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上海人王妍花了两百多万买的房子,现在却记不清它的具体位置了。

她从地铁13号线华江西路站B口出来,看到两个链家中介,穿着白衬衫,将房价牌子举得高高的,吸引着行人。

‌‌“这个户型就是我买的,价标高了,现在也就是260万左右‌‌”,王妍指着牌子上水岸金桥苑小区的房子说。牌子上写着这套房是74平米,精装修,标价290万。

8月的上海中午热气蒸腾,中介白衬衫的后背都湿透了,透着肉色。王妍快步经过地面温度超过40度的金沙江西路,走到水岸金桥苑。她指着一栋房子的楼顶说,‌‌“就是那个位置,从看房到签合同我只进去过一次,具体是哪一栋房,我也记不清楚了。‌‌”

说这番话时,她甚至不知道自己还能不能住进去。深谙风险控制的她,一直谨小慎微地看房、买房,但最终才明白,楼市里的不确定性,远比她想象的要大。在上海这座房价飞涨的大城市里,她遇到了上百个同命相怜的人,他们收入已算中产,抱着安家置业的美梦,投入上海房市,未承想,忽然陷入一场违约风暴中。

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疯涨

王妍三十出头,戴着眼镜,又高又胖,长相有些凶。她和先生都是新上海人,即非本地出生通过工作拿到了上海户口的人,有一个刚出生的宝宝。王妍在一家外企做财务工作,先生则是一家化工类国企的技术人员,家庭年收入四十万。虽然数字不错,但想在上海过上体面的生活还有一定压力,最大的压力来自房子。‌‌“我们没想过能不能达到中产的水平,但全家先要能有一个比较稳定的住宅,这是最主要的‌‌”,王妍说。

王妍五年前买过一套30平米的小开间,一直到结婚,这套房子的贷款都没有还清。婚后五年里,他们一直在为银行打工,也眼看着上海的房价上涨,‌‌“一年涨一点,一年涨一点,但我们自己觉得靠自己手里面攒一点钱,还可以达到一个置换大房子的目标‌‌”。

2015年初,他们终于还清了小房子的贷款,王妍也怀上了宝宝,换个大点的房子正式提上了议程。但也是在这一年,楼市又开始疯涨。

房价暴涨的序幕是从深圳拉开的。2015年,深圳房价在半年内涨了30%-40%,紧跟深圳步伐的城市就是上海。上海房价从2015年二季度开始扶摇直上,二手房成交量迅速到几年的峰值。根据上海统计局发布的《2015上海年鉴》,2015年上海房价平均上涨三成,内环均价超过了7万。随后到2016年,全国房价都迎来了大爆炸。

房价飞涨让打算买房的人感到不安和恐慌,一月一个价﹑一天一价的事情到处都在发生,很可能晚一个月,就要多付几万甚至几十万元。

2015年6月,王妍刚把孩子生下来,没有在家坐月子,就开始利用产假四处看房,两个月之后,他们看到了水岸金桥苑的这套两居,两百万的房子,只看了一次,就定了下来。

水岸金桥苑位于嘉定区江桥板块,这里属于上海的偏远郊区,即便坐地铁,从市中心人民广场到这里也要经过13个站,耗时接近一个小时。除了附近的万达广场外,周边配套商铺乏善可陈,路也是新建的,路两边一棵树都没有。傍晚站在万达广场向四周望去,都是一座座新建的小区,疲惫的上海人从13号线出口涌出来,回到这个睡城,回到自己的家。

江桥区的房价属于大虹桥概念,寄望于未来虹桥高铁站和虹桥机场的整合与辐射能力,根据中介网站的统计,2015年江桥板块一共上涨20%,属于上涨速度较快的板块,2016年更是坐上了火箭,到9月份,相比年初已经上涨了82%,两年时间,每平米均价就从19901元上涨到40285元,实现了倍增。从曲线上来看,王妍在房价起飞的初始阶段抓住了机会,74平米的房子谈下来的价格是202万,每平米折算下来是两万七左右。

从接触的几天来看,王妍拥有着异乎寻常的理智,近乎于冷酷。她本人做财务工作,硕士生毕业论文是风险控制,对决策做出预判,控制风险几乎是她的本能。在这次买房的过程中,这种本能发挥到了极致。

