房地产

还有什么比这更糟糕：在实体经济疲软的同时，中国一线城市房价和地价暴涨，数量庞大的三四线城市则遍布“空城”，中央政府还要加快城镇化建设。这就像宴会最后的狂欢，但人们不相信是最后一次，因为“狼来了”喊了太多次。 近日，不仅北京农业展览馆地块楼面地价拍出了7.3万元每平米的天价，上海也出了新地王，新鸿基以217.7亿元赢得了徐家汇中心项目开发权。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。与此同时，李嘉诚则在抛售其上海、广州的物业，美国可能退出QE的预期让新兴市场国家出现金融动荡。 吊诡的是，徐家汇中心项目地块之所以拖延至今才拍卖，是拜上次亚洲金融危机所赐。这一地块早在1995年就已经以1.2亿美元出让给了韩国大宇集团，但随后受亚洲金融危机冲击，韩国大宇在支付了9000万美元后无力继续开发，改为临时用地至今。现在的形势与亚洲金融危机前惊人的类似，希望历史不会重演。 中国新政府在回避房地产调控 事实上，中国三四线城市存在大量空城，住房供应过剩显而易见。作为中国对抗通胀几乎唯一的一种资产，太多家庭都购买了两套以上的住房，中小城市很快就出现了过剩。 一线城市住房供应相对较少的原因有两个：一是这些城市大部分土地用于工业和商业开发，少部分用于住宅项目，满足不了日益增长的人口需求。北京居住用地占建设用地比重仅有30%，东京是70%多，纽约为42.2%，首尔为62.5%，伦敦为46.7%。这是因为土地用于工商业更能创造GDP和税收，从而有利于领导人的政绩。另外一个原因是，有钱人囤积了大量住房，造成楼市供应结构性紧张。还是以北京为例，2012年市公安局调查发现，全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。这一组数被认为有错误。事实上，大量个人拥有几十套房子在行业内不是秘密，即使数据有50%的误差，那也有190万户空置。 最新一轮房价疯涨与2009年情况类似，即中国实体经济增长放缓，房价上涨。人们根据经验判断，中国政府为“保增速下限”必然会采取救市措施，从而释放更多流动性，推动房价继续上涨预期。2008年就是一个现实而严重的教训，当初经济增速与房价开始下跌后，中央政府的救市政策刺激房价快速反弹并远超2008年最高点，一些房价翻番，甚至出现3-4倍升幅，让很多人追悔莫及。 鉴于新一届政府在政策上刻意回避地产调控，同时又推动“城镇化”，再加上“救市”预期以及承诺“收入倍增”目标，人们对通胀的预期非常强烈。当北京远郊楼盘刚开，就出现了恐慌性抢购潮（现在已经蔓延到临近北京的河北香河、燕郊等地）。人们担心，如果现在不买这些已经每平米高达2万-3万元的房子，未来可能永远也买不起。尽管北京市政府采取限价措施，但这和以前任何一种调控措施一样的掩耳盗铃，因为人们为了抢购而主动加价，并签订阴阳合同。这意味着官方公布的住房价格增长数据被严重低估。 地产疯狂背后是“保增长”逻辑 “北上广”等城市的抢购风潮为地方政府提供了一个机会，那就是趁机高价出让土地。今年上半年，一线城市的土地出让收入创下历史纪录。进入9月份以后的“地王”，大都位于城市的黄金区域，政府选择这些地块在这个时候拍卖，无疑会给楼市制造更大的恐慌，引诱人们买房。 这是一个毁灭性的策略，虽然人口众多的一线城市还有刚性需求存在，但地价的上涨会让低购买力群体最终无力承担继续攀升的房价，而很多开发商被这种抢购潮迷惑，投入太多资金用于高价购地，市场供需之间的链条最终会断裂，击鼓传花的游戏总会落幕。事实上，北京的楼市火爆只是一种假象，即远郊低价房需求旺盛，而靠近市区的高价二手房或新盘交易并不活跃，这是北京房价见顶的征兆。 中央政府为何“放纵”地产业疯狂呢？其中一个原因是“保增长”需要，上半年中国GDP增长逐步回落，新一届政府有保增长的压力，如果再加码调控楼市，会让经济增长雪上加霜。