牛刀：关于有效控制房价的几点建议
——为政府支招之二
牛刀按语：为政府支招活动，得到了网友的大力支持，1600多位网友发来了许多很好的建议，我正在条分缕析，或整篇刊发，或采取集粹的方式，容纳大家的观点，逐篇选发。今天选取这篇，请作者告知姓名。
“住房是重要的民生问题”，
有一个安身之处是一个普通市民最基本的生活需求,房地产市场发展的根本是为了改善居民的基本居住条件。政府应始终把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。
改革开放以来我国的经济形势越来越好，可是普通市民却越来越买不起房子,房价却越来越偏离普通市民的承受能力，土地的所有权归国家所有，政府却控制不住房价？到底哪里出了问题？近些年中央政府不断出台限价政策，不仅没有抑制房价的不断攀升，反倒起到催化剂的作用，有的开发商甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次。
而事实也确实如这些狂妄开发商的所言,普通百姓更加买不起房子了,原本还相信政府能够把房价控制在合理的价位上百姓,现在后悔不迭,政府在普通市民心目中的威信和执政能力随着房价的疯涨而不断降低，百姓对政府失去信心这是很危险的。
控制房价让普通市民买的起房，这既是政府的责任，也是提高政府威信的途径，政府是到了该挽回威信的时候了。值得警惕的是房价不断攀升的真正原因什么？已经出台的抑制房价的政策为什么控制不住房价？。到底出台什么样的针对性政策才能真正使房地产市场健康的可持续的发展，形成良性的循环？
房价不断攀升的原因很多，最主要的原因有以下几点：一、城市居民的建筑用地公开招标、竞拍方式极不合理，导致土地出让金越来越高。地方政府的官员所关心的只是土地收益，这是直接导致房价暴涨的原因之一。
在土地出让金计入地方政府财政收入的情况下房价不可能下降，这也是一种极不合理的政策。城市居民的建筑用地公开招标、竞拍方式，导致土地出让金越来越高，不断加重普通市民的经济负担，居民收入增长远远比不上房价的增长，普通市民不堪重负，苦不堪言。眼看中央政府抑制房价的举措招招落空，房价仍然在疯长，普通市民除了失望还是失望，土地出让金越来越高,
买单并不是房地产商，而是由市民买单。把市民共有的土地通过房产商转手以高价卖给市民，这样的政府在百姓心中的地位可想而知。
二、房地产商以市场经济条件下政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价为由，谋取的暴利的行为没有得到处罚，引起连锁反应，哄抬房价。这是直接导致房价暴涨的原因之二。
房地产商们把目前把目前房价的节节攀升归结为，市场需求旺盛，供求关系决定的市场价格，实际上是为自己的“抢劫”行为辩护，目前房地产市场从根本上说是处于一种畸形的垄断行为，任何一种生活必需品通过竞拍的方式获得经销权都会导致价格的暴长，比如：粮食若像土地一样全部收归国有，然后政府再
通过公开竞拍的方式招标，出价高者获得经销权，政府也不限制销售价格，那一斤米买到几十元甚至上百元也不稀奇，因为人不吃饭要饿死呀，需求决定价格啊，如果医院通过竞拍的方式获得执照，政府不限制医疗费用，医院就可以漫天要价,普通百姓生一次病就得倾家荡产,债台高筑,这哪里是市场经济，这和抢劫有差别么？
高房价影响最大的是中等收入群体——方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。中等收入者最尴尬——收入高的其实不在乎，还能投资炒房赚一笔，收入低的也有廉租房和经济适用房，只有中等收入者夹在中间的被挤入市场，让房子压得喘不过气来。对于中等收入者来说，现在房价透支的不仅仅是今后几十年的收入，还有再教育或者投资或者创业的机会，因此也透支了往上发展的路径，对他们的发展权是一种明目张胆的伤害。我们这个社会需要更多的中等收入者，因为他们是维护市场经济和社会秩序稳定的中坚。但是现在，他们却成了房地产市场的最大受害者。
解决方案:
政府一定要退出房地产产业链。防止政府通过拍卖土地推高房价。各城市上报所在城市的人均收入制定合理房价（保证中等收入者能够买的起房）,改变目前的招标方式，先定房价、质量标准及配套设施，再进行公开招标。使开发商的利润控制在合理的范围内。
三、产权转让增值是房价暴涨更为重要的原因，从某种意义上说甚至超过前两种原因，政府不尽快出台有针对性的政策，不从政策上进行控制，任其发展下去后果不堪收拾。
