[投资参考] 美国房奴新目标：15年还清房贷

越

来越多的房主选择加快偿还房贷的步伐──即便这意味着每月还贷额度有大幅的提高。

Andy Rash

据致力于金融、房产及消费者信息调研的CoreLogic 公司的数据，1月至6月，美国办理转按揭的房主中有26%选择了15年期的固定利率贷款。2009年全年，办理转按揭的房主中只有18.5%选择了15年期贷款。

是什么因素促使更多的人选择短期贷款？因为固定利率抵押贷款利率已经降至历史低位。

网络贷款公司Quicken Loans的首席经济学家鲍勃・沃尔特斯（Bob Walters）表示，房主们做了一道算术题后认识到，目前利率已经降到足够低，15年期贷款的利率加上本金已经在他们预算的可承受范围之内。

房地美（Freddie Mac）对于标准类抵押信贷利率的每周调研显示，8月26日当周15年期固定利率抵押贷款的平均利率是3.86%。

观念的转变

沃尔特斯表示，导致这一变化的一个因素是有些可办理转按揭的人的经济状况允许他们这么做。这些人通常都是信用记录最好、拥有最多净资产的房主──因此最适合短期贷款。

不过这其中或许也有其他的心理因素。他说，“我们发现如今人们有了同以往不同的债务观。”如今，房主们表示，“我真的很想把债还清。我打算咬咬牙，多还点钱，争取早日还清房贷。”

未上市借贷公司Mortgage Master的首席执行官雷夫・汤姆森（Leif Thomsen）表示，选择15年还贷，对房主来说有点像是强制储蓄，因为高还贷能帮助房主们更快付清本金。

这是贷款者思维的一个大转变。房地美副首席经济学家艾米・克鲁斯・卡茨（Amy Crews Cutts）说，“几年前的思潮是，贷出尽可能多的钱，把所有本应用来买房的钱用来投资股票和债券──将房子和抵押贷款也作为整个投资组合的一个部分。”

卡茨表示，“这种做法对于那些以投资理财为业、擅长管理资金的人来说是可行了。但是对于普通人来说，债务不仅会影响到他们的总体预算，对他们的精神也是一种拖累。”她又补充道，如今很多美国人又回归到了偿清房贷、无债一身轻这个目标。

算上一算

不过，转按揭至更短的还贷期这个策略并非人人适用。

缩短房贷还期通常意味着能享受到更优惠的利率──而且在整个还款期内支付的利息总数也减少了──不过每月还贷额也就提高了。

卡茨说，比如，你贷了20万美元，30年期固定利率，利率为4.5%，那么你每个月本息一共要付1015美元。如果改成15年期4%的利率，那么每个月需要还1480美元。

当然，如果贷款人目前的30年期利率比较高，那么月供的差额相对会小一些，但是，还是会有所增长。

沃尔特斯表示，通常来说，那些选择15年期固定利率抵押贷款的人年纪较长，比一般人拥有更多的净资产和更少的债务。他们通常收入也会更高，也没有年轻购房者通常所面临的那些额外支出。

汤姆森表示，“选择这类贷款的人财务状况稳定，负担得起高月供，而且他们会计划要在目前的房产中住上较长的一段时间。”

沃尔特斯表示，除非你有可观的积蓄，比如流动账户内存有至少一年的生活费，否则就不要选择15年期固定利率房贷。

他还建议，要将债务收入比控制在35%以内。比如，如果你每个月的薪资总额是5700美元，那么你每个月的债务──包括房贷、税、保险、业主协会费用以及车贷、助学贷款和信用卡债务──的上限是1995美元，这样你的债务收入比就已经达到35%了。

选择额外还款

沃尔特斯表示，贷款人如果没有达到前述条件或者担心自己未来收入会减少，也可以选择长期贷款，不过可以选择额外偿还本金，以减少本金余额，从而加快还贷的步伐。

卡茨表示，比如，你可以申请转按揭20万美元，30年期，利率4.5%，然后每月额外还100美元的本金，那么在整个还贷期间可以节省31,700的利息。她又补充道，除了30年期，你也可以选择25年期。

而且，你可以灵活选择在手头紧张的时候不去额外支付那每月100美元。卡茨说，“也许今天你觉得手头很宽裕。也许你担心自己的收入以后会有变化。”选择30年期还贷，你就有了更多的自主权。“而选择把还贷期缩短到15年，月供的金额就会有相当大的增长。”

Amy Hoak