中国选举与治理 | 地上鬼城 地下蜗居

地上鬼城 地下蜗居

作者：杜君立

来源：作者赐稿

来源日期：2011-8-31

本站发布时间：2011-8-31 9:05:27

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　　我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。 ——任志强

　　2010年年底，美国 “商业内幕”的网站公布了郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。

　　郑州市城区面积为303平方公里，而郑东新区规划面积为150平方公里，相当于郑州市区面积的一半。2001年，郑东新区计划出炉。依据日本人黑川纪章的圆形设计，新区建设于2003年正式拉开序幕。在过去10年来，郑州东部的那片热土成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地，世界各地的地产大鳄、商业巨头和资本玩家频频出手，用不计其数的高楼大厦和外形摩登的公共建筑，为这个农民的河南勾勒出一幅令人惊异的未来“脸谱”。

　　去年年底，河南财经政法大学曾做过一次郑州房屋空置率调查。在这一份抽样调查报告中，郑东新区住房空置率在郑州各城区中果然“不幸”高居榜首。在这次历时两个月的调查中，调查者从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

　　随便去一趟郑东新区，就感觉如同到了火星。在电影《盗梦空间》中，莱昂纳多一家造了一座美丽辉煌的城市，那里只住着他们一家。事实上郑东新区同样很漂亮，同样也只是房子，而不是城市。无论绿地老街、阿卡迪亚、龙腾盛世还是鑫苑中央花园，这些早在5、6年前便已建成的大型小区，即使属于郑东新区入住人数较多的小区，也仅有三成左右的入住率，绝大多数房子都是无人的鬼屋。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，10%~20%之间为危险区，20%以上为严重积压区。住房空置率高达55%的郑东新区只能算是一座“空城”了，即使叫“鬼城”也不算危言耸听了。

　　与“鬼城”构成同样令人惊异的其天文级的房价。浙商开发的阿科迪亚小区在7年前一期开盘，不过3000元/㎡，如今房价已经涨至1.5万左右，即使现在新区边缘地区普通房屋的房价，同样也在万元以上。一个计划2011年下半年发售的新楼盘，据称其预计售价也在每平方米1万~1.5万元之间，相当于郑州老城区住宅平均售价的2~2.5倍。

　　以黑川纪章的太阳为中心，呈辐射状的整个办公区，效仿北京建外，被称“CBD”。河南房地产商会的统计数据表明，2010年郑东新区销售办公物业约75万平方米，占全市同类销售办公物业总面积的八成以上，比相邻的金水区高出6倍，平均售价和租金也是全市最高的。相比之下，郑东新区的商铺、商场等商业物业销售，远不及办公物业火爆，2010年售出了不到14万平方米，仅占郑州全市同类物业销售面积的16%。

　　150平方公里的郑东新区建设总投资应在2000亿元人民币以上。如此庞大的预算，对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说，无疑是一个天文数字。自2003年开始，这疯狂的七八年来，郑东新区这片100多平方公里的土地上，一共2500万平方米建筑面积的各类楼房建成或在建，包括河南建业等在内的省内外大小开发商，都纷纷砸重金进军郑东新区。新区内房价在政府、开发商及各路投资者的合力推动下，一路上涨。房价飙升，反过来又带动地价大幅上扬。如今，在郑东新区CBD以北，还有一片约40平方公里的土地正在静静等待开发。2010年11月中旬，郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得，创下郑州有史以来土地出让价新高。

　　对于被誉为中国乃至世界“最大的鬼城”，这当然严重伤害了依赖土地财政的城市经营者的感情。“我们听到后很生气，怎么能说是‘鬼城’呢!”郑东新区管委会对记者说。该管委会当时就发布了一份数据，表明郑东新区CBD入住率达到90%，并强调郑东新区常住人口已达30多万。

　　事实上，鬼城是当下中国的普遍现象。最著名的鬼城应是内蒙古的康巴什。只用了5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。作为可与成吉思汗的“恢弘皇城”媲美的公共建设工程，康巴什充斥着办公大楼、行政中心、博物馆、剧院和运动场———更不用说在成片土地上建起的中产阶级式的复式公寓和别墅了。然而，唯一的问题是：最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。

　　多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却空无一人。当房地产泡沫破裂时，他们往往会发出砰的巨响。世界其他国家的经济仍在努力重新站稳脚跟，北京当局——还有很多类似郑州、鄂尔多斯这样的地方政府，他们都希望在不戳破的情况下能让房地产泡沫瘪下去。而且，祈祷他们成功的应该不仅仅是中国人。

　　-份中国社科院城调队的统计报告显示：目前全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。我国目前城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的一半投向市场就可以供1.3亿人口使用。以目前中国房地产每年1000万套的在建速度，到2013年，我国的剩余房将达到1.1亿套住宅。

