武汉，7号线终点站五公里外。
赵利在那里拥有一间100平方米的三居室。为了这套房，月收入仅有五六千元（人民币，下同）的他，每月要还超过四千元的房贷。“扣完月供之后手上的钱甚至交不起房租，只能说夫妻两人的工资加起来勉强能存活。”
然而，原定于2021年6月30日前交付使用的房屋，开发商表示受疫情等不可抗力导致的停工影响，需要延后三个月才能交付。
三个月后，赵利新房的开发商——恒大集团传出流动性危机：各地项目停工、拖延工程款项，恒大理财逾期兑付……
也是这时，赵利才注意到，他的新房所在项目——恒大科技旅游城，有着100多栋外表完好，但内在完全无法投入使用的大楼：水电、电梯不通，装修也未开始，外墙和绿化设施已停摆许久。项目工地上是随地堆放的建筑材料，不少钢架已锈迹斑斑，工人身影更是难觅。
类似的场景不止发生在赵利身上。在江西南昌，王平以128万购买的房屋，原定于11月30日交付，但目前，该楼盘仅建好主体，“有的楼外墙都没开始建，玻璃也没有装上去。”
王平购买的房屋由南昌本地知名开发商新力地产建造，“这是江西本地最大的开发商，一直以来口碑都很好，谁也没想到它会出问题。”
广州的郭洁也面临类似的情形。她于2019年以1200万元左右的价格购买了佳兆业开发的楼盘。“佳兆业一直在撒谎，恶意拖延交付时间！原定今年12月20号精装修交付，到现在毛坯房内部的间隔都没做，怎么交付？”
购房者的愤怒，源自对未来新房变成烂尾楼的担忧。2021年下半年，恒大爆出资金链危机，市场信心亦如同骨牌般倒塌，新力、花样年、当代置业、阳光城、佳兆业等多家知名开发商均陷入债务危机。这场债务危机波及面甚广，甚至被认为将导致中国经济衰退，成为中国版本的“雷曼时刻”。
微信公众号泽平宏观预计，如果政策不适当调整，再过3-6个月，可能会有6成以上的民营房企面临现金流异常甚至债务违约。
2021年10月31日，江苏省镇江市的碧桂园社区。摄：Dongxu Fang/Barcroft Media via Getty Images
房地产从实业转向“金融行业”
这一切始于2008年，中国政府为应对金融危机，推出“四万亿”经济刺激计划。在宽松信贷政策的背景下，房地产行业急速扩张，成为助推中国经济发展的支柱性产业之一。2020年中国商品房销售额更突破17万亿大关。
在地方政府、银行、企业多方的助推下，开发商走向依赖高杠杆、高负债、高周转的道路，房地产行业在此期间从实业转向“金融行业”。
中介机构贝壳研究院统计的数据显示，销售规模排名前50的开发商中，截止2021年6月30日，剔除预收款项后的资产负债率能保持在70%以下的企业仅有22家。
汇生国际融资总裁黄立冲告诉端传媒：“任何公司的资产负债率在70%以上，就很难承受大规模的市场震荡，比如房价下跌、销售额由于任何原因大幅度削减、资金回笼突然受到影响…….负债率超过80%，除非有实力雄厚的大股东无条件为其兜底，否则一有市场动荡就会出现流动性危机。”他认为，大部分其他行业的企业根本没有办法做到80%以上的负债规模，房地产能做到因为有房地产信仰——对大陆楼市、对房价持续上涨的信仰。
2020年下半年开始，为控制房地产行业背后无序膨胀的金融风险，一场最为严厉的调控轰轰烈烈展开。8月，央行联合住建部（住房和城乡建设部）出台“三道红线”政策（三道红线指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍），严控房地产企业新增债务规模；12月，央行又联合银保监会（中国银行保险监督管理委员会）发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，卡死流向房地产资金的最高限额。
2021下半年开始，银行额度逐渐用尽，开发贷、销售回款这两类开发商资金的主要入口迅速冻结，开发商流动性危机一触即发。
巨额债务压顶的恒大首当其冲，财务数据显示，这家年销售额超过7000亿、（全行业排名第二）、总资产超过2万亿的地产巨头，截至2021年6月30日，总债务规模高达1.97万亿元，根本无力支付即将到期的债务。
