房产税，听说你要来，房价又涨了
童大焕—2011年1月13日 星期四
12日下午碰到一老兄，感叹手中一点余钱放着心慌。我很咤异：你还没买房啊？这位老兄很早就说要买房，一直没有出手。他说，再看看房产税能不能降点房价。我说，别指望了，房产税只能助涨房价！
事实上，房产税还没正式开征，只对增量房征收的“末班车心态”已经在助涨上海房价。《东方早报》的消息说，受房产税出台传言的影响，买卖双方的交易周期较往常缩短了不少。据21世纪不动产上海锐丰锦绣满堂分行经理介绍，该分行近期成交行情明显偏向单价在4.5万元/平方米左右的高档房源，以及面积在150 -300平方米之间的大面积房源，这类购房者占据了近期分行上门客户的八成以上。21世纪不动产上海区域中心最新统计显示，今年1月1日至9日期间，上海全市新建商品住宅成交均价达2.12万元/平方米，较2010年12月同期均价提高了5.8%。
即使像重庆那样宣布对存量房也征房产税，它也不可能“逼退”房价上涨的势头。根据任志强的估算，七折八扣，当前城市真正的纯商品住房的总存量大约只占全部城市住房存量的25%左右。其中144平米以上的住房、或者价格达到平均价格3倍以上的住房，那又是一个更小得多的比例。这么小的征税比例，1%左右的税率，不可能引发住房持有者潮水般抛售房屋进而引发房价下跌。而我们要面对的是中国每年平均1%以上、大城市高达3%以上的城市化人口增速。更何况，今天的房地产投资者要面对的是每年10%甚至更高的实际通货膨胀率（年均货币增量达到18%以上），人们甚至全款买房，也要用它来抵御通胀。1%的房产税和10%以上的通胀，根本不是一个重量级的较量！最终结果是：与历史上几乎所有增加房屋持有和交易环节税费的结果一样，增加的持有税费最终又以房租、房价的形式转嫁给买方或承租方。房产税只会推高房价。
另外，房产税是直接税种，它对政府征税和用税的公平性和透明度都提出了直接的、很高的挑战。即使税率不高，税额也相当可观。不像个税被代收而且税额相对较低。如果征税与用税的公平和透明度都没有得到很好解决，贸然征收房产税，政府与纳税人尤其是与作为社会中坚力量的房屋持有人的矛盾有可能会被大大激化。
目前，如何对存量房进行统计与评估，就是一个难题，更别说如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让70年或四五十年土地使用权盖的商品房。在这各种身份的住房里面，最应该征收房产税的，是那些没有交纳土地出让金、甚至没有缴纳一分钱税费的房屋。但现实的制度设计，恰恰是那些已经缴纳巨额土地出让金和巨额税费的商品房，其中的那部分“豪宅”要重新再缴房产税！
鉴于征税的基本理论基本公平问题没有解决，明智的政府对它极其谨慎。据悉，之前上海上报的方案，就因“太软”被中央退回，后来上海同时上报三个方案，供中央决策部门选择。但重庆显然要严苛、坚决得多。但更富裕的上海更宽，更穷的重庆更严，后者显然是只顾政府税收不顾百姓休养生息，能持多久令人怀疑。五岳散人放了句狠话:普遍征收房产税，这个税就是断头税，这话我放在这里。饮鸩止渴只能喝死自己，竭泽而渔也一样。
于个人，别指望房产税降房价；于政府，房产税要慎之又慎。（作者为信孚研究院研究员）