　　即使不提类似鄂尔多斯市这样的“空城计”、“幽灵城”，就以苏州市为例，仅工业园区、高新区、吴中区和相城区4区中，每月用电为零的住宅就有25万多户。如果我们随意看看身边那些已经建成交房的新建小区，就会发现安装了空调和窗帘的房间屈指可数，到了晚上，这些小区形同鬼城。许多物业公司因为难以收到物业费而叫苦不迭。比住宅楼空置更严重的是商业地产。据全球不良资产解决方案公司总裁罗德曼估计，北京商用房产空置率可能高达约50%。据仲量联行的数据，截至2009年底，中央商务区写字楼的空置率已达35%，创造了北京有史以来的最高记录。新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年说：“中国房地产从现象上看不是经济学的供求关系所能解释的。很多城市，像北京、上海房地产的空置率达到10%，有些城市甚至达到50%以上。”有人估计，目前中国的“商品房空置率”应该在30%左右。而美国商品房空置率约为7%，香港为3%～4%。一般公认的当空置率警戒线为10%。超过10%时，就处于危险的泡沫状态。

　　在中国，像郑东新区和康巴什新城这样的鬼城比比皆是。建这些鬼城的钱大多都来自银行，房地产商根本就无力偿还，一旦这些泡沫破灭，带来灾难的将会是哪些人呢?这种连锁的泡沫一旦破灭了，中国的经济将会怎样呢?中国将会怎样呢?

　　半年前，在郑州市秦岭路北段的一个院落里，64岁的退休工人陈新年每天都会带上矿灯、戴上头盔，身穿迷彩服，拎着抓钩、盆，走进城市的地下，去挖掘一个中国穷人的安居梦想。这个花甲老人已经挖了整整4年，终于挖掘出了50平方米的空间，初步实现了住人构想。 “附近的房价每平方米5000多元，我们根本买不起。”陈新年老人说。

　　“朱门酒肉臭，路有冻死骨。”中国皇帝时代，以食盐为国家财政支柱，很多穷人吃不起盐，只能在河滩刮取盐碱吃。在一个房地产成为国家支柱的时代，房子跟居住越来越没有关系，很多穷人仍然没有立锥之地。在一个地上成为鬼城的城市，人们只能向地下寻求蜗居。地上的坟墓与地下的房间，都归功于中国的房地产暴政。

　　任何国家高速发展20年就会变成中等发达国家，30年必定成为发达国家，这是全世界被普遍证明的定律。但中国一直在发展，却从来没有实现超越。1979年中国人均收入190美元，2009年中国人均收入1100美元，30年不过增长了5.8倍;1979年台湾人均收入1784美元，2009年台湾人均收入17650美元，30年增长了10倍;1979年日本人均收入4800美元，2009年日本人均收入34000美元，30年却增长了7倍以上，这包括约20年的大衰退。30年时间，以人均收入来说，中日之间的差距从25倍扩大到了30倍，而中国人和台湾人的差距更从9倍增加到了16倍。从人均收入世界排名来说，30年时间，中国已经从1980年95位“发展”到了2009年106(124)位。

　　基尼系数衡量着一个社会的财富分配差距。基尼系数若低于0.2表示收入绝对平均;0.2~0.3表示比较平均;0.3~0.4表示相对合理;0.4~0.5表示收入差距较大;0.5以上表示收入差距悬殊。人们通常把0.4作为收入分配差距的“警戒线”。中国的基尼系数从30年前的0.28“发展”到1994年，就翻过了“警戒水位”，达到了0.434，然后以每年0.1%速度递增，如今中国的基尼系数早已超越0.55而走向崩溃。即使官方的最保守估计，仍然达到可怕的0.47。国家发展和改革委员会社会发展研究所所长杨宜勇去年就指出，我国基尼系数早在2006年就已达到0.49。中国不仅超过了国际上0.4的警戒线，也超过了世界所有发达国家和几乎所有不发达国家的水平。由于讳莫如深的特权群体隐性福利的大量存在，中国实际收入差距比0.55要高得多。中国的基尼系数不仅处于中国有史以来的历史最高点，而且也达到世界最高水平。目前这种阶层之间的分崩离析仍在继续加速，基尼系数仍在上升，这是中国社会利益共享机制发生严重断裂的显著信号，崩溃只是时间问题。在中非希望工程如火如荼全面展开的同时，中国官方在北京扫荡封杀了几十所民工子弟学校。不用太长时间，就会有最后一根稻草压垮中国这只勃起的骆驼。毛主义者幸灾乐祸的革命预言将在这场房地产沉迷中成为一种现实。到那时，将不是“打土豪分田地”，而是“打官商分房子”。