租房论者谨防站着说话不腰疼

租房论者谨防站着说话不腰疼

2010-3-15

   
去年参加第一财经《头脑风暴》谈房价，有个20几岁的女孩表示愿意无房裸婚，与男友共同创业买房，赢得现场一片掌声。掌声是冲着女孩子的骨气去的。

   
在今年全国两会上，温家宝总理政府工作报告首次提出“盘活租赁市场”，倡导住房租赁消费。而全国工商联主席黄孟复表示，高房价跟普通老百姓根本就没有关系，大学毕业生租40平米的房子结婚生子就挺尊严的。此论得到不少代表委员的响应。在2月的广东两会上，广东省政协委员、佛山市委书记林元和29日在的两会分组讨论会上建议，40岁以前的人租房，40岁以后的人买房。林元和的话得到现场不少委员的响应。

   
租房生活，自食其力，不偷不抢，当然有尊严。有尊严未必有便利，在倡导租房的同时，更有必要给租房者提供完善的法律保障，否则自己住在买下的房子里让别人租房，就有站着说话不腰疼之嫌。

   
国外有许多人租房，有些国家产权房拥有率不如中国高，是事实。在西欧国家中，爱尔兰有82％的人住在自己房子里，西班牙有80％的人住在自己房子里；然后依次是比利时、希腊、意大利、英国、挪威在70％上下。法国自有住房的比例约50％，而荷兰则只有45％，瑞士更少，只有30％的人住在自己买下的房子里。

   
在看到租房普遍的同时，应该看到租房者的利益得到了妥善的保护。以德国为例，有一半家庭租房居住，主要有两方面的原因。一是租房者权益受到严格保护，房屋承租人对房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。根据德国民法的相关规定，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

   
一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。房屋租金变动的最重要基础是由市或乡镇制定并获得房客和房东（或房东的利益代表人）一致认可的“租金列表”，其依据是通过抽样调查或联邦统计局计算出的德国家庭生活费用指数。“租金列表”还须每隔两年根据实际情况加以调整。

   
同时，德国政府鼓励消费性购房，严格抑制投机购房：普通人买房或买地建房能获得政府现金补贴；但土地转让则要收取3.5%的土地增值税，持有环节税收更重，每年都要交0.7%到2%的土地税(就是中国最近热议的物业税)，对第二套房就开始增收相当于房租10%的“二套房税”。从经济角度说，做房东不如当房客。德国人愿意租房是有经济理由的。

   
反观国内，租赁房政策配套措施极不完善。首先房东觉得出租不划算，普通住宅当前1：500以上的售租比，导致很多业主宁愿将房产空置，等待房价上涨后转售也不选择出租。这就加剧了市场上的租赁房供应缺口。据21世纪不动产统计，北京大约有500万套存量房，而且这个数字还在不断增加。目前真正流入二手房市场的不足10%。如果按保守的20%空置率计算，约有10万套房屋可作为潜在的租赁房源，但现实是，目前北京租赁市场普通住宅供需比已达1：4左右；公寓房租赁房源较多，供需比在3：1左右。

   
租客的利益得不到保护，得做到房东契约期满就涨价、随时卷包走人的打算，还得应付一批又一批准备买自己所租房的看房者。

   
最重要的是，你租房想落户，可是难上加难，买房才能落户。只有集体户口，有了孩子入托上学怎么办？不为自己考虑也得为孩子考虑吧。为了孩子，家长那么贵的学区房都舍得掏钱。

   
1月27日，在《破解城乡和人口二元结构，促进社会和谐稳定》专题会议上，上海市公安局局长提出，今年上海的重点工作之一就是探索新上海人能否在租赁房落户。原来是想报在居委会里，但居委会不同意，那每个片区都有派出所，是不是能够报在派出所的管理户口上？上海在探讨，其他城市也在探讨，只有把这些后顾之忧都解决了，我们才能堂堂正正地鼓励年轻人租房居住，不要老想着那张房屋产权证。