我国的国情是城市人均土地资源十分紧缺，每一个人都不能过多地占用，所以如果一户拥有多套住房，实际上是抢占了他人的应有的生活必需的资源，使用权转让增值既是对后来购房者的剥削，也是房价越炒越高的一个罪魁祸首，同时也是城市动迁成本不断被推高的主要原因（这又进一步抬高房价），通过囤积房子就可以就可以获取暴利，今后越来越多的房子将被一部分人起来的人囤积,在高价出售,在上海一方面是普通本市居民根本买不起房子,同时又有大量的房子空置,很多人买了多套房子空在那里,另外,外省市有一大批人的在上海买好房子作为不动产.空置哪里,这使得上海本以十分紧缺的土地资源更加紧张,
土地是特殊商品，政府绝不允许让一部分人作为不动产来储存。我国土地资源紧张,城市土地国有化,按理说可起到很好的调剂和调控作用,保证城市居民的基本居住权不受侵害,
可是由于我们的政策不当,导致今天这种房价飞涨,地方政府、开发商、炒房者谋取暴利。如果我们今天不能让大多数中国人拥有自己的住房，则在未来遇到重大社会事件时，这些人就是最先走上街头的人。让普通民众享有基本的居住权，这不仅是关系到国民经济运行和基本民生的问题，更是关系到保持社会稳定的重大问题。
解决方案：中央政府当务之急抓紧制定政策,杜绝产权转让中增值,谋取暴利,用好用足城市土地国有化这一有利条件.并尽快实施。具体做法：(用好土地使用协议70年)。限制交易价：当年期的房子交易价最高不能超过买入价,并且逐年折旧,
房屋折旧交易每年折旧购房价格的1/70，七十年时折价为零。如果还有居住价值，没有列入拆迁计划。由政府收回，作为廉租房，原住户可优先享受此廉租房，这样做既可以断绝炒作行为，囤积房屋的行为，也可以防止拆迁成本升高，减少动迁阻力。有力促进土地资源的循环使用，同时也可以让市民可以根据自己的经济能力量力而行，不同经济能力的人都可以买到与自己相适应的房子，经济条件差一点的可以买价格相对低一点的旧房，等经济条件好些，想改善自己的居住条件，可以买新房，同时按折旧后的价格出售原有的住房。
对现有的一户拥有多套房子的情况：政府可用税收政策和修改物权法等立法途径，杜绝在房地产市场的投机活动，使其尽早出让，尽最大可能保障社会大多数人能够拥有自己的住房。通过政策限制交易价格，并逐年折旧。是使房地产市场真正进入良性的循环，健康可持续的发展的根本措施。一系列的棘手的问题都可迎刃而解。如：
1、按照现行的政策：就是把地方政府的官员就是撤职、法办也不会把房价降下来，因为那个城市首先把房价强行将下来，外地资本就会蜂拥而至，进行抢购马上会出现供不应求的局面，房价马上就会被拉上去。而且，不是通过政策制定法规来控制房价，而是让地方政府通过行政命令强行控制房价，就等于增加给地方政府腐败的机会。杜绝产权转让中增值，限制交易价格，并逐年折旧。根本不会出现疯狂炒房、囤积房子的现象。
2、可防止地方官员利用手中权力，在经济适用房上产生的腐败行为。
3、增加了廉租房的房源、减轻政府的财政负担
4、居民量力而行购买住房，减少金融风险
5、减少动迁阻力、降低拆迁成本，进一步提高土地的利用率，缓解建筑用地的紧张局势,加快旧区改造速度
6、杜绝啃老现象，提高国民的进取心
7、防止国际资本涌如侵害国民的居住权
8、有利于城市化进程
9、有利于和谐社会的建设，改善政府的形象，缓和干群关系
这样做法可能与现有的政策法规有抵触，但我们讨论房地产的基本前提：第一，中国的土地是公有制；第二，现代社会保障每个居民的居住权。第三、房地产业发展绝不可以建立在损害民生的基础上，一切产业发展要有利民生。中国特色的社会主义特在什么地方上，我认为应该特在制度、法规的制定方面更中国的国情，更能保证国民的一些基本权利不受侵犯（如：居住权等），政策法规也不是一成不变的，原有的政策法规的是坚持还是修改，看是否有利于民生，有利于国计民生的就坚持，不利于国计民生的就要及时修改。
关于政府出资补贴建廉租房与经济实用房的问题。我认为现在的廉租房建设与经济实用房的的会出现很多问题,政府不应该用公共财政用在补贴个别人的身上，而且这样的补贴根本就是无底洞，财政负担会越来越重。政府应通过制定切实可行的政策来控制房价。（如：杜绝产权转让中增值、限制交易价格，并逐年折旧等），公共财政应该用在公共事业上，如全国广大的农村学校的校舍及学校办学条件的改善需要政府更多的财政支持。
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另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》
和王福重签名新书《写给中国人的经济学》
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