上海多名地方官员被曝低价认购帝景苑楼盘
权力深度介入的“帝景苑”项目，是上海十多年房地产畸形发展的一个全息标本，亦使蔑视法治并与之对抗的“潜体制”显形；官员财产申报公示制度的推行能否以此为契机？
【《财经》记者 杨海鹏 凌馨】 世博会结束第三天，2010年11月2日，暌违已久的“帝景苑”民事纠纷案在上海市一中院悄然开庭。
“帝景苑”位于寸土寸金的徐家汇，六幢灰色高楼一字排开。因两股东黄进益、蔡青峰纠纷引发举报，显示了灰色高楼中的另一道景观–约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中22名买家所获折扣高达三成至五成，且多为官员。
2009年7月8日，黄进益方面起诉蔡青峰损害公司利益，四宗案件中的第一起即涉官员低价购房。此次庭审，原告向八名涉嫌低价购房的公职人员追讨购房差价总计2100万元。一条隐蔽的利益通道由此现形。
这些动辄上百万元甚至数百万元的差价背后，隐藏着怎样的交易？他们是谁？
两年逝去，没人能完整回答这些问题。上海有关部门默然以对，他们亦有难言之隐：这仅是上海庞大而隐蔽的“低价买房”“在职炒房”官员群体的冰山一角。
“帝景苑”案件的处置，由此与上海的大局挂钩。自2006年社保案以来，上海高层频繁调动，加之世博会的建设与召开，如此敏感而棘手的问题被置之高阁。
10月11日，在世博会渐近尾声时，上海市住房保障与房屋管理局(下称上海房管局)第一副局长陶校兴被“双规”审查，房地反腐“热启动”。无论陶氏个人还是“帝景苑”项目，均可视为上海十多年房地产畸形发展的全息标本：公权力深度持续的介入，上海房地产腐败已不限于潜规则层面，一个与法治对抗的“潜体制”显形。
优惠处理权
“帝景苑”项目位于肇嘉浜路1001号地块，与上海“权力中枢”–市委康平路办公中心相望。此地原为上海无线电四厂所有，1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司(下称香港荣福)与上海无线电四厂合资成立上海荣福房地产发展有限公司(下称上海荣福)联合开发。合资公司注册资本2310万美元，外方占股85%，中方占股15%。
因规划调整、资金短缺及亚洲金融危机等影响，项目一度中断。1999年，台商蔡青峰参股接盘。引入年仅30岁的蔡氏，非因其拥有资金实力，而是其父在官场有极强的运作能力。
1998年上海福利分房制度取消，房地产进入商品房时代。次年1月，市政府批复“帝景苑”项目，“外销”改为“内销”。6月，上海市房管局与相关方重签“土地出让合同”，土地出让金为1683万余元，总建筑面积不超过64124平方米。由于前一次外销房土地出让金已付，上海荣福获得逾亿元的退款，资金困境缓解。
此后，蔡氏再以项目土地抵押向银行贷款8000万元。若按内销房土地状况审贷，仅能获840万元贷款，蔡青峰的运作能力可见一斑。再加上承建单位垫资及预售资金，“帝景苑”项目盘活。此后几经变更，蔡青峰获得公司53%的股份，成为实际控制人。
随之是容积率变更的红利三次降临“帝景苑”：2002年12月，由64124平方米变更为82778平方米，开发商补交出让金209万元；2004年1月17日，面积修改为87796.76平方米，补交178万元；2004年6月1日，增至90297平方米，补交70万元。签字者正是长期担任上海房管局副局长的陶校兴。
建筑面积陡增26173平方米，补交成本不过400余万元。按2003年平均价格13000元／平方米计，即可增加销售收入3.4亿元；最后的容积率甚至达到6，而上海对应的规划是2.5。
“帝景苑”于2002年7月开始销售。经董事会同意，作为总经理的蔡青峰获得726.75万元的特别优惠处理权。根据公司制定的计算公式，特别授权可给五位客户5折、给五位客户8折及给十位客户9折。
此次被诉至法院的八名低价购房的公职人员，不乏与蔡青峰及房地产有职权交集的人士。
锦江股份(25.29,-0.51,-1.98%)(600754.SH)总经理杨原平2005年1月购买“帝景苑”房屋时，销售价格23000元/平方米，杨仅出价5000元/平方米，系时价的21.76%，总差价300余万元。杨与蔡交谊甚深，蔡至今仍是锦江股份的股东。
曾任领导秘书、后为上海银行党委副书记的张志蛟，2004年11月12日购房时市价10300元/平方米，其购价6800元/平方米，差价57万余元。
在上海市财政局第六分局工作的徐炎，购房时市价已达23000元/平方米，其实际购买单价为6550元/平方米，差价为277万余元。徐的丈夫费滨海，时为徐汇区分管财税的副区长，职权即涉及辖区内的“帝景苑”。
