涨，租管却难以彻底推行？

因为，这种政策想要保护的群体，往往并不能真正从中得到好处。

租管制为什么会伤害穷人

香港政府的「租金管制」和「租住权保障」政策，其目的在于保障弱势群体的租房，防止既得利益人群哄抬房租。

然而政策实施后，一些房东因此将房产另做他用，不再出租，造成穷人更难租到房，或流落街头，或多人共居斗室，生活艰难。

· 由于过于狭小，一些香港出租房也被称为「棺材房」

低租金也造成房东不愿修缮住房，租客的居住环境进一步恶化。住房更被分隔出租或者过度套租，甚至会威胁到租客的人身安全。

租管制也不只在香港出现问题，几乎所有西欧国家和一半的美国大都会都曾应用类似制度，要么对租金设有上限，要么限制加租幅度，或是两者皆有。

· 1978年的洛杉矶房租管制游行

从经济学的角度分析这些案例，可以看到租金管制的种种不良后果：

1. 竞争准则——穷人拿不着好处

只要供小于求，就一定会存在竞争。自由市场里，出得起价钱的人才能够竞得房产。

而在计划经济环境下，住房由工作单位分配，人们以「论资排辈」的模式竞争住房。资格越老，官职越大的人，越容易占便宜。

租金管制并未提高市场上的出租房数量，只是让竞争模式变得更像「计划经济」。

人际关系（能找上房东关系者，胜）、时间成本（愿意花时间等待者，胜）、讯息成本（容易网罗各路讯息者，胜）等，成为了主要的竞争因素，而穷人在这些方面并无优势。

由于时薪低，低收入者只能通过延长工作时间来增加收入，花不起时间排队；讯息成本上，穷人消息闭塞，不易获得资讯；人际关系上，穷人与同阶级为伍，更是难以获取有效帮助。

2012年瑞典官方发布报告称，实施租金管制后，往往只有能够得到内幕消息的人，才能租到廉价房屋，对中产阶级更加有利。

一项关于旧金山租管的研究也发现，政策实施7年后，受管制单位中的低收入租客比例下降了5%，而较高收入租客的比例则上升了6%。

· 2018年10月，抗议者在旧金山市政厅前抗议旨在废除房租管制的议案

2. 成本概念——业主不愿继续出租

在经济学上，成本被定义为「不可避免的最高代价」。

从成本的角度来看，假如一间住房的原本租金市价为1000美元，因为管制而降到750美元，则房东在收到750美元房租时，他付出的「不可避免的最高代价」就是1000美元。

