最近中国总理温家宝到浙江访问时指出,住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益,关系经济健康发展、社会和谐稳定,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

在温家宝的谈话中,表达了四层意思:一、住房是最大的民生问题,如果住房问题没有处理好,直接关系到民众的切身利益,而这又是通过住房供应及房价表现出来。二、住房的问题不仅关系民众的民生,且关系到国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定,住房的问题既是经济问题,也是社会问题及政治问题,政府对此问题不可掉以轻心,也不可短期化,而是要看到住房的问题重要性与严重性。

三、既然住房问题是当前经济、社会及政治生活的重大问题,政府对当前中国住房市场的房价过高、泡沫过高、投机炒作严重等市场的调控决心是坚定的,不会因内外形势变化而改变。四、对于房地产市场调整,不仅中央政策有决心,地方政府也要负起责任。政府对房地产问题年年讲、月月讲、时时讲,可见问题的重要性。

正如温家宝所指出的,无论是2010年的国十条,还是2011年的新国八条,中央政府对房地产宏观调控的目标十分明确,就是要严厉打击住房的投机炒作,让住房市场回归到居住功能,价格回归理性。可以说,该文件宗旨与调控目标,是2003年以来中国房地产政策对住房市场最好的定位。温家宝的上述谈话,基本上是围绕着该宗旨与目标而展开。

宏观调控缺乏明确界线

不过,人们一定会问,为何有好的宏观调控宗旨及目标,但调控效果却不是那样理想?为何政府一直要强调其宏观调控的决心,实际上效果南辕北辙?为何市场上对政府强调住房宏观调控的决心多不以为然?在这样情况下,中国住房市场又会走到哪里?我曾多次撰文指出,住房市场的利益冲突将是未来中国社会十年最大的风险,我这种分析能够成立的前提条件是什么?

其实,对于房地产市场宏观调控,中国政府从来就没有一个明晰的边界。如果政府没有一个清楚的边界,确定哪些是可为的、哪些是不可为的,这种房地产宏观调控要达到效果是不可能的。只有在划定政府行为边界之后,才能把握到当前中国住房市场问题之核心,知道问题的根源在哪里,知道当前中国住房问题的实质是什么,这才是解决当前中国房地产问题的根本之道。

在一个完全市场化的住房市场,或在一个以市场作基础性配置资源的经济中,政府的基本职能就是界定产权、以公共决策的方式制定市场规则,及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。这是政府可为的事情。市场主体如何交易与谈判、如何达到价格协议、市场价格机制如何形成及如何运作等,这些方面政府是不可为的;它完全由市场主体自主决策、自主行为。从目前中国住房市场的情况来看,政府的不少住房政策在可为及不可为的界线分别不清。本来政府该做的事情,或是出台错误的政策(这是问题的根源所在)、或是落后于市场、或是不做、或是做了但方式不正确等。

比如,如何保证住房市场信息的公开透明,保证交易过程不出现欺诈非法行为等,这些方面中国住房市场与成熟住房市场差距较大。多年以来,我一直在呼吁要进行全国性的住房普查,通过普查建立起市场公开透明的信息系统,直到现在此建议仍然石沉大海。可以说,如果不对全国的住房进行普查,对每一套住房建立起历史性的档案,要保证中国住房市场的信息公开透明,要制定出合符中国国情的住房政策是不可能的。

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