摘要： 本文通过ADF检验、协整检验和VAR脉冲分析方法对影响我国房地产价格增长率周期波动的供给因素、需求因素和资本因素进行了实证分析，对影响我国房市价格的主要供求和资本影响因素及其作用机理和作用时间作了研究。 关键词： 房地产，价格增长，周期波动，实证分析 一、引言 自1998年我国住房分配制度货币化和房地产市场全面市场化以来，我国的房地产价格出现了周期性波动（谭刚，2001；曲波，2003；梁云芳，2006）。现有的关于我国房地产价格波动实证研究有以下主要的代表性成果。 一些研究综合考虑了影响我国房地产价格的因素。如梁云芳和高铁梅（2006）利用1999年1季度～2005年4季度的数据从供给、需求等角度实证分析了我国商品住宅销售价格波动的成因。又如原鹏飞和邓嫦琼（2008）通过建立向量误差修正模型，对中国近年来住房价格持续上涨的原因进行了分析，结果表明，土地价格的快速上涨、金融对房地产业的过度支持以及投机因素是中国住房价格上涨过快的主要原因。 一些学者研究了不同区域的房价波动差异。如梁云芳和高铁梅（2007）基于误差修正模型形式的panel data模型讨论了房价区域波动的差异，并分析了造成各地区房价波动差异的原因，尤其是货币政策效应的区域差异。 还有一些文献探讨了我国房地产价格与货币政策、银行信贷、利率、通货膨胀率、地价、经济基本面等单个或少数几个变量之间的关系。如段忠东（2007）基于中国数据研究了房地产价格与通货膨胀、产出的关系，认为短期内，房地产价格对通货膨胀与产出的影响十分有限，长期则对通货膨胀与产出产生重要的影响，并且，在房价与通货膨胀、产出之间存在正反馈作用机制。周京奎（2005）利用中国4个直辖市房地产价格数据和宏观经济数据，运用单整与协整检验方法及误差修正模型，对住宅价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究，结果表明各城市住宅价格水平与投资额、销售额和滞后一期的价格存在协整关系。李健飞和史晨昱（2005）研究了我国银行信贷对房地产价格波动的影响。严金海（2006）采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行了研究，结果表明，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。沈悦和刘洪玉（2004）的研究表明，经济基本面对住宅价格水平的解释存在着显著的城市影响特征，1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化，且这种变化在2001～2002年间尤其明显，而近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。 综观这些研究，我们认为还存在以下不足：一是未能全面分析影响房地产价格波动的诸因素；二是实证分析方面也存在某些不足。为此，我们的文章拟就这些问题进行突破，试图较全面、深入地研究我国房地产的价格波动。 二、影响我国住宅价格周期波动各因素的实证分析 （一）供给因素对房地产价格波动的影响 一般来说，土地、建筑材料等原材料价格的波动会引起房地产价格的波动；同时，从供求原理出发，在其他条件不变的情况下，房地产投资发生额、新开工面积、竣工面积等供给因素的波动也会对房地产价格产生影响。因此这里以我国商品住宅市场为例，以1998年第一季度至2008年第二季度的数据为样本，分析这些供给因素的波动对房地产几个波动的影响。我们选取商品住宅价格的变动率FQ t 作为被解释变量[它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100）减100来代表]。而解释变量则选择土地交易价格的变动率TQ t [它用用住宅土地交易价格指数（上年同期＝100）减100来代表]、建筑材料购进价格的变动率JC t （它用建筑材料购进价格指数（上年同期＝100）减100）、竣工面积变动率JG t （它等于本年竣工面积同上年同期比的变动率）、新开工面积变动率KG t （它等于本年开工面积同上年同期比的变动率）、实际完成投资额的变动率TZ t （它等于本期住宅投资实际完成额与上年同期相比的变动率）。 1.ADF检验 在我们建立计量模型之前，必须先检验数据的平稳性，如果数据是平稳的，则我们可以直接进行最小二乘估计；如果数据非平稳，我们则检验各变量之间是否存在协整关系，以便分析各变量之间的关系。我们对FQ、TQ、JC、TZ、JG、KG的检验结果如表1。结果表明各变量是非平稳的，而对序列一阶差分以后是平稳的。 2.协整检验 根据赤池信息准则（AIC）和施瓦茨准则（SC），确定由FQ、TQ、JC、TZ、JG组成的VAR模型的最大滞后期K为2，所以协整选择滞后期为2。Johansen的检验结果如表2。 