金融时报 | 中国房地产市场尚难言悲观

中国房地产是否已经在2014年迎来趋势性拐点，从而走向下降通道，毫无疑问是当前房地产业乃至于宏观经济的焦点问题。

笔者近期参加博鳌房地产论坛，该论坛每年广泛地邀请各界讨论房地产的宏观大势和企业微观问题，已经连续举办了14届。今年参会人数上千，为历届最多，也反映在下行通道转折点时，各界对房地产关切程度。房地产走势自然也成了论坛上唇枪舌剑的争论焦点。有意思的是，笔者观察到出席论坛的嘉宾中，房地产商和非房地产商（后者包括了政府有关部门的研究者、学术界和经济界的相关专家）形成了泾渭分明的两个阵营。

国内地产商的代表们普遍认为，在中国城镇化率仍将快速上升之际，无论是新市民还是有意愿改善自己居住条件的城市原有居民，对于一线及有些二线城市、特别是拥有教育、医疗社会服务等优势的特大城市的房地产仍有巨大需求，中国的城镇化还将有“15年左右的时间”。中国地产界公认的多头代表任志强先生就认为房地产业“没有下行”，其他地产界嘉宾也提及短期的价格下调只是在消化最近两年的过剩供给，未来十年房地产业即使不是“黄金时代”，也会是“白银时代”。

而后一个阵营则大都认为中国房地产已经出现拐点。中国劳动力供应已经逐步达到顶峰，过去几年宽松的货币政策已经形成了严重的资产泡沫和过剩供应。德意志银行银行家蔡洪平先生提到全国有3000个购物中心，香港恒隆地产的董事陈启宗先生认为这些建筑只能用来“养老鼠”。而未来包括房地产税、棚户区改造保障房建设等在内的一系列政策调整也都不利于房地产。因此，2014年的拐点非同寻常，可能是一个趋势性下降的拐点且构成了对于宏观经济的挑战。

笔者认为，开发商与其他与会者的巨大观点对立可能有三点原因。

一是房地产商存在明显的分化。一方面，多数房企（特别是中小房企）销售业绩下滑的情况下，万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达、华夏幸福等龙头企业业绩仍很抢眼。例如万科上半年销售额超过了1000亿元，增幅为20.6%。另一方面，2013年高价拿地的房地产商现在苦不堪言，但是如果那时比较谨慎的、注意现金流管理的地产商现在手头还有大把现金，正等待着地价下跌或者中小地产商陷入困境时，再实施扩张战略，他们有乐观情绪可以理解。

因此，房地产行业的下行并不意味着房地产商就没有了生存和发展的机会。反过来，可能意味着领先房地产商更多的机会。行业的增长模式逐步从“粗放型”转化为“精耕细作型”。前几年中国楼市上涨的情况下，开发商人人赚钱，根本谈不上什么品牌、特色和售后服务。这样的日子一去不复返后，从事普通房地产开发的公司可能需要更多思考如何在金融端和土地获取端获得更多优势，如何拿到更低价的钱和更低价的地构成了未来大众房地产开发公司的核心竞争力。在普通房地产开发领域，房地产业可能将迎来并购重组的黄金时期，并最终形成一些大型的房地产开发公司主导的市场格局。对于更多的中小型地产商而言，需要考虑的是如何在自己的楼盘开发上提供更多的增值服务，从社区服务、养老、旅游、商业综合体乃至医疗等方面入手，走“特色地产”之路。