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中国住房一直因为价格高昂难以负担而为人诟病。因此，高昂的房价使得中国居民背负了沉重的债务负担。房价也是中国舆论场上最热门的话题之一。然而，2021年随着恒大等房地产商的债务暴雷，引发了一系列对中国房价能否继续维持高位的质疑。
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房租上涨不是房价下挫惹的祸
房租上涨不是房价下挫惹的祸 2010-6-21 地产画报 在商品房成交量下降后，有越来越多的媒体关注房租上涨，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。 有人认为是房价下跌惹的祸，楼市新政后房屋租赁需求提高，从而导致租赁价格提高。次要原因包括进入大城市人员增加、动拆迁周转户增加，CPI上升预期使房东提价等。 认为房价下挫导致房租上涨的看法极其错误。 房租反映的是住房的刚性需求，与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。一旦超过极限，租房者无法承受高租金，有两个选择：一是转向低租金住房或者隐性降低租金，这些城市群租、胶囊公寓等低租金房将大行其道；二是租房者离开高租金城市，使这些城市空心化。 房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的收益预期主导。在消费品市场在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。 这与商铺较为相似。虽然商铺价格民也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单，如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。 投资商铺者需要的是对于某区域未来实体经济、商业生态发展的把握，需要经过实体经济的考验，而不能像商品房一样，卖弄增值预期忽悠接盘者。如海宁皮革城发展势头旺，隔年商铺租金翻番，以至于产权拥有者惜售，但租金超过承租者出售皮革的毛利时，或者皮革产业下挫时，商家便不再进入该商业领域。 与单纯的资本市场泡沫不同，房租也好，商铺也好，最终与实体经济相连，与收入挂钩。 目前一线城市房租价格上升，是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%，而租房者依然趋之若鹜，就说明以往低估了承租者的承受力，此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公，靠收租弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%，问津者了了，房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是，大部分承租者无奈承受租金上涨的压力，这既说明我国法律缺乏对承租人的保护，也说明上涨幅度在承租者的临界点以内。 房租上涨成风，承租者大多无奈接受，这就说明在商品房投资主导的时期，租金价格被人为抑制，我们有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市发展的意愿，也低估了一线城市房地产市场的通胀情况。 在房地产市场价格体系的常犯错误相辅相承，或者把商品房当作一般的消费品，认为跌30%就能止住。事实上，房地产作为最重要的投资品，一直以风险与收益预期作为定价依据，只要银根浸水、融资杠杆长、接盘者多就能涨上天；或者把租赁房当作资产泡沫的源头，要知道，租赁价格是人们收入与经济环境的体现，不可能脱离实体经济的环境涨到天上去。 北京租赁价格上升，实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市或者发展，以承受高租赁价格的不公待遇为代价。而与房屋成交量下挫、房产新政毫无关系。相反，房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
阅读更多中国: 中国大城市楼市屡见零成交 房价博弈继续演义