‌‌“我觉得这个房子我们一家人够住,价格不会影响到我们目前的生活水平,有孩子后,前几年生活因为买房肯定会稍微紧一紧,我们通过自己的努力可以把钱还一还,等孩子稍微大一点,手头也宽裕了,这个房子的贷款还得也差不多了,各方面还是比较平稳的。‌‌”王妍说,她的老家在东北,家里从小贫困,最终凭借优异的成绩在上海落户。她的最大梦想就是在这里买一套大房,让老人﹑小孩以及自己和老公都能安顿下来,完成新上海人的最后一跃。

看起来,王妍已经为这一跃做好了充分的准备和利弊分析,未来一切都在掌握之中。只是她没想到,在疯狂的楼市里,太多的因素是她难以掌控的。

2

违约

水岸金桥苑距离地铁站还有很长一段路,即使王妍走路飞快,也耗去了接近20分钟。小区在路的南面,从外立面来看,房子并不算新。

王妍购买的那套房子,原本是一个空姐的。在王妍的描述中,这位空姐也是位非常理智的人物。由于经常要飞来飞去,空姐给了王妍一位男士的电话作为日常联系,并称这位男士是她老公。

2016年1月5日,王妍在链家地产的店面里与房主见面。‌‌“我擅长与别人沟通,买房时会特别留意对方卖房的原因是什么‌‌”,王妍说,空姐告诉她是为了置换卖房,房子本身并无硬伤,王妍就彻底放心。

房主最终同意以202万的价格卖给王妍。空姐的老公提供了自己的支付宝账号,王妍扫码支付了10万的定金。在输入支付密码的那一刹那,王妍的手有些颤抖。经过5年的努力,她终于完成了换房的心愿,自己的孩子,家里的老人都将会有一个更为宽敞的居住环境,自己和老公在上海这个都市,也算彻底扎下了根。

但这一切都只是麻烦的开始。

合同签好后,上海房价就开始起飞,从1月到3月,二手房平均每平米价格从36661元涨到41095元。面对房价上涨的报道,王妍一直惴惴不安。因为中间隔了一个春节,王妍和中介担心银行是否能及时放款。在合同上,这个期限是4月30日,买家必须在这个日期前收到银行贷款,否则就是王妍违约。

2月15日,春节假期后,王妍一直在银行和中介店面之间奔波,希望贷款能早日到位。这个时候,这套成交价202万的房子市值已经到了220万。

3月10日,王妍终于从银行那里拿到了贷款审批合同,按照合同约定,双方已经达到了过户的条件,3月11日,王妍就短信通知卖家过户,这个时候,房价升到了240万,王妍隐约有感觉过户会出现麻烦了,因为对方再也不主动联系她,例行的催促放款短信也取消了。

违约的阴影开始在王妍家人头上盘旋。当时北上广深各地都出现了因房价上涨,卖家违约不卖的事情,很多还走上了法庭。据上海一家律所的统计,上海法院受理的房屋买卖合同纠纷的案件中,合同违约的情况非常普遍,2013年,涉及解除合同的案件357件,占案件总数45.08%;2014年,涉及解除合同的案件448件,占案件总数55.10%;2015年,涉及解除合同的案件505件,占案件总数49.90%。

产生纠纷的原因很多,除了房价问题、当事人购买能力外,还可能涉及到房地产调控政策影响。2016年10月长假前后,各地推出限购政策,就引发了一轮违约潮。据《经济观察报》报道,北京房地产市场已经出现大量购房者解约案例,个别情绪激动的购房者甚至当场撕毁购房合同。

对买房人来说,原本规则明确的楼市里,不确定性越来越多。除非正式过户,拿到钥匙,否则,谁也不知道前面会遇到什么坎儿。

‌‌“我也听说了很多人被跳价了,‌‌”王妍说,‌‌“我们也有心理准备。‌‌”但很快,他们就被杀了个措手不及。

合同的约定是,贷款合同审批过后的10个工作日内必须过户,在这11天里,王妍每天都会发短信给那位空姐,希望对方如约到嘉定区交易大厅过户,但始终没有回音。22日那天,王妍和先生坐了一个小时地铁,在9点钟赶到房地产交易中心,提心吊胆地枯坐着。他们带着单反相机,找人把自己在交易中心的照片拍了下来,作为自己信守合同的证据。一直等到下午三点,王妍终于收到那条几乎令她心脏停止跳动的短信:‌‌“由于交易时间过长,我将不会继续交易。‌‌”