陆天明系上海广电房地产开发有限公司(下称广电地产)负责人，因上海社保案与其上司王成明同案被判。其购买房屋单价6400元/平方米，市价为23000元/平方米，差价约259万元。而在上海荣富经营过程中，广电地产的配合甚多，陆兼有出力。
另一人士郑卫民，乃建行黄浦支行原工作人员。其购房屋差价13925元/平方米，共计150万元左右。黄进益的代理律师宋濂溥称：郑以“内部价”拿走六套房屋和一套“低价房”，其中一套给予一黄姓女子，其余六套交予谁不清楚。而建行黄浦支行是给予蔡氏“优惠贷款”的银行，此七套低价公寓，可视为酬谢。
在“低价购房者”名单上，还包括已判刑的上海房管局土地处原处长朱文锦，以及上海特警总队党委书记李征静、市工商局总经济师杜贵根等人。朱虽以市价交易，但被怀疑其根本未付清款项；李征静以3折价为子购房，与市价差达246万元。杜氏曾分管工商局外资处，是“帝景苑”项目审批绕不开的部门。
利益分流术
2002年8月，土地出让一律采取“招拍挂”方式，土地价格飙升。是年12月3日，上海获得世博会举办权，“帝景苑”亦炙手可热。
彼时陈良宇接任上海市委书记，政府强力入市，房价愈趋疯狂。官员家属隐身控制地产公司，炒作土地并不鲜见；另一部分通过内部价购房赚取差价并出租获利，甚为普遍。业内将此称之“政府坐庄，官员搭老鼠仓”。
与上海地产大势相吻合，“帝景苑”2002年7月开盘，均价为9500元/平方米，到2003年3月均价逾13000/平方米；2004年4月涨至20000元/平方米以上。2005年中售罄，均价达25000元/平方米。
黄进益一方估计，减去预留给广电地产的部分应余8万平方米销售面积，最保守销售总额应在10亿元以上，扣除成本应有6亿元毛利。但黄进益与蔡氏协商利润分配及纳税时，蔡一概拒绝。
黄遂在2005年秋要求蔡支付未到位的上海荣福股权转让金1224.3万美元。由于黄相迫甚紧，蔡以威胁名义向黄浦公安分局报案，后者跨区到徐汇黄的住所告诫。股东纠纷一时被压。
黄氏获得的上海荣福年检报告显示，2005年度公司主营业务收入约10亿元，成本9亿余元，未分配利润2700万元，公司现金仅100多万元。经专业机构审计及核查，上海荣福应得利润被虚列成本5.2亿元，流失主要如下：
–2004年，上海荣福与广电地产签订一份假合同：以“帝景苑”一期预留的六号楼14000平方米，计“动迁补偿费”2.4亿元。但在财报中，这被计为销售额。相关人士称，按上海当时潜规则，70户业主中可能隐藏着更多需要慰谢的官员，地产商以部分房屋的市价发售弥补给予官员折扣带来的损失。
–在年检报告中，“土地出让金”又重新以1993年外销房的名义计为成本，再加上以后的补缴，列出的土地出让金达1.2亿元。
–上海鑫尊建筑工程有限公司(下称上海鑫尊)与上海荣福签订《委托包干合同》及《管理合同》，利用代开发票等手法转走5000万元。经查，这笔钱经周转又部分转回到蔡青峰个人账上，其中3030万元用于“打点”的款项不知去向。上海鑫尊成立于2004年8月，50万元注册资本由自然人刘小英、刘芳分持，其营业额高达5000余万元，税后利润仅2万元。2005年起未参与年检。
–“帝景苑”项目牵扯到一个市政变电站项目，即宛平南路88号地块，上海荣福支付320万元作为补偿，但财报中所计“补偿费”高达6200万元。
–2002年7月“帝景苑”开盘时，董事会明确销售底价为9500元/平方米，广告费和佣金，控制在2%以下。但蔡青峰指定的居易置业咨询有限公司(下称居易公司)代理的广告费和销售佣金高达20%。“帝景苑”没有一份售房合同由居易公司的职员参与落名，但2003年9月15日该公司开出七张发票，总计金额7098万元。检察机关在一次初查中核实：蔡将三笔款项转至居易公司，当日立即划到蔡控制的公司账上。
居易公司的注册资本为10万元，四名股东为梁冰、包文彪、徐鸣春和宋毅，均为无业人员，而实际控制人郑卫民正是因低价购房被诉八人之一。此行恰是上海荣福贷款的经办行。工商资料显示，居易公司2003年营业额为7114万元，除去上述7098万元佣金，仅16万元营业额。
–2003年底项目验收时，因与规划不符，公司以“电梯大厅装修合同”为名支付206万元给上海清建房地产咨询有限公司，并与设计方共同支付94万元“罚款”。这两笔费用被称为“政府规费”。收取方之一清建咨询公司成立于2000年，注册资本50万元，持股80%的大股东吕新尧年逾70，是原南市区粮食局退休员工；其余股份为离退休人员黄小妹持有。后经司法调查，上述206万元的大部分落入两名规划官员手中。
监督乏力背后
即使如此明显的利益黑洞，行政或司法力量亦难介入。
2007年7月起，黄进益及其律师宋濂溥等先后写了上百封举报信，举报“帝景苑”项目中的种种违规和不法行为。徐汇区检察院初查后，因对涉及的副局级以上官员无管辖权，上海市检察院将案件调走，从此有关刑事调查再无进展。
