房价

牛刀：二次新政为什么引发房价暴涨     局势已经失控，房价上涨势头已经无法遏制，类似于日本泡沫破灭前的征兆，在中国各大城市出现。这不是一般的暴涨，而是量价齐升，用开发商的话来讲，就是利空出尽，政府再也不会有什么新的招，房价在人民币升值的大背景下，将出现长期暴涨。   从已经公布的数据看，新政第一天，各大城市量价齐升。最典型的是一线城市，比平时日均成交量增大两倍。比方说深圳，平时日均成交量仅为 160 套左右，而 10 月 1 日呢？深圳成交量创下天量，是今年以来从没有过的。 10 月 1 日，深圳楼市成交套数达到 695 套，成交面积为 58259 平方米，成交均价接近 23000 元每平方米，也比前一日上涨 10% 左右。这种量价齐升的局面，不能说是开发商特意营造的。   不过，深圳新房存量也突破 3 万套，达到 34087 套，比昨日净增 1 万套。说明开发商集中推出新盘。我们不妨可以揣摩，压抑了四个多月的开发商，终于找到利空出尽的由头，集中推出大量房源，一举在国庆节期间抢占市场的制高点，并继而赢得今年后三个月的量价齐升的局面。那么，这个局面将是十分可怕的。   一是大量的普通买房人将会几代人借钱去为一套房子交首付，他们不会再相信政府在遏制房价上会有什么作为，也不愿对未来过于绝望，而房子总是要住的，迟买不如早买，因此，倾家荡产也会交一个首付。这样形成了市场的普遍心理，中国再造多少房子也是不够的，房价就会一直上涨。   二是充分暴露了二次新政的缺陷。二次新政要么不要轻易出台，一出台就必须有明确的目标，而且必须有铁的手腕，强有力的执行下去。现在新政又出啦，但是，并没有实质性的内容，比方说货币政策的调整，消除负利率的状态，根本没有提及；即使提及了房产税，也是吓唬人似地带上一笔，并没有谈怎么开征，何时开征？说了等于白说，反而给市场华而不实的印象，起相反作用。   三是决策层应该对中国的流动性有充分的认识，不可掉以轻心。中国货币过于泛滥，到处在流动，流向哪里哪里的价格就会暴涨，发改委的做法只是按下葫芦浮起瓢，没什么作用。这么强大的流动，可以毫不费力地摧毁中国的货币体系，动摇中国经济的根基，引发中国的社会动荡，不采取措施，悔之晚矣。   四是二次房价调控政策一出来，决策层的两种声音立马受到市场关注。因为有人在安慰开发商和炒房客，表示，保持房价的稳定和合理。这个表态，和二次新政大相径庭，开发商立马受到鼓舞，所以，股市地产板块率先大涨， 10 月 1 日开始，房价新一轮大涨趋势基本确立，银行将要为此放出大量贷款， M2 又要出现非理性增长。   现在情况已经非常危急，先不说政府诚信问题，单就是房价上涨带来的货币增长，就已经是中国经济不堪忍受的最大负重。而没有货币增长，鬼都知道，房价泡沫瞬间破灭，而政府毫无防备。万难之时，应该采用万急之策，躲是躲不过的，一定要十分严肃的对待国庆节日期间房价的暴涨。     牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!

　　 谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半 　　来源：财新网 作者：谢国忠  　　我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上 　　【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。 　　煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。 　　现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。 　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。 　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。 　　 工资与租金 　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。 　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。 　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。 　 　逐渐泄气 　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。 　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。 　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。 　 　“脱衣秀” 　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。 　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。 　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。 　　 经济衰退？ 　　现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。 　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。 　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。 　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■ 　　 （作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译）

 房价高是开发商抬上去的吗？   天则经济研究所    茅于轼       许多人都认为房价高是开发商抬上去的，搞得大家…… > > 点击查看新浪博客原文