钱往高处走
童大焕—2011年1月20日
2010年12月23日，在南京举办的某2010创新峰会上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩一张口，就吸引了在场的所有人，“今天我来谈一点从来没谈过的东西。”他说，在过去几十年中，唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产。董藩明确表示，能在一线城市买房，就不在二线买；能在二线城市买房，就不在三线买。在同等城市的选择上，商贸型城市好于综合型城市，综合型城市好于旅游型城市，旅游型城市好于交通型城市，交通型城市好于工业型城市。选定城市后，具体在哪个区域买房，董藩也做了分析：能在城市中心买，不在次中心买；能在次中心买，不在普通地区买；能在普通地区买，不在郊区买。能买高端的，不买普通的；能买大户型，不买普通户型；能买普通户型，不买小户型。“哪里堵塞你就在哪里买，准没错！”
董藩的观点，跟笔者2010年8月出版的《买房的革命》中“战略上城市包围农村”的观点异曲同工，不过他说得更详细，我则对“能买高端的，不买普通的”有所保留，也不太赞同其“唯一可以有效抵御通货膨胀的只有购买房产”的绝对看法。我还有另外一半观点：通胀经济时代不能等攒够了钱才一步到位买房，要灵活变通，不要把过多的现金留在手里或存在银行。如果钱不够，那就买不起大的买小的，买不起中心买郊区，买不起一线买二线三线。若干年后再“杀”回主城市（区）。后者叫做“战术上农村包围城市”。
这回先详细说说为什么战略上要城市包围农村。《买房的革命》第166页“战略上城市包围农村”是这样写的：
“友人W某日（具体时间为2010年春节刚过——作者加注）专程来问，他现在有20万元，打算在老家给老人买一套房，是在新城区，单价2500元，一河之隔的老城区单价5000元，是否也算得上是个投资机会？但是该地区配套还上不去，交通、供气什么的估计要两年后。
“我说，给老人买房要趁早，不管它什么房价。但是给老人住的房子，要有几个条件：楼层要低，或者要有电梯；医疗、交通、商业等各种配套要齐全；而且周边要很热闹，小区最好又要闹中取静。与其你在家乡买两年后才使用方便的房子，不如先把这笔资金放在北京投资，借着银行的按揭杠杆，20万可以撬动100万元的房子，保守平均每年升值百分之十五，两年后变现的话可得现金50多万，也许够在家乡的好地段全款买一套百平米上下的房子了！
“这就是我‘战略上城市包围农村’理论的现实实践。古人说‘不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时’，说的是在任何决策过程中，都必须有全局视野和长远目光。购房亦然。大势判断是性命攸关的，在大势判断面前，任何技巧都是雕虫小技无关紧要。大势判断出错，你再精明也难免大败局；大势判断准确，短期时机和项目把握稍有差池，即使输也不至输得太惨。把握好大趋势和大的区域布局，短期的起落，尽可以安心睡觉，看天上云卷云舒，任庭前花开花落。
“我之所以认为，购房战略上，必须城市包围农村，是因为中国的城市化路径是沿着大城市——中等城市——小城市和乡村这样的路径进行的。我前面说过，一切财富的货币化表现皆因人而生，因人的聚集而生，人口聚集速度越快的地区，土地和房屋升值的速度也越快。在北京上海等大都市圈的中心城市站稳了脚跟，有了自己的住房，也就占据了中国的至高点，未来到中国的任何一个地方生活都随心所欲。
“……”
书中只写到笔者建议W君在京买房。后来的情况补充如下：W君看中了北京东二环冠城·名敦道，想买60多平米小户型，时价2.5万元每平米，征询我的意见。那是调控已风声鹤唳，房价会涨会跌谁都心里没数。我的观点是，城中心适合他的小户型可选择余地已不多（其首付已经买不动二手房，因为二手房贷款评估价往往低于实际成交价，还有高额税费都必须现金支出），建议拿下。
几个月后的2010年12月19日，与W君再度相见。聊起楼市，他的名敦道已经涨至3.5万元一平米，提前一年多实现我当初的预想。而他老家当初想买的房子，分别从单价2500元和5000元涨至3000元和6000元。如果他把北京这房子卖掉，光挣出来的钱就可以全款在老家买两套单价3000元的房子了！
一位电视人很纠结地问我：我老家石家庄的房价才8000元，北京四环里已经3万了，你说 八千升 到一万六容易呢，还是3万升到6万容易？我说，未来能承受6万房价且想到北京的人数多，还是能承受一万六房价且想到石家庄的人数多？
大家都抱怨大城市房价高交通拥堵生活不便也不易，但财富和人的流动却都有一个共同规律：总是一个劲儿地往物价高的地方挤。千百年都如此。(作者为信孚研究院研究员)
