近日，媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道，8月份，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。


尽管统计数据的来源不详，但在政策面不断释放调控不会放松的信号，房价自“4.17新政”出台以来并未明显回落的情况下，楼市的这种全面回暖是真是假，对于未来的楼市调控会带来什么？这个问题已经成为决策层、开发商以及房地产行业的利益相关者和民众最为关注的焦点话题。


对于目前房地产市场目前的“全面回暖”的现象，有如下几个观点和看法：一是认为经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下，大量累积的刚性需求不得不出手，楼市的全面回暖是真实的，可持续的；二是认为，这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气，数据和交易本身的真实性不值得信赖，这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演；三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现，楼市整体仍然低迷，价格向下的趋势明显。


笔者认为，判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信，而恰恰是这种最基本的判断依据，其真伪实难判断，成交量的反弹究竟如何，价格究竟是回落抑或上涨，可谓混乱不堪。比如，按照第一创业证券研究所的数据，8月份，上海成交17119套，环比增长15%；北京成交9211套，环比增长32%；而中国房产信息集团的最新数据却显示，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%；北京市房地产交易管理网的统计表明，8月份北京住宅住宅成交5564套，环比上涨12.7%，商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。


在官方数据缺乏，民间数据打架的情况下，依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例，一个简单的常识是，由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因，除了同地段或同一个楼盘之外，比较月份之间的成交均价本身意义并不在，但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒，其诱导和误导的效应却不容低估，在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下，媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此，我们担心，不管目前的楼市“全面回暖”是真是假，但如果在缺乏真实数据的情况下，听任媒体和开发商热炒，09年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。


从目前房地产面临的诸多因素看，尽管有所谓的“金九银十”的噱头，但无论是政策因素，还是整个房地产市场的现状而言，房地产市场“全面回暖”的基础并不存在：首先，房地产的调控政策不仅没有放松，反而加码的迹象明显，无论是高层的多次表态，还是相关部门的具体举措，都明确地透露出高层调控的决心，这和09年初经济处于最危险时的情况截然不同，对银行、开发商和中介机构集体违法，制造繁荣的做法绝不会坐视，金融机构也好，国土管理部门也罢，在政策上毫无松动的迹象；其次，开发商本身的资金链继续吃紧，刚刚披露的上市公司中报显示，上半年房地产上市公司的负债近8千亿，而经营活动现金流量为负的837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数，而且，银行对房地产开发企业的开发投资贷款继续收紧。按照目前的情况，预计到今年年底，整个房地产市场的资金缺口将高达万亿，回到金融危机之前的水平；第三，供需状况发生逆转，按照上市公司的半年报，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额则为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。导致库存大幅增加，上市地产公司截止6月底的库存高达7753.80亿元，较去年同期的3970亿大增53%。其中保利地产存货为937.88亿元，较年初大增56%。万科和金地分别达到1115.31亿元和453.63亿元，环比增加23.81%、11.89%。加上09年开工的很多楼盘在9月份以后将大量上市，预计未来库存量将高达3亿平左右，创下历史新高。


很显然，这些基本面预示着，楼市在最后一个季度拷贝09年，上演超级大逆转的可能几乎不存在。但是，09年银行、开发商等通过假按揭等违法操作，制造虚假繁荣，最后弄假成真的历史教训极为深刻。对于目前出现的所谓“全面回暖”的迹象，不管真假，在政策层面上都应该予以警惕和防范，避免房地产调控政策功亏一篑。从成交量本身来看，8月份成交量的环比上涨建立在7月份成交量极度低迷的基础上，以二手房为例，据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7月存量住宅成交量为10367套，同比2009年同期的24840套降幅达到了58.3%。日均成交量一路走低至334套，更是创下了2009年以来的新低。正是7月份的极度低迷，才使得8月份的数据呈现所谓回暖的迹象，但和09年同期比，依旧处于低点。但最怕的是，开发商借机做势，而投机客为了高位套现大声嚷嚷，造成羊群效应，使得假回暖变成真疯狂，在数据出现异动的情况下，房地产调控政策应该更加从严，未雨绸缪，备足弹药，严密监视房地产市场的动态，防止在这些利益相关者“一致行动”的逻辑下，弄假成真。09年绝地反弹的殷鉴不远，我们必须慎之又慎。

“要翻墙，用赛风”.