尤其是，在地方政府债务缠身而融资渠道收紧的背景下，土地财政是地方政府更为依赖的收入来源。长期以来，地产投资与政府以土地为杠杆的投资活动是支撑中国经济最重要的力量。 现在，中央政府开始解除地产公司的再融资限制，据悉申报额高达千亿元之多。这样一来，开发商就可以获得用于购买土地的资金，进一步变为地方政府的土地财政收入，为新的财政刺激项目输血。地方政府不大可能用新的土地收入偿还旧债，因为债务是上一届政府所留，并可以最终推给中央政府，现任政府会将新的资金用于继续投资。也就是说，目前中央政府纵容楼市疯狂，就是默许地方政府通过土地继续增加杠杆保增长。这是一个饮鸩止渴的游戏，暴露了政府“不刺激”政策的虚伪性。 另外一个不干预楼市的原因，可能与中国政府捍卫资产价格有关。政府担心楼价下跌会刺激资本外逃并进一步打击资产价格，陷入恶性循环，并引起金融危机，造成政治与社会的不稳定，这就是人们常说的“地产绑架中国论”。但是，在结构性问题导致经济增长乏力的背景下，在汇率、房价上“维稳”，必然伤害实体经济，比如出口业将受打击，通胀威胁会使实体经济进一步萎缩。 房价持续攀升的结果之一就是房租报复性的上涨。在北京，不少普通人月薪至少一半以上用于房租，“群租”现象普遍。商户租金也被大幅提高，推高了服务业价格，出现了商户频繁倒闭的不景气现象。过高的居住和生活成本逼走了很多富有才华的年轻人。而北京上海等一线城市因历史与政治的原因，聚集并垄断了全国科学研究机构、顶级大学、文化机构以及科技文化企业，当年轻人才不能留下而其他地方也没有技术创新机会的时候，不仅会造成人才浪费，这些大城市也会丧失活力。中国的科技创新与文化创意将因人才缺乏而停滞不前，经济升级转型就是泡影。 尽管新一届政府更加强调“结构调整”的重要性，并采取了审批制度改革、自贸区试点建设等一系列行动，但是，对于地产业的放纵让人们对改革失去期待，因为这暴露了与过去十几年同样的施政逻辑：保增长永远是第一位的，政府不允许经济降速和房价回落。如果说中国政府在2008年是主动刺激增长，那么，现在则是被动维持增长，但本质上都是以增加杠杆和通胀威胁保增长。 这不仅让市场对结构转型不抱希望，对通胀的忧虑也更加强烈。这也可以解释，为何美国、加拿大、英国等国部分地区房价在上半年被大量涌入的中国移民推高。人为制造资产升值的假象、通过言论装饰未来，不会带来市场信心的回归，这只是自欺欺人，人们看不到政府逻辑的真正改变。 地产泡沫的日本教训：硬着陆 世界历史上任何一次泡沫，沉浸其中的人们都曾自认为“这次不一样”，现在人们对北京房价亦是如此认为。很多人认为，因为北京是全中国人的首都，有最好的公共资源，吸引了全国资本涌入置产，因此，不能用北京市民平均购买力来评价北京房价合理性。这种说法与“土地稀缺”一样很有市场，但这两种判断都曾在东京发生过。 在日本地产泡沫吹得最高的时候，日本人相信东京将是日本的“单中心”，很多外地人跑到东京市区购买公寓用于出租，全民看好东京房产吹大了房价泡沫，这和中国各地的贪官和老板们到北京“囤房”异曲同工。日本当年针对地价与房价飙升的状况，在1987年实施“监视区域制度”，即通过行政介入的方式抑制地价，就像中国的调控措施一样，这暂时“吓住”了市场，但没能解决地价上涨的原因。 在日本学者分析日本地产泡沫的大量论文当中，在两个原因上达成了共识：其一是长期低利率的金融宽松政策刺激了投机，而该政策的目的正是“保增长（就业）”；其次，土地保有征税过轻助长了把土地房屋作为资产保有的倾向。这些也是中国地产疯狂的主要原因。 日本地产堆积泡沫的的教训，中国一点也没有吸取，却对日本泡沫破裂的原因高度重视。亲近官方的学者大都认为，当年日本政府过快提高利率，刺破了房价泡沫，如果更谨慎一点或许就能软着陆。因此，主流观点认为中国对待房价疯涨不能主动“刺破”，而是想办法软着陆。 这无疑是个笑话，当房价泡沫不太大的时候，不存在硬着陆的可能，但是当泡沫膨胀到足够大的时候，也就不存在软着陆的可能了。