杨支柱
房屋在地震中倒塌或严重受损，欠银行的房贷要还否？4月28日南方都市报发表阮子文律师的文章，主张地震倒塌房屋是不可抗力，可解除合同，不还房贷。阮律师还说这样才公平。
这说法错得离谱。金钱债务能够因为不可抗力而免除？如果这样企业遇到各种不可抗力如地震、战争、金融危机都不用还贷了？这意味着可能取得超额利润的企业把经营风险转移给了只能取得固定利息的贷款银行，银行业还能够存在？有效合同一方义务已履行完毕的情况下对方还能解除合同？在一方已履行完毕、另一方没有履行或只履行一小部分的情况下这种赖帐式解除是公平的？即使合同解除，不用回复原状？
照顾弱势群体只能在立法和带立法性质的行政措施中体现，而不能在执法过程中随意篡改法律、法规等规范性法律文件。如果可以以这种借口不执行法律，法律不就成了个屁吗？如果可以以这种借口不履行合同，合同不就成了个屁吗？弱势群体埋怨两声都可以弃用的法律，岂非谁都有能力践踏？弱势群体埋怨两声都可以不履行的合同，岂非谁都有能力撕毁？那么多人认为不需要还贷，说明中国人的交易信用已经丧失殆尽。
抵押物灭失仅导致作为从权利的银行的抵押权消灭，不导致债权本身消灭，剩余债权成为无担保的债权。换成无抵押的借贷关系就好理解了：你从银行借钱买了一批珠宝或一辆汽车，这些东西被盗影响你跟银行的债权债务关系吗？你借钱买的珠宝被盗了可否说那珠宝我不要了，借银行的钱我也不还了，让银行找强盗要去吗？其实地震导致房屋垮塌或严重损坏，抵押物并未完全灭失，因为土地使用权可能还未到期，银行对抵押物残存价值仍有抵押权。
有人说地震不同于被盗，被盗有保管不善的过失，地震导致担保物灭失应该免除债务。这是不懂装懂。债权怎么可能因为有担保物的消灭而消灭？如果这样，还不如不要担保呢！担保是为了减少债权实现的风险还是为了增加债权实现的风险？被盗和地震可能有区别——如果你对于保管担保物有过错，那就应该另行提供担保物，否则丧失期限利益，必须提前一次付清（但要减去因提前清偿所节省的利息）！在担保物灭失不导致债权本身的存在上，两者当然不应有区别。
有人说土地使用权比钢筋、水泥值钱，已经付了那么多钱，不继续还钱不合算。这种说法掩盖问题糊弄舆论或许可以，对培养不讲信用、唯利是图的价值观也有点贡献，但糊弄地震灾民是不行的。钢筋、水泥确实不值多少钱，建筑安装成本就比钢筋、水泥高得多，而房屋价格中建安成本以外并不都是土地出让金。其中的开发利润、各种税费乃至贿赂成本都需要在重建过程中再次付出。中西部的土地出让金占房价的比例本来就比东部大中城市低得多，地震带因为建安成本上升和再次地震风险，土地更不值钱，而且许多土地使用权已经因为经过相当时间而贬值了。根据业主大会的决议由业主重建在中国大陆几乎不可能，事实上只能拍卖，如果考虑到因为“不吉利”而增加的拍卖难度和拍卖费用，残存的土地使用权就更不值钱了。
也有人提到保险公司赔偿。不过普通财产保险是不保地震损失的，因为地震损失太大，保险公司也很难承受得起这样的打击。除非你出特别高的保费，这注定了多数房屋不会投保地震险。即使投保了地震险，那也是投保人与保险公司的事，跟借贷合同没有关系。
还有人哗众取宠，说什么“抵制豆腐渣工程，坚决拒绝偿还银行贷款”。质量问题发生在业主与开发商的买卖关系中，与业主跟银行的借贷关系何干？ 开发商破产了，还有负责房屋质量监理和验收的机构。没有质量问题，那就自认倒霉。物的意外灭失风险由所有权人承担是世界通例，跟是否借钱买的和借谁的钱买的毫无关系。如果贷款人需要负担借款人使用借款过程中的意外损失，金融机构根本就不可能存在，民间借贷也不可能存在，甚至连预付款、延期付款等一切信用都不可能存在，千变万化的交易形态将只剩“一手交钱，一手交货”一种。
真正的问题是分散的小业主们如何才能追究开发商的房屋质量不合约定（不一定到豆腐渣的程度）的责任。质量鉴定是要花钱的，而且是要冒被开发商报复的风险的，而一旦鉴定位质量不合约定，利益却是整栋楼的人均沾。这本身就使得所有的人都坐等他人付出，自己去搭便车。结果很可能因为谁都不肯自己承受特别牺牲而放过偷工减料的开发商。有幸能够联合一大帮小业主起来追究开发商或监理公司的责任，这种灾民临时组织又极易成为政府维稳所特别防患的对象。因为这种防患，即使没有官员受贿，政府也很可能会偏袒开发商，从而在客观上鼓励偷工减料的行为。
这一困境表明，在建筑物区分所有权下尽快建立业主自治组织是何等必要。如果某栋楼或小区在地震前已经选举产生了自己的业主委员会，并且是一个负责人的业主委员会；那就不会有一盘散沙的业主都坐等他人牺牲自己搭便车的问题，也不会存在因组织规模失控或活动地点可能失控而被政府维稳的问题。要通过事后追责来制约开发商偷工减料制造豆腐渣工程，政府就必须鼓励、帮助住宅楼或住宅小区尽快成立自己的业主委员会，而不是像许多基层政府所做的那样，通过居委会和物业服务公司阻止业主委员会的成立。
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