在公安、检察、法院、纪委、规划、房地、税务及金融等机构面前，黄进益一方的努力多属徒劳。上海市纪委经查后答复，无明显请托行为。其中一警员因低价购房并“跨辖区办案”被举报，但纪委结论是“此人非分管领导”。
上海市纪委惟一的调查收获是，蔡青峰在成本中列支一笔5030万元配套费，而“帝景苑”系徐汇区旧城改造项目，该笔费用纯系子虚乌有。宋按纪委的指引到市经侦总队举报，同样泥牛入海。
2007年，宋濂溥就上海荣福偷税线索向市国税局稽查六分局举报，两次被拒。
2009年7月8日，黄进益以上海荣福的名义起诉蔡青峰，认为后者担任总经理期间突破内定底价卖房政策，造成公司利益受损。“我们本想以香港荣福的名义起诉，法院立案庭说，应该以上海荣福名义起诉。”
10月14日第一次开庭后，上海荣福又提交了一份补充被告的诉状，将前述八名公职人员及家属列为被告，总计追讨约2100万元差价。11月，上海市一中院驳回了起诉，黄进益只能以香港荣福的名义提起诉讼。
诉讼再启，还是被驳回。法院称，未缴纳诉讼费，按自动撤销诉讼处理。
今年7月7日，四宗案件计划陆续开庭，因不明原因取消。直至11月2日再开庭。法庭上，只有少数被告的代理律师到场。法官宣布：此次只是预备庭，意在审查原被告及代理人资格。
宋濂溥介绍，上海市纪委曾就举报与他交换意见，“涉及官员有没有为蔡办事，纪委说没有证据。”上海市纪委公开信息称，2008年度其纠正了“帝景苑”低价购房等违规违纪问题。
上述八名被诉人员确实被纪检部门找去谈话，各人均对折扣购买之事给出不同的说辞。但纪委从未公示其处理办法和处理结果。
潜体制与阳光法案
2007年5月30日，中纪委下发了《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》，提出30天内主动说清楚问题的，可以根据情况从宽处理。其中即有“折扣房”相关条目。
时值上海社保案收官阶段。上海市纪委为壮声势，曾事先向黄浦区一楼盘住户打招呼，要求数十位多为处级以下干部带头到纪委“说清楚”。内情人士对《财经》记者称，他们开了个“业主会”，最后决定集体抗拒，因为更高的领导及家属“炒房、炒地”并未带头“说清楚”。
在拟定期限内，上海仅有14人到市纪委“说清问题”。且多与炒房、折扣买房无关。
为配合中纪委的行动，最高检察院与最高法院在同年7月8日发布了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，规定“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的”，为“交易形式受贿”的一种，“以受贿论处”。
上海至今未有被查处的先例。房产逾亿元的上海房管局副局长殷国元、被称为“炒房区长”的浦东新区副区长康慧军、受贿29套房产的外高桥(14.21,-0.75,-5.01%)保税区管委会规划建设处处长陶建国等，均非“房事”直接案发。
上海市曾经由组织部门对2000多名市属干部购房情况进行摸底，先以购房价格与市场价格“差价50万元”为起点，后发现工作量过大，调高为“差价100万元”。知情者介绍，拥有八九套住房的干部比比皆是，这尚不包括以非近亲属名义持有或由其他人代持的房产。摸底同时不了了之。
由此可知，建立官员财产申报公示制度，使官员及其家庭曝露于“阳光”下，已刻不容缓。其实施范围与推行力度考验决策者的智慧。
“‘帝景苑’的案子算不上大，但我觉得努力屡屡失算，远非一个蔡青峰能操作，幕后定有高手。”宋濂溥律师说。
有消息称，早在2006年前，时任上海市委书记陈良宇即了解“帝景苑”的情况，大为光火，最后又无可奈何。现任高层曾数次“苦口婆心”奉劝相关人士配合市纪委及组织部的工作，“一是官员们抱法不责众之心理，二是缺少严厉的制裁手段”，“世博会这个政治任务顶着，上面也不想闹得人心惶惶。”
陶校兴的落马，让近乎绝望的人们看到希望。陶担任上海市房管局副局长十余年，其中主管地政六年，所涉土地巨量利益输送案众多。在上海土地问题的巨大“溃疡面”上，“帝景苑”或只是一个小疮口。而与土地相关的法规批文，多由陶氏签发。
11月17日，由上海市检察院第二分院立案侦查的陶校兴涉嫌受贿犯罪案，经市检察院决定已正式逮捕。经查，陶涉嫌利用土地审批等职务便利，为他人谋取利益，进行权钱交易，收受多家公司或个人现金、房产等，数额巨大，情节严重。据《财经》记者了解，其已被查出涉嫌受贿600余万元，名下另拥有29套高级公寓及别墅，刷新了殷国元亿元身价的纪录。
与梅陇镇的风声鹤唳不同，“帝景苑”所涉官员岿然不动。据悉更高级别调查部门已介入陶校兴案。陶的肚子里，有着很多类似“帝景苑”的故事。