没有人愿意承担这种成本，很多房东因此不愿将私宅出租给人居住，宁可把房子改成货仓或办公室，回报可能要好得多。

· 北京，改造成商铺的住宅

美国麻省剑桥市的一项研究即表明：当地本来有75%的私人住宅用作出租，在施行租金管制的十年内，这一比例下降了9%。而租管解禁后，供应出租的私人住宅便上升了6%。

房源上的损失，最后几乎一定会由一部分找不到房子的穷人承担。

3. 供求关系逆转——拉高非租管区租金

一般来说，政府的租金管制往往限制的是部分街区或楼宇的过高租金上涨，并非对所有房屋都一概管制。

租金受到限制后，管制区域的房东难免不再热衷出租，租房者就只能转而投向有房源的非管制区域，那里的房源便成为了僧多粥少的争夺对象，租金势必激增。

1980年代美国实行租管的大都市中，非管制街区的租金上升了13%。

香港的情况也大同小异，实行租管后，一些没能住进廉租房的穷人，只得选择非管制区的房源，结果那里的价格往往比管制价格还要贵上不少。

能搬进廉租房的人，凭借他们的竞争力，取得了胜利。那些在竞争中输掉的人，就必须面对命运，按照非管制区的市场价格去寻求房源，成为保护制度的淘汰对象。

4. 租值耗散——房东不亏，租客后悔

租管打压了业主的收入权和转让权（不得逼迁），一套公寓原本能获得1000元的月租，却被政府限制在了800元的水平，剩下的200元租值就耗散掉了。

房东真的会甘愿收益耗散吗？

2011年亚太经合组织的研究表明，房东可以通过多种方式，将损失的租金弥补回来：

——收取押金，榨取租客

受管制的香港房东，常常会索取三倍以上的押金，并利用高额押金作投资，增加房东自身收入。租客的押金白白被房东长期压占，交不起押金的租客也不会被房东考虑。

——变相收费，名目繁多

房租之外的变相收费包括：家具使用费、锁钥金、空调费和鞋金等，其中「鞋金」指的是「房东为了给租客提供服务，走来走去而磨破了鞋子，所产生的费用」。

20世纪末的租管下，香港曾出现过「月租2千，鞋金6万」的奇观。

· 2018年7月，香港部分租户在立法会外示威，批评现行政策失效，房东滥收水电费、加租逼迁等现象层出不穷

——捆绑销售，设立门槛

部分较为狡猾的房东，往往要求租客「自愿」花数万元购买屋内的几把破椅子，作为租房条件，以筛选租客。

在需求旺盛的年代，肯买「破椅子」的租客比比皆是，「捆绑销售」的现象大行其道。

——修改合同，避开法规

租屋供应量跟不上需求时，就会有租客委屈求全，愿意满足房东的无理要求，通过中间人或黑中介担保，不签订合同租房的租客也存在不少，使租房成为黑市交易。

——不管修缮，节省开支

为了阻止「租值耗散」，租管下的房东会尽力避免支出，使租客的受损程度甚至超过自由租赁时期。

1980年代，美国八个大都市地区有一半曾推行过租管，数据显示，3年后租管区的出租房品相，如屋顶渗漏、油漆剥落、墙壁破损等情况，较自由租赁地区恶化了13.5%。

· 美国租金管制现状

此外，在更大范围内，租房管制遏制了房东和投资者的收益，从而影响了房地产的投资和发展，甚至引起楼市低迷。楼市的不景气，又会影响到整个消费市场。

2003年一篇针对美国租管的报告显示，租管越严苛的区域，楼市越不景气，开发商通常都会回避租管区。

因此，租管制在盛行之后，越来越多地受到质疑和批判。部分国家如法国，便开始尝试另外一种照顾租客的政策——房补。

房补模式的成功与局限

法国本身也存在租金管制，而且是「租金上限」和「租金涨幅」的双重管制，只是尺度较香港宽松。其更重要的房租政策，是一种名为「caf」的政府补贴，是低收入或无收入者的租房补贴，简称「房补」。

拥有合法身份的居民，无论是公民、留学生、还是外籍工作者，都有权申请房补。

房补的金额非常灵活，执行标准主要根据申请者的家庭状况（婚姻状况、孩子数量），租房条件（家具配有、房屋面积和水电费支出）以及收入情况而定。

万变不离其宗的是，鉴别能否获得房补的最重要特征，在于收入能否匹配住房需要。换而言之，弱势群体在申请资格上保有优势。

以法国第二大城市里昂为例：符合要求的单身者，一般能获得每月92-180欧元左右的房补，单间房租价格在每月300-500欧元之间；同居者有机会获得每月300欧元的房补，双人公寓租金在每月500-800欧元之间。

与房补相比，租管的缺点非常明显：它无法准确定位受益人群。

房补的竞争准则与此相反，越是低收入者，越有可能获得补贴，避免了「一部分穷人住进了廉租房，另一部分则付出更高昂租金」的情况。

此外，房补在提高穷人议价能力的同时，并不破坏楼市和租赁市场的运作，不影响法国楼市的稳定。

房补也不干涉业主的收入权，只是帮助提高了穷人的支付能力，不会导致租房供应减少。

业主和访客因此得以共赢，本来需要和四五人共居一室的贫民，因房补而得以独租一室，降低了楼宇空置率，也增加了业主们的整体收入。

不少房东在打出租房广告时，会告之此屋的最高房补金额，以吸引租客。

香港也有房补政策，属于「援助金」政策中的「特别津贴」，数额大致为：单人每月补贴额为1500港币，双人为每月3000港币，直到六人以上为每月5400港币。

然而，港版「房补」上路已久，效果却不尽人意，七成租客表示无感。

许多香港租客并不知道如何申请补贴，获取相关信息也远不如法国方便。使用谷歌搜索搜查「香港租金补贴」，结果很少且信息不明确，搜索「caf en france」（法国租金补贴）则很容易得到有效信息。

· 图源：caf官网

许多房客的房补申请，更直接被卡在了房东这一关，因为房客申请房补会导致房东收入透明化，迫使其不得不报税——国内的类似困境也在社交网站上有不少讨论。

因为这种困境，香港有70.98%的受访租客表示对房补无感。

房补毕竟不无「按需分配」色彩，在法国能畅行多年，倚仗的是政府雄厚的财政支持，需要强大的社会生产力和高税收体制。

然而，高额税收也会削弱许多人创造财富的动力，使国民经济活力蒙受损失，影响经济增长。高福利国家陷阱之下，法国也面临着左右为难的局面。

租管和房补，都是政府推行的保护弱势群体的政策。遗憾的是，对于租房问题，至今还没有一劳永逸的解决方法。