因为这时候人们的预期只有两个方向，要么继续涨，要么跌下来。当政府的调控政策不起作用的时候，人们会误以为涨的力量非常强大，但是，当调控政策起作用后，人们预期开始恶化，出现踩踏效应。中国调控政策一直处于不起作用的状态，所以，人们会预期政府绝不会允许房价下跌，政府的行为实际上为房价上涨做了信用担保。 拖延战术难解稳增长和调结构之间的矛盾 政府不仅害怕房价下跌，更恐惧经济硬着陆，这种只能做多的惯性让中国政府不知不觉的跌入“渐进式”思维陷阱，即希望以渐进的方式化解结构性问题，所谓“以时间换空间”。这是一种自我欺骗，或者说政府被自身利益绑架而拒绝变革的借口，这种拖延战术只能让结构性矛盾恶化。 过去若干年，中国经济在“保增长、防通胀与促转型”三者之间和稀泥，希望以“时间换空间”，渐进推动经济转型，结果保增长把时间消耗的越来越少，空间消耗的越来越小，风险也越来越大。这种把改革的主动权让与飘忽不定的未来风险极大，因为，旧制度的惯性往往加深矛盾，而未来变幻莫测，尤其是在全球化时代，中国难以把握外部的冲击。 中国政府当前仍然希望在“保七”的基础上推进结构调整，这暴露了所谓“新政”的真实面目，也是市场精英对新政失去期待与信心的原因。要知道，就业稳定（保增长）和经济结构升级换代之间是矛盾的，体现在经济复苏目标与制度改革目标的直接冲突，一个政策不可能同时完成两个相反的任务。 重温历史，可以判断中国未来的命运。即使美日这些属于真正市场经济与民主政体的发达国家，在经济面临结构性矛盾时，通过渐进式调整的做法也没有成功，而是让形势变得更加糟糕。中国转型的最大障碍就是政府自身，保增长下的渐进式调整很难实现。 在1980年代初日本经济进入转型期后，面对经济增速的下降以及结构性矛盾，自民党政府确立了“稳定与协调”的原则，其核心就是（为了选票）稳定就业，以丧失快速调整经济结构能力为代价，换取就业稳定，希望通过协调解决结构性矛盾。正是这个渐进式的原则把日本引向了泡沫经济，上演“温水煮青蛙”的悲剧。 上世纪70年代到80年代间的美国滞胀之所以拖延十余年，也是因为用“水多加面，面多加水”的中国式策略，以至于让滞胀拖延成顽症，只有等到1979年沃克尔就任美联储主席后大幅提升利率，才抑制住通胀，并由里根实行新自由主义变革才让美国走出滞胀。需要提醒的是，在滞胀期间内美国大量资本流向境外。 中国现在的形势与美国滞胀时期高度类似，病因也相同。中国如果继续在保增长的路上消耗，最终的结果可能是弹尽粮绝的同时，结构性问题更加恶化，经济忽冷忽热，僵尸企业横行，资本大量外流，政府债务失控，成为一个危险的失败国家。 过去三十多年，中国经济创造了神话，现在，地产泡沫可能摧毁这个奇迹。如果说上一届政府制造了三四线城市的“空城”以及天量的地方政府债务，那么，现在一线城市地产投资再次爆发以及“强镇计划”，可能会让中国“空城”遍地开花，再加上人口拐点的来临，这或许是有史以来人类世界最大的泡沫。 作者：中国财经媒体人 张立伟 相关日志 2013/09/16 — 何清涟：当中国经济只剩下房地产时 2013/09/16 — 经济放缓，印度房地产市场面临崩盘 2013/09/15 — 以房养老要我说就是逼着儿女养老 土共抽身 2013/09/14 — 要是以房养老了… 2013/09/14 — 温州：从炒房团到弃房团 2013/09/12 — 鄂尔多斯政府酝酿大规模人口迁移填“鬼城”(拉200万人过去，只能消化一半不到！) 2013/09/12 — 国家发改委顾问国世平：赶紧卖掉房子，一套都不剩！(牛刀换马甲了) 2013/09/11 — 银行暂停房贷蔓延至二三线城市：没钱了？ 2013/09/08 — 底特律见闻 2013/09/06 — 房地产调控政策错误导致地王频出

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