施永青說：「梁振英只能在某一空間做事，不是他想怎樣就可以怎樣。」而從更長遠來說，要香港政治生態取得平衡，就要讓商界「下海」，自己組織力量爭取民意，以應付2017年及其後的選舉。
文/ 雨文
房屋問題是考驗候任特區行政長官梁振英施政能力的試金石。他的兩位前任董建華和曾蔭權，都在這個問題上碰得焦頭爛額，甚至要負上沉重的政治代價。一直想強勢領導香港的梁振英，又能否搬得動這個炙手山芋呢？經常公開評論樓市和房屋政策的中原地產代理創辦人施永青坦言，房屋問題是新特區政府施政重中之重的政策，其結果影響整個新政府施政，「解決得好，其他問題有機會迎刃而解；解決不好，其他問題將前功盡廢。」
房地產一直是香港重要經濟命脈之一、民生之大題，牽一髮動全身。首任行政長官董建華在1997年甫上任，就在首任施政報告提出「八萬五」建屋計劃（即每年全港興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個）。這項房屋政策原意雖好，但實施時過於急進，導致許多中產階層一夜間變成樓宇資不抵債的「負資產」，也成為董建華在2005年3月「腳痛」下台的遠因之一。
曾蔭權接任上台後，在房屋政策上卻又急轉彎，房屋興建數量大降，致使樓價近年屢創新高，至今已超越1997年樓市高峰期。甚至連下任房屋及規劃地政局局長大熱人選張炳良，也慨嘆自己在市區無力買房。青年、 中產買樓無望，導致民怨沸騰，直指曾蔭權領導的政府偏幫地產商，任由地產霸權操控香港樓市。
梁振英曾經在他的房屋政綱裏，多次提到要協助基層上樓，促進樓市健康穩定發展。「梁氏變局」可能令本港地產政策出現轉變，對發展商而言是風險。近日四大地產發展商之一、 恒基地產主席李兆基的一番「炒股好過炒樓」言論，更加為樓市蒙上一層陰霾，市場憂慮梁振英會否加大力度打壓樓市。
公營房屋易出政績
不過，施永青接受《陽光時務》專訪時表示，新政府想調控私人市場、壓低樓市的如意算盤未必打得響。他指住宅市場裏有52%的人是業主，而租樓人士只佔了14%到15%，「政府沒理由為了這些人（租樓），而把52%人的樓價壓下去，打擊面太廣。他（梁振英）只能在某一空間做事，不是他想怎樣就可以怎樣。」
施永青說，港英時代的最後一任港督彭定康，由1992年起就著手調控市場，但到他1997年離開時，前後五年都未能成功。即使曾蔭權政府，在兩年前搞額外印花稅來打擊炒家，雖然炒家減少，但樓價卻沒有降下來。他指，這與外圍經濟環境有關，像樓宇供應不足、外來資金流入、美國推出量化寬鬆政策使美元貶值而拖累港元等因素，必定令實物資產升值。
在這種情況下，雖然新政府仍會集中精力解決房屋問題，但是施永青認為，梁振英應該先權衡在現實情況下，在哪個範疇做容易出成績，而哪些方面卻不容易改動。例如調控整個房屋市場難度極高，即使政府花費很大氣力，亦未必能有理想效果。相反，如果集中精力處理公屋和居屋問題，則容易在政治上拿到不少分數。
近日，盛傳會出任房屋及規劃地政局局長的張炳良，亦不斷公開指政府應增加公屋和居屋興建數量，被視為是新政府的房屋政策藍圖。施永青認為，這符合梁振英「變中求穩」的心態。「建公屋、居屋是最容易出政績的地方，因為全部可以量化。今年建多了多少，有多少人可以買到，或輪候公屋名冊的人數減少了多少，這些全是可以量化的政績，不易被人曲解的政績，做私人市場卻很難建功。」
梁振英要處理房屋問題，必須要得到業界支持。但在特首選舉時，香港四大地產商全部支持梁振英的競選對手、前政務司司長唐英年，令人關注梁振英上台後與商界之間的關係。作為業界人士，施永青深明箇中玄妙。「地產界是香港最主要的既得利益者，他們最希望不要改變遊戲規則，以往是怎樣就怎樣，一直是贏的局面就想繼續贏下去，故此地產界在初期以支持唐英年為主。但地產界作為既得利益者的特性是西瓜靠大邊，誰上場，當然與上場的搞好關係，競選完了當然設法與梁振英搞好關係，維護既有利益。」
商界要「下海」參政
施永青指，梁振英本身並非仇視商界的人，只會在公開場合上不貼近商界，實際運作時卻不能不顧及商界的利益。「走出來做秀時要貼近基層，你看他訪問都是到天水圍、深水埗，怎會到淺水灣，這是姿態、形象問題，他要貼近基層就不可以給人感覺貼近商界。但實際政策上要平衡，要穩住局面，他會否做些令香港樓價大跌的事呢？不會。八萬五這場實驗的結果，大家都知道對經濟帶來的壞處多過好處。」
面對2017年行政長官和立法會雙普選，港人可能會一人一票選特首的政治格局，施永青認為梁振英與商界的這種關係會維持不變。「從負面講，梁對政治早有圖謀。從正面講，梁早有政治理想，在香港未來的演變中，他一早想扮演一定角色，好聽點是有使命感，看你從哪個角度講。想在政治上發展的人，他會爭取誰的票呢？爭取牛頭角『順嫂』（指在公屋居住的家庭主婦）的票容易，爭取李嘉誠的票，卻要做多少事情才可打動得到他？所以梁會傾向為基層做事，多過為既得利益者。」
面對這種政治局面，施永青指出，商界要改變以往長期依靠與港英政府、中央政府「摸杯底」、「打麻雀」來建立關係，保障自己利益的生存模式。他說，由於商界從不願參政，所以在香港的政治光譜裏，一直是傾「左」（基層）較傾「右」（工商界）的多，政黨都是傾向支持基層，這並不健康。反觀，美國就有民主黨和共和黨，英國就有保守黨和工黨。
施永青說，要香港政治生態取得平衡，就要讓商界「下海」，自己組織力量爭取民意，以應付2017年及其後的選舉。「這次（特首選舉結果）我想是中央刻意踢商界下海，讓他們組織起來參加新的政治遊戲，不要依賴中央照顧。」他警告，商界如不及時覺醒，到2017年普選行政長官時，梁振英會為了爭取選票，而犠牲商界的利益。
施永青小檔案
現年63歲，上海出生，三歲到香港。中學時曾信奉馬克思主義、毛澤東思想。畢業後曾在左派學校任教八年。1976年內地文化大革命後脫離左派。1978年放棄教師職業，創立中原地產代理，2001年收購陷入財困的利嘉閣，2005年投資出版免費報章《am730》。自由市場支持者，主張以「無為而治」管理業務而聞名。他目前在《am730》每週五天撰寫相當於社論的「C觀點」專欄，就不同時政議題發表自己的觀點。
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