10月25日，上海市人大常委会组织了《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》立法听证会。据新民网报道，修订草案第四十三条拟将欠交物业费的行为与物业的转移和抵押登记相联系，即拖欠物业费将影响房屋的过户登记。会上17名听证陈述人现场展开激辩。
拖欠物业费该不该与房屋的过户登记挂钩呢？这关乎业主所有权中最根本的权利——处分权，也是物业公司保障自己物业费收入的救命稻草。
作为物业管理公司的代表，听证会陈述人李风明确赞成该条规定，因为“在企业收不到钱的情况下，必然会降低服务标准”。将拖欠物业费与房产过户相挂钩，无疑将令物业公司得到一把“尚方宝剑”。
但从法理层面看，这把“尚方宝剑”可能师出无名。
其一，物业管理合同是业主与物业公司之间作为平等的民事主体订立的合同，政府机关不宜介入。其二，买卖房屋本身是民事行为，是业主行使所有权的体现，政府相关部门强行干涉这种交易，于法无据。其三，所谓“欠交物业费”，在民法意义上就是债权债务关系，其中的是非对错纷繁复杂，应由中立的机关在详细调查之后，做出裁定，不能只由物业公司一家说了算，政府的房屋登记机构更不能替物业公司“执法”。
举两个“拖欠物业费”的例子。沪上有些物业公司是把上家拖欠的物业费算到了下家头上的，下家当然不乐意，连自己的那份也不交了（按“合同相对性原则”，上家欠的物业费是上家跟物业之间的事，跟下家没关系）。一桩荒唐的案子是这样，某炒房客因为不愿承担上家的物业费，居然荒唐地伪造了国家机关的房产证明说房子已经卖了，让物业公司找子虚乌有的“下家”收钱去。他自己也因为伪造国家机关公文而锒铛入狱。
再举个例子，我的一个朋友也在拖欠物业费，原因很简单，虽经他多次督促，但物业公司死活不改催款单上的上家的名字，他不愿替“别人”交物业费。
可见所谓“拖欠物业费”问题，并不仅仅是业主方面不诚信的违约问题，其解决之路也只能是个案解决。如果在地方立法层面“快刀斩乱麻”，将不拖欠物业费作为房屋过户、贷款抵押的先决条件，无疑给了物业公司巨大的寻租空间，令其有机会可任意要挟业主。我想这与立法者的初衷是相违背的。正如复旦大学的段匡教授所称：“登记机构不能承担过分重的责任，业主不付费有各种原因，有欠交就不让转移房产的话，问题比较大。”
写完此文时，正好发现宁波市建委日前下发了《关于印发房屋过户物业服务费用结算清单(试行样表)的通知》，规定从今年12月1日起，凡住宅小区房屋过户，一定要出具不拖欠物业费的证明。我们且看这样的规定，是否行得通。