中国沈阳一个住房建筑工地。 照片来源：路透社 作者 肖曼 中国一线大城市地方政府从今年五月开始，出台一系列遏制房地产市场火爆，房价暴涨的政策，两个月来北京，上海，深圳，广州等一线城市的房地产交易量下降，一些新推出的楼盘甚至出现“零成交”，但普通老百姓等待的房价下跌，还没有真正出现。今天公布的最新调查显示：98%的北京居民认为房价过高，54%的家庭不打算买房，其中部分家庭认为房价已高过承受能力。 中国一线大城市房地产商和等待买房的老百姓之间的“房价博弈”正成为时下中国大陆社会经济领域正在“演义”中的看点。一方面是北京，上海，深圳等地新推出的房地产楼盘，不仅不再有两个月以前的种种“风光”，而且遭遇冷遇，“零成交”越来越多，今年6月以来，上海456个楼盘中有66个楼盘“零成交”，其中曾经涨幅较大的外环外楼盘佔7成。除了普通住宅「零成交」，针对高端客户群的豪宅也开始面临「零成交」尴尬。数据显示，均价在每平方公尺人民币5万元以上的上海豪宅共有9个楼盘「零成交」。甚至二手房的部分仲介中，也出现「零成交」。截至上周，上海新房的库存面积为578.91万平方公尺，创下今年以来新高。 但“零成交”的压力尚未足够大，还没有促使房价出现明显的下降。而从消费者来说，现今的房价仍然是高不可攀。北京市统计局、中国国家统计局北京调查总队今天公布调查结果，98%的北京居民认为房价过高，54%的家庭不打算买房，其中部分家庭认为房价已高过承受能力。另外，在中央政府出台抑制房价高涨的「国11条」和北京市出台「实施意见」后，中低收入居民家庭期望房价下降后再购房。 这次调查发现，北京市拥有房产的居民家庭占72.8%，租屋和借住亲朋好友住房的家庭分别占24.4%和2.8%。但只有22.5%对目前的住房表示满意。对北京市保障性住房政策的总体满意和比较满意最高值仅30.1%， 71.3%的受访居民建议增加经济适用房等保障性住房房源，扩大供应量。 调查显示，北京居民对开发商囤房捂盘、哄抬房价等违规行为深恶痛绝，近九成受访者建议加强房地产市场监管和违规处罚力度。 北京市统计局6月中公布的数据还显示，目前北京六环路以外住宅期房每平方公尺约1.2万元，四环路内住宅期房均价每平方公尺近3.5万元。 tags: 社会 – 经济
阅读更多叶檀：信用不彰 必须靠公共租赁房建设住房保障体系
人们猜测，中国房地产新政会因为实体经济紧缩戛然而止，地方政府出台的温柔新政加剧了这一预期。但6月13日中国七部委联合出台政策，加强公共租赁房建设，使另一种猜测更加接近真相，中国的房地产改革绝不会停止，在经历了权贵与市场的结合之后，中国房地产试图转向以保障房与普通商品房为主。 经历了8年的时间，中国房地产转向市场化之初的目标，以保障房与普通商品房为主体。根据中国《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）要求，主要目标是抑制高房价。建立保障住房体系抑制高房价需要前提，即各地区的保障房建设达到本地的30%以上，最终与普通商品房联合达到70%的比例，使消费品定价成为市场的主导，使投资主导的定价体系彻底边缘化。 保障房建设可以挽救突然消失的钢铁、家具等行业的订单。大规模建设保障型住房还有支撑实体经济的作用，通过保障型住房消化钢铁、水泥、家具等行业的生产能力，如此一来，与房地产相关连的60个左右的实体经济行业不会随着房地产新政一跌到底。 保障型住房的建安成本要比高档商品房低得多，这也就意味着，钢材、水泥等价格将在去年基础上大幅回落。这正是中国经济所需要的效果——与其让资源出口国坐享中国泡沫财富，为什么不主动挤除泡沫压低价格，让中国的中低收入阶层享受到价廉物美的商品？ 建设保障型住房一直在经济适用房与公共租赁房之间纠结，许多中低收入阶层希望得到拥有产权的经济适用房，但事实证明，经济适用房是各方寻租的渊薮，在信用度极差、寻租不断的市场，推出经济适用房是致命的，经济适用房最终可以拥有产权，成为国有企事业单位福利分房的大好借口，是对诚实的低收入阶层的致命掠夺。 围绕经济适用房的丑闻从未断绝。 一直被视为中国经济适用房失败标本的北京天通苑小区，6月初又被曝光，4-5年前建成的房屋大量空置，几次倒手、补足综合地价款可以从经济适用房转为商品房。新的案例是新华社报道的陕西眉县首批分配的610套经济适用房中，政府机关和事业单位的工作人员占了绝大多数，而分配给城区两个社区居民的名额只有22套。《南方都市报》报道深圳7000套保障房拟以每平方米4800元的低价分给公务员，2009年侨香村和深云村两处住房项目已经基本竣工，600多套经济适用房用户已经入住，7000多套福利房却至今未见处理。而延安市宝塔区的很多经济适用房单套面积大大超出国家有关规定，一些经适房单套面积甚至达到270多平方米，当地中低收入家庭只有“望楼兴叹”，高收入者高价倒卖获取差价。 就冲着经济适用房从诞生以来丑闻不断，冲着丑闻主角从未被惩处，就可以推断经济适用房将来依然会是寻租之源，是官员利益渊薮，是无耻的高收入者虚开证明占用社会廉价资源的大漏斗。 建设公共租赁房可以提高保障效率，最重要的是，公共租凭房租用者不可能拥有产权，他无法到市场上以商品房价格进行套现，这是目前中国最重要的暴利来源之一。