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圈子

3月22日,接到卖家的违约短信后,王妍的心情非常慌乱。‌‌“因为家里老人,公公婆婆,包括我父母都知道房子总算定下来,现在突然出了这么一个事情大家都跟着闹心。‌‌”在原先的计划中,王妍一家将于五月搬进新房,但现在,乔迁已经是遥遥无期。

由于陷入了这场纠纷,王妍的职业规划也被耽误下来。她原准备在年内换个工作,收入会高出不少,‌‌“我们公司在行业中工资是偏低的,找个新工作并不难。‌‌”但被房子的官司所羁绊,王妍不敢找猎头,因为没有时间去准备材料,更没有时间去面试。

苦闷之余,王妍开始上网寻找精神支持,她发现了篱笆网。这是上海本地的一个置业交流网站,在购房板块中,她惊讶地发现,在这轮涨价风暴中,变卦的卖家非常多。

在QQ上,位于一线城市的二手房买家维权群数量庞大

8月7日下午两点钟,在江桥万达广场的一间咖啡馆里,王妍向本刊记者一一介绍了围坐在一起的同病相怜者。除了王妍之外,还有一对青年小夫妻,男方叫张博文,一个本地的中年女士沈悦,一位从事技术工作的男性,他们的背后,是四套上海的房子,四份被违约的合同。面对强势的卖家和高昂的法律成本,相同的境遇让他们抱团取暖。

这批买房者中,像王妍这类置换购房的很多,卖掉小房子,换个大房子。现在,原来的房子卖掉了,新买的房子又遇到违约,处于两难的状态。

另一种情况是定金阶段违约。买家付了定金,居间合同也签了,正式合同有签的有没签的,但还没有付全首付,上家就违约了,这种情况即便走法律程序也非常困难。

这些违约者除了在论坛上交流之外,还建了QQ群相互沟通维权经验。王妍说,她进去的时候,群里已经有一百多人,由于理智与善于表达,王妍很快成为这个维权群的群主,她建立了自己的管理规则:群里的每个人都要分享自己的被违约信息,不出声的人会被清理出去。‌‌“这样做是为了避免有一些上家或者中介进来,因为有些网友已经把自己的信息讲了很多,万一信息被泄漏,对自己的交易会产生一些不利影响。‌‌”

除了分享信息外,维权群还有一种奇妙的精神抚慰功用。‌‌“没加这个群的时候我觉得挺倒霉的,结果到这个群里一看,有四五百万的,五六百万的,比我更倒霉的太多了,有人跟我一样惨,感觉心态能好一点。‌‌”张博文说。

群里人来来去去,但总人数却一直在增多。‌‌“最开始打官司的人不是特别多,很多人都是抱着协商的态度,谁也不想走法律程序,太浪费时间了。解决的时候,基本上都是想加钱,十万、二十万、三十万,最多的加了三十一万,他们有一些进去比较早的还有说加五十万的。‌‌”

如果在总额上无法达成一致,那就只能在法庭上解决了,当天在咖啡馆的四个家庭,最终都选择了起诉。

张博文和他的太太买了一套186万的房子,在约定交首付的时候对方突然违约,借口是无法迁出户口。‌‌“我们是3月份起诉,起诉之前就找她谈过,也希望大家最好能协商,找了好几次她都不同意,我们起诉时也是想通过法律调解,她不同意,我们就再立案,拖到了8月19日开庭‌‌”,张博文说。

张博文买的是一套61平米的老公房,房主是一位年过60的独身老太太,除了这套房之外,她还有一套拆迁房。在后面的协商中,面对张博文,她也不谈户口的理由,就是坚持说不愿意卖了。这段时间里,这套房的价格已经涨了40万。

‌‌“一般来说大多数卖家的心理预期其实就是一个定金的问题,比如定金相当于房价的10%,但是房价如果上涨20%的话,那他的心态就是我愿意赔你10%,我中间还有另外10%的差价可以赚,‌‌”方正宇律师告诉本刊。方正宇是上海纽迈律师事务所合伙人,该事务所在上海曾经承接了多起类似房屋纠纷的委托,‌‌“在这种情况下,的确是卖家会觉得违约更加有利‌‌”。