以上协整检验结果表明FQ、TQ、JC、TZ、JG序列存在3个协整关系，因此各序列存在长期的均衡关系，并且可以得到以下协整向量： 从各变量之间的协整关系可以看出，在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中，土地交易价格和建筑材料价格等成本因素对房地产价格的波动有正影响，其中土地交易价格的变动对房地产价格的波动影响最大，当土地交易价格上升1个百分点时，房地产价格上涨0.386个百分点；建筑材料价格上升1个百分点，房地产价格上涨0.324个百分点；而投资、新开工、竣工面积的增长对房地产价格有负的影响，但是他们的影响相当有限，其系数分别只有0.050、0.099、0.061，这主要是因为我国房地产市场长期处于供不应求的状况。 3.VAR分析 我们对FQ、TQ、JC、TZ、JG、KG建立VAR模型，并根据AIC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为2。 （1）房价指数变动率对各供给因素变动率的脉冲响应分析 通过分析，可以得到关于房价指数变动率的脉冲响应函数图。从中可以看出，房价指数波动对投资、土地价格、建材价格、新开工、竣工等因素冲击的动态响应过程。投资完成额对商品住宅价格产生负向影响，在第2个季度影响达到最大，之后越来越弱，因此这又引证了我们协整分析中的结论，投资完成额对房价的负面影响相当有限。而新开工面积和竣工面积对房价的负面影响都是在第2季度达到最大，并且分别在第3季度和第4季度达到最小以后又有微弱的上升趋势，之后又维持了这种负的影响。这表明开工、竣工面积对房价有负面的影响，并且从一定程度上能满足市场的有效需求。土地价格、建筑材料价格对房地产价格有明显的滞后效应，它们对住宅价格的正面影响在第2季度并不明显，直到第3季度才达到最大。土地价格的一个单位冲击对房价有高的持续的推动作用，而建筑材料价格的冲击相对于土地价格的冲击而言较小，并且在第3季度达到最大以后呈衰减状态。以上分析表明在诸多供给因素中，我国房地产价格上涨的主要推动者是土地价格，其次是建筑材料价格，而投资、开工面积、竣工面积对房地产价格上涨的抑制作用相当有限。 （2）房价指数波动的方差分析 为了解各变量信息对房价指数的相对重要性，我们对房价指数进行了方差分解。从方差分解的结果可以看出，在整个10期的方差分解中，房价指数受自身指数的滞后影响最大。在五个供给因素当中，土地价格指数的影响增加最快，从第2期的7.26%增加到40.22%；其次是开工面积的解释力，但是在第一期达到最大值9.80%以后也处于衰减的过程当中。建材价格的解释力在第4期达到最大值7.32%后也开始衰减渠道。而投资和竣工面积的解释力相对来说都是比较小。详细结果见表3。 （二）需求因素对房地产价格波动的影响 房地产的需求分为消费需求、投资需求、投机需求，而各种需求因素的变动必然引起地产价格的波动。根据需求的一般原理，当其他因素不变的时候，房地产需求增加时，房地产价格会上升。而影响房地产需求的因素很多，诸如人们的收入水平、财富、对未来房价的预期、税收、人口数量、城镇化速度、家庭结构等。考虑到数据的可得性，本文采用商品住宅价格的变动率FQ t 作为我们的被解释变量[它用商品住宅销售价格指数（上年同期＝100）减100来代表]，城乡居民储蓄余额的变化率CX t （它等于城乡居民储蓄余额与上一年同期相比的变化率）、人们收入水平的变化率SR t （它等于城镇居民可支配收入与上一年同期相比的变化率）、通货膨胀率CPI t （居民消费价格指数减去100）等作为解释变量，取1998年第1季度至2008年第2季度的数据为样本。 1.ADF检验 我们首先对各数据样本进行单位根检验，结果表明CX、SR、CPI是非平稳的，而对序列的一阶差分△CX、△SR、△CPI是平稳的。检验结果如表4。 2.协整检验 根据赤池信息准则（AIC）和施瓦茨准则（SC），确定由FQ、CX、SR、CPI组成的VAR模型的最大滞后期K为5，所以协整选择滞后期为5。Johansen检验的结果如表5。 检验结果表明FQ、CX、SR、CPI序列存在3个协整关系，因此各序列存在长期的均衡关系，并且可以得到以下协整向量： 从协整结果可以看出诸多需求因素中，通货膨胀对商品住宅价格波动的影响最大，通货膨胀率上升1个百分点则会引起商品住宅价格上升1.152个百分点；其次是作为财富变量的储蓄变动率对房地产价格也有较大的影响，城乡居民储蓄余额增加1个百分点，则商品住宅价格上涨0.505个百分点；而城镇居民可支配收入的变动对商品住宅价格的影响有限，其系数只有0.122。 （未完待续） 作者： 徐会军 唐志军 巴曙松 来源： 《上海财经大学学报》2010年第2期 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
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我国房地产价格增长周期波动的实证分析（上）