新力地产在9月20日股价暴跌87%后，停牌至今，并于10月11日晚间宣布：无力偿还即将到期的美元债务。
11月8日，由国务院发展研究中心召开的深圳房地产企业座谈会中，佳兆业联席总裁李海鸣直言：“佳兆业现金流非常紧张，彻底丧失投资能力，企业遇到巨大困难。”
对于普通的购房者而言，万亿元债务是难以切身理解的庞大数字，企业所称的“流动性危机”、“美元债违约”落到个人层面，是一栋栋停止施工的高楼。
而为了在这些高楼中挣得一套房屋，有的人付出一生积蓄，有的人为此掏空了家人的“口袋”，更有不计其数的人揹着30年的房屋贷款，经年累月地还贷。
“我们现在是一边为房东打工，一边为恒大打工。业主群里有的业主五六十岁，攒了一辈子买一套房，现在什么都没了。”赵利说道。
2021年10月22日中国南京郊区，恒大集团的开发项目入口附近有恐龙雕像。摄：Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images
谁动了我的购房资金？
“这合理吗？从购房之后就要一直还贷款，要等个两三年才能收房？”郭洁问。
中国的期房预售制度最早源于香港，即“卖楼花”——将仍处于规划阶段、只是一张图纸的项目直接对外销售。1994年7月，《城市房地产管理法》颁布，确立商品房预售制度，并对预售条件、监管作出原则性规定。
在中国大陆城市化进程的初期阶段，住房建设需求相当强烈。对于刚起步的开发商而言，地产项目从拿地、建设完成到销售，需要5到10年时间，资金压力极大。实行期房制度，可以让开发商在拿地后，用购房者的购房资金进行工程建设，从而快速推动城市化进程。
这一制度当然并非中国大陆独有，但根本目的不同。中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华曾撰文分析，其它国家期房制度在目标定位上，更接近于信用预订或分期付款等促销手段：一般来说，房屋交付前消费者只需支付少量定金，极少在收房前支付全部款项。并且，预售款会由指定的律师进行监管，购房款被要求存放在律师的托管账户上，直到正式交房，验收无误后，开发商才能拿到这笔资金。
而在中国大陆，邹琳华认为，期房预售制度更接近于“集资建房”，并非以保护购房者权益为首要目标，所有的市场风险和产品风险被提前转嫁到购房者身上。因此，当购房者无法按时收房时，更容易遭遇求助无门的状况。
“新力没有给我们任何说法，我们业主组织维权好几次，后来找到江西省信访局，终于有个新力的法人代表出来，告诉我们：项目没钱了，要等政府来救。”王平说。
郭洁也遇到同样问题，“没有一个政府部门出面解决我们的问题。之前住建厅说要把材料给住建局去处理，到现在也没给我们回音。”
对于购房者而言，那笔提前缴付的动辄百万元、千万元的购房资金，不知道去哪了。
事实上，各地政府对预售资金一直设有监管制度。商品房预售款均须存储于预售款专用账户中，收存与使用受到政府相关部门和金融机构双重监管。商品房竣工验收交付之前，重点监管资金只能用于支付工程建设费用、建筑材料费及法定税费，不得挪作他用。
然而，在房地产行业高速发展期，开发商对预售资金的违规挪用几乎成为“潜规则”，大部分资金被抽走，投入下一个项目继续扩张。
“违规挪用监管账户里的资金，在房地产行业内几乎已经是一种不是秘密的秘密。”
在一些疏于监管的城市，开发商旗下的项目公司通常会设立一个不受政府监管的收款账户，要求购房者将预售资金打入账户中。
郭洁称，在广州，佳兆业金融城壹号项目通过购房、装修双合同形式，让购房者将超过三分之一的装修合同费用直接转入公司账户，这部分资金可以完全绕过监管。
武汉恒大科技旅游城项目上，与地方住建部门沟通后，购房者们才发现：这个有着4000多户业主的项目，目前预售资金监管账户内仅剩3.5亿元，余额难以支持项目后续完工。
“几千户业主买房，资金全部收集到政府部门监管的话肯定不只这点钱，为什么监管账户中只剩这些？”赵利感到不解。
王平也表示，经过业主调查发现，新力城的预售监管账户里面仅有1.9亿元，而政府测算过：项目后续完工还需要4.5亿元。