4

官司

嘉定区人民法院就在嘉定房地产交易中心附近,只有一街之隔。8月8日下午,王妍带本刊记者来到法院门口。周日,法院没有开庭,只有站岗的武警。旁边布告栏上有25张布告,其中7起案件是关于房屋买卖合同纠纷的。‌‌“我上次来的时候还更多。‌‌”王妍说。

上次是指5月16日,王妍的案件第一次开庭。开庭前,王妍对水岸金桥苑的房子进行了保全。这对房产官司的买家来说,是第一道门槛。保全就是向法院申请将房屋的买卖冻结,但申请人必须提供一定比例的资产。

‌‌“我跑到人民法院去了解,当时接待的人跟我讲,他说一定要全款现金来做保全,但我当时手头上没有那么多钱,我自己上海也没有这么多资产,所以保全就没办成。‌‌”张博文说。王妍也没有这么多现金,但庆幸的是,嘉定区法院法官允许用她自己的房产作保全。

谈到那位空姐时,王妍仍然很理性。‌‌“她也没有失误的地方,我也没有失误的地方,包括合同的签订,包括流程,我个人认为我们双方没有任何一步是疏漏的。‌‌”她认为这场官司从头到尾都是一场理性的博弈。

同一个群里,另一位买家沈悦的经历则没这么理性了。沈悦一家已经搬进了新房,但对方却毁约了,她自己死扛着不搬出来。

‌‌“这个房子不是我自己要住进去的,是他希望我住进去。因为原来房客搬走了,交易期间,他觉得空着是浪费,租给别人也不合适,就说你住我的房子吧,‌‌”沈悦告诉本刊,‌‌“后来我想想,要不先装修吧,其实我心里还是不放心的,因为这房子毕竟不是我的。最后我也不敢弄太好的装修,稍微弄一下,花了几万块钱。‌‌”

这套房子的房主是一个新上海人,自己有三套房子,违约的理由也是指责沈悦的贷款速度太慢了,当然这只是一个借口,真实原因是这套原定500万的房子在交易期间上涨了110万,房主曾私下要求沈悦加价70万,被拒绝后毁约,沈悦则拒绝搬走。房东也曾经找警察上门驱赶沈悦,但警察了解情况后,决定不理会这个烂摊子,让双方协商处理。双方只好法庭相见。

用了两天的时间,王妍收集了群里的案例,在愿意透露细节的36场官司中,交易金额已经高达一亿两千万元。而这仅仅是上海违约风暴的一角,同样的风暴,在北京,在深圳,在全国各地都在肆虐。

王妍的官司,终于有了结果。如同她预料的那样,案情非常清楚,6月28日,嘉定区人民法院做出判决,支持王妍的所有诉求,判决双方继续履行原合同。但即使过了法庭关,强制执行合同依旧不是一件容易的事。

王妍还在担心,自己是否需要付全款履行合约。‌‌“法院这边是判决继续履行合约,没有要求我全款去履行。‌‌”王妍说,但如果对方坚持不履约,法院要强制过户,这时候就需要付全款了。而全款对他们家来说,是难以承受的。‌‌“在我们群里面,有的法院就要求说你先把全款准备好,然后我才判你继续履行‌‌”。

在群里待久了,会听到各种消息、传闻,让原本就很谨慎的她更加忧心忡忡。除了全款的问题,她现在更担心的是,如果强制履行,对方会不会破坏房屋的基础设施,‌‌“群里有过先例,卖家将水电,不能带走的家具全部破坏,留下的房屋比毛坯房还难搞,‌‌”王妍说,‌‌“这一轮房价上涨把人性都涨没了,我不得不往坏处想。‌‌”

在房产官司中,卖家是绝对的强势方,有足够的手段来刁难买家,而买家的应对手段却寥寥无几,即使像王妍幸运地打赢了官司,距离完美搬家还是有一大段艰难的路要走,‌‌“通过法律手段维权成本太高了,高到难以承受,‌‌”王妍说,‌‌“房主如果破坏房子的话,我能有什么办法呢?‌‌”

即使以后过户成功,王妍也决定不会像其他人那样退出这个维权群,不仅因为她是管理员,而且这个群也记载了她有生以来最为惊心动魄的一段经历,‌‌“进了这个群之后,才知道房价对人性的扭曲有多严重‌‌”。(应采访者要求,王妍、张博文、沈悦为化名)