没有产权，寻租者就失去了大部分兴趣。 当然，寻租者可以得到公共租赁房的租用权转租获利，但此时，他们获得的只是租金收益，与商品房出售的资本利得不可同日而语。从激励机制上切断了大寻租者的兴趣。寻租者租金减少而风险增加，由于公共租赁房的居住者均为低收入阶层，会自然形成民间监督，而不是像北京天通苑这样的经济适用房，寻租者、失信者可以轻松在其中找到同道中人，可以毫无羞耻感地获得不当收益。 经济适用房与公共租赁房的不同在于，政府可以通过经济适用房收回成本，但公共租赁房无法收回成本。 必须首先清楚基本概念，通过保障体系收回成本甚至赢利的想法就是可耻的，保障品是公共产品而不是商品； 其次，通过政府财政转移支付，土地收入与税费，可以解决政府预定的保障房建设规划——按照住建部2009年5月颁布的《2009-2011年廉租住房保障规划的通知》，2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户； 最后，目前江西等地通过降低地价让开发商配建公共租赁房，已经取得了较好的效果，为何不能推而广之？ 保障住房一度退出历史舞台，被证明是个极大的错误，而保障住房体系以经济适用房为主体，同样是个错误，在经济适用房身上结合了官商勾结、权力寻租的影子。在人口众多、信用不彰的国家，提高住房保障效率，减少监管层级，让低收入阶层有起码的尊严，比什么都重要。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
阅读更多房价调控只是利益集团的博弈
房价调控只是利益集团的博弈 到底是谁推高了房价，又到底是谁从中获益了，这两个问题一直困扰着公众，磨破嘴皮也说不到一块去。 在这种情形下，有一位专家泄了密，密级当可定性为“绝密”。 在6日召开的北京改革和发展研究会成立大会暨2010北京房地产论坛上，社科院工业经济所研究员曹建海说，我国房屋严重过剩，我国经济发展前景需要把房价打压下来。“我国的房价90%由政府决定，10%由市场决定，既得利益集团必须做出让步。”（新华网） 曹建海研究员的这番话传递这样几个重要信息： 1、房价的决定90%在政府手中，因此是政府推高了房价，对高房价产生的恶果负有不可推卸的责任。 2、既然房价90%由政府决定，高房价中至少90%的利益让政府拿去了，换一句话说，政府是中国房市的最大既得利益集团。 3、目前政府调控政策的绝对对象不是政府自己，而是拥有房价10%决定权的群体，那就是买房人和炒房人。理由1，从宏观上，曹建海认为，我国房屋严重过剩，我国经济发展前景需要把房价打压下来。理由2，从微观上，社科院金融研究所研究员易宪容认为，我国房地产市场并不是价格问题，而是财富转移机制出了问题，现在的状况是把未买房人的财富转移给了买房人和炒房人。（没有流入政府腰包） 4、90%的决定权PK10%的决定权，必须做出让步的是买房人和炒房人。 5、这次调控与既得利益集团有关，是既得利益集团内部的利益再调整，是一次把“10%由市场决定”纳入政府轨道的“暴力”的行动，因此这不仅与既得利益集团之外的人没有任何关系，而且既得利益集团之外的人也别梦想从这次调控中获得任何好处。 6、综上所述，这次房产调控只调整了利益格局，对高房价不构成任何威胁。原来有能买房炒房的人照样有能力买房炒房，原来买不起房子的人还是买不起房子。 如果曹建海研究员透露房价决定权比例数是真实的，那么大多数中国人就别再瞎起劲了，房价调控只是利益集团的博弈。两个既得利益集团，一大一小，一个官方一个非官方，分歧是暂时的，利益是永恒的，得以成为既得利益集团，就是成功地把大部份中国人排除了在外。 2010年6月8日 附专家:中国房价90%由政府决定 利益集团必须让步 “十几天前我还担心此次国务院的房地产新政无法推行下去，但现在看，新政能够推行下去。”在6日召开的北京改革和发展研究会成立大会暨2010北京房地产论坛上，社科院工业经济所研究员曹建海这样说。 曹建海认为，我国房屋严重过剩，我国经济发展前景需要把房价打压下来。“我国的房价90%由政府决定，10%由市场决定，既得利益集团必须做出让步。”曹建海甚至做出了到2012年北京房价要有50%左右回落的预测。 与会的社科院金融研究所研究员易宪容也对房地产市场看空。他认为，我国房地产市场并不是价格问题，而是财富转移机制出了问题，现在的状况是把未买房人的财富转移给了买房人和炒房人。如果新国十条能真正落实，房地产市场将发生根本性转变。本报北京6月6日（新华网） 记录激动时刻，赢取超级大奖！点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
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