房产

前不久看到国内网上一篇报道，题目是“国务院参事：房子闲置7年可学德国收归政府”，觉得有点儿耸人听闻，于是仔细读了内容。原来是国务院参事陈全生在清华大学的一次论坛上谈打击房产投机的问题。他认为一项有效的措施是处罚空房。陈全生说：“比如可以向德国学习，闲置3年，房产税翻番；闲置5年政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。” 　　我的第一感觉是：这不可能。在德国买房或是自己住，或是出于投资目的，让房产带来收入，所以才要缴纳房产税。出于经济考虑，房主当然愿意将房屋出租。不过，林子大了，什么鸟儿没有。如果哪位房主说，我买房是为了过瘾，就是不出租，按理说谁也没辙。私有财产是神圣不可侵犯的。以前也读到过大学生、艺术家占领空房的报道，以表示对房价涨幅过高或城市规划的不满。不过这些空房一般是有坍塌危险的，而且后来都被警察“请”出。 　　但是，国务院的参事总不会信口开河吧。我于是想好好调查一下。这时正好一位学识渊博的德国朋友来电话。我马上问他对此报道的看法。他的第一反应和我一样：“不可能。”他说，这几十年房产市场完全自由化了，房主只要不搞殃及邻居的破坏活动，对房产有100%的支配自由。“不过二战刚结束的时候，国家实行过一段时间的住房管制”，这位朋友说。这与当时的大批难民有关。他记得父母在北部石荷州的农庄里最多接纳过50名难民。不过，这只是暂时的现象；而且难民走了之后，房子还是自己的。 　　这位朋友是德国财政部的退休官员。我一拍脑门儿——何不问问他昔日的工作单位。 　　我在财政部的官方网页上找到了一个为媒体咨询服务的电子邮箱，马上写了封邮件：“‘闲置3年，房产税翻番；闲置5年，政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。’这种说法正确吗？” 　　不到一个小时，办公桌上的电话铃响 — 竟是财政部的一位官员。我感谢他如此迅速地回复。他笑着说：“您别高兴得太早。我只能回答您一个问题。”他解答的是房产税问题：如果房子闲置太久，不但房产税不翻番，而且可以申请免税。因为一项经常性的税收是以收入为基础的，不出租不赚钱，当然也就不用缴税。“在德国统一后的最初几年里，由于在东部投资有优惠，那里出现了楼市热；而同时大批东部人来到西部，使德东一些地区出现了房多人少的局面。如果你能证明自己的房子难以出租，就可以免除房产税。”这位官员耐心解释之后说：“至于您提到的闲置5年和7年的说法，我不是法律专家，不能给您有把握的答复。您最好问问司法部。” 　　我想，既然报道上写的是“收归地方政府所有”，所以我不用惊动联邦司法部，到北威州司法部碰碰运气。拨了号码，总机的女士问我需要什么帮助。我提出了剩下的两个问题，她说司法部不对口儿，建议我到市政局打听一下。 　　我打开科隆市政府的网页，看到有一个叫建筑监管局的部门，匆匆写了几行字。考虑到这不是专为媒体设的邮箱，也许等待的时间要长一些，也许会一无所获。让我吃惊的是，又是在一个小时之内我得到了邮件答复：“尊敬的张女士，您提到的两点都不属实。致敬”落款是城建局的马尔克特女士。 　　结果，陈全生说可借鉴德国的三点都不属实，有一条还正相反。我相信这不是他自己的杜撰。也许是他在哪儿读过某位自封的德国专家的高论。看来，对于自己不把握的信息，最好是找到两个消息来源再作传播。 　　说了半天闲置房产这种此间极为少见的现象，那么德国在控制房产投机方面是怎么做的呢？这个问题我可以直接作答：在德国买房有一个所谓的10年投机期。如果在10年之内转手，赢利必须上税，税率是你个人所得税的高度，依你的整体收入状况而定。10年后出售，你赚多少就不干财政局的事了。 本文来源《财新网》 —–白衬衫

中国政府今年三月公布在全国范围逐步实施20%的房地产交易所得税新规。法新社星期二的一则报道说，这一新规让北京和上海两个中国最富有的城市离婚率从三月到现在飙升了40%左右。 中国政府近十年来一轮又一轮的房地产调控基本最终都变成了有人戏称的“空调”和“调戏”， 因为中国房地产，特别是一线城市的房地产价格越调越高。然而，20%的房地产交易所得税新规才出台不到一年就显现强大作用。 不过，这一作用的表现却让人颇感有中国特色：今年头九个月北京有近四万对夫妇离婚， 同比比2012年窜升41%； 上海也不示弱，同比跳升近40%。对此，中国上海独立地产评论人士顾海波表示，“中国房地产市场现在就像一个赌场， 不是拉斯维加斯， 胜似拉斯维加斯”： “实际上老百姓全疯掉了。中国在地产上从上到下的疯癫实际上由政府引起， 既是一个天大的笑话， 也是无奈和很可悲的现象。 现在社会上说‘不是二婚三婚就不算成功人士， 没有二奶三奶就不要说我是官员”来讽刺当今中国社会中的一些不良现象。 为了规避房地产交易所得税而离婚总体上是一不正常的现象， 它使中国政府的地产调控再次变成 ‘调戏’”。 根据中国政府的新规，“对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费，许多夫妻通过假离婚的形式进行避税。如夫妻俩为了避税，开出了离婚证明后，将自己名下的两处房产中的一处以赠与的方式转到妻子的名下，这样就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚，两道手续的成本却不足百元，这与税金相比，要省很多。深圳杂文家朱建国先生表示，地产交易所得税使离婚率窜升只能说明中国近些年来房地产调控政策的又一次失败： “因为一个好的调控政策必定有利于这个社会的健康发展，繁荣和共生。如果一个政府促使那么多家庭离婚和破裂，一些假离婚最后可能弄假成真。弄假成真的事例很多。征收20%的地产交易所得税在时下的中国是个只见房子不见人的政策， 肯定会失败。 中国政府这么多年调控地产不奏效实际上根本的原因还是背后的腐败”。 朱先生表示，调控房地产的症结在于打击官员腐败，打击官员腐败在于实行官员财产公开；官员财产公开就会使中国房地产在一定程度回归正常。朱先生强调，实行“稀奇古怪的政策”自然产生“光怪陆离的结果”。顾海波先生分析说， 中国房地产中三大需求的最大需求就是腐败性需求， 苦就苦了有刚性需求的广大老百姓。 在这种情况下，因地产交易所得税催生的高离婚率有没有可能从北京和上海波及到其它城市，离婚风潮席卷全国？顾先生对此表示： “总体上讲， 离婚率在全国会因为20%的地产交易所得税而上升， 但不会像北京和上海这么夸张。 政府会不会取消这一新规， 现在还是个谜。 我一直反复强调的是政府的政策一直在变， 就像变色龙。 这就在百姓中造成一种恐慌和一种紧张。中国从2003年调控地产以来就不正常， 调到2013年就更不正常了”。 有律师分析，为了规避地产交易所得税而假离婚，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作认真和周全的考虑；因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方就很难维护自己的合法权益，通过这种方式来避税的风险较大。对此，朱先生表示： “我想， 当局在今后在执行20%地产交易所得税政策时可能有所放缓， 但绝不会取消。 究竟如何具体实施， 这要看下一步情况的发展。” 中国几年前有个很火的电视连续剧， 剧名是“中国式离婚”。几年后的今天，中国地产市场的现状可能使我们能够看到新版的中国式离婚。 以上是自由亚洲电台记者闻剑的采访报道。