“违规挪用监管账户里的资金，在房地产行业内几乎已经是一种不是秘密的秘密。”北京法学会不动产法研究会理事王玉臣说。他在2020年调研中国大陆超过100个楼盘项目，发现没有一个完全遵守资金监管规则。“虽然很多地方已有明确规定，但执法不严仍是一个比较严峻的问题。”
在一家头部开发商担任中层管理人员、负责一线项目的蒋凯向端传媒表示，现行监管条件下，挪用、盘活监管资金并非难事。只要项目公司先与施工单位沟通，伪造工程款支付证明，并借此提出用款申请，银行及监管部门就会允许其支取监管资金。
此外，近年开始，地方政府开始接受开发商使用当地银行、金融机构出具的无条件的现金保函，替换出同等额度的监管资金。保函要求，一旦开发商无法如期偿还欠款，将由担保人兜底。这一制度看似合理，但蒋凯指出，一般而言，开发商都是当地银行的大客户，保函开具随意且不经审核，甚至是出钱就能开，背后金融风险极大。
中国国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金19万亿元。其中最大三个资金来源分别是，自筹资金6.34万亿元、定金及预收款6.65万亿元、个人按揭贷款贷款3万亿元。与预售金相关的资金来源占到房企开发资金的49%。
今年11月4日，北京住建委出台史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法征求意见稿》（以下简称“意见稿”），首次对资金监管银行提出更高要求。未来开发商只能从中标银行中选择开户行。监管部门以两年为周期对中标银行进行考核，如有违规操作，中标银行可能会失去资格。而此前政策中，对银行资质无特意要求。
并且，意见稿改变了开发商仅需建设单位开具的建设进度资料、即可申请支取预售金的现状。日后，开发商必须出具住建部门现场查勘的证明。
这两条简单的变更，就能通过提高银行监管责任、杜绝开发商在付款和施工进度上造假机会两个方面，堵住开发商腾挪资金的可能路径。
所以，严控并不困难，问题的核心在于地方政府并无强烈的监管意愿。
2008年之后，地方政府的土地财政收入同开发商的发展需求形成互为依赖的关系。深圳大学经济学院助理教授陈志刚对端传媒表示：“‘四万亿’的刺激计划中，地方政府承担3万亿元，中央政府承担1万亿元。在这背景下出现了地方融资平台，土地财政收入在此时大幅度上涨，由此成为地方政府依赖土地财政的开端。”
“全国卖地净收入不大，地方政府重视的是由土地撬动的资本。还有借开发商之手，完成一系列职能：配建幼儿园、小学、物业用房等公共建筑。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出：越是经济体量大的省份越是依赖土地财政。2020年政府性基金收入（主要是卖地）依赖度大于30%的是浙江、江苏、山东、福建、重庆、广东、江西、四川、湖南、安徽10省。
“全国卖地净收入不大，地方政府重视的是由土地撬动的资本。比如，依靠政府平台的基建投资。除了直接拿土地给平台注资外，还有借开发商之手，完成一系列职能：配建幼儿园、小学、物业用房等公共建筑，甚至是土地一级整备，现在有的城市就靠开发商完成。”
对于地方政府而言，比起严抓死守预售金监管，通过创造资金快速回笼的低息环境以吸引开发商投资拿地反而显得更重要。特别是在过去几十年房价大幅增长，也让地方政府有所麻痺，认为开发商即使出现资金问题也能很快解决。
因此，在不少城市，本应严格执行的监管政策甚至变成地方与开发商的谈判“筹码”，而购房者的权益，在这场博弈里逐渐靠边站。
如为控制预售资金被挪用的风险，不少城市出台过预售资金监管细化方案，要求监管资金账户中有一定比例的资金必须留存。在蒋凯工作的东莞，规定留存比例仅有总预售款的5%，意义十分有限。
在实操过程中，这一比例还有继续下探的空间。据蒋凯透露，通过将多个在售项目打包的方式，他们公司还能进一步与政府协商，将单个项目监管资金留存降至仅3%。除此之外的资金，完全受开发商随意取用。
“就跟买菜一样的，可以跟政府不断讨价还价。”
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