房地产

2008年3月，世纪金源以每平方米不到52元的价格在美丽的云南古镇腾冲拿下了5571亩林地，两年后将这里变成了一个高尔夫度假村。 这是国土资源部执法监察局2010年公布的违规批地清单中的一项，也是国土部督办大案之一。2011年1月，这张名单上又增加了一个新面孔——中国海外集团违反土地利用总体规划，在重庆大观至黎香湖以租代征违法占地747亩。 按照国土资源部的相关规定，省国土厅有权批准的是590亩以下的建设用地。然而，类似规模宏大的“圈地运动”在中国屡禁不止。 随着中国城市化进程的推进，土地的资源属性日益凸显，价值日益提升。每一块土地资源的背后，都是一个多方利益的复杂博弈，至少包括中央政府、地方政府、开发商和农民四个层面。但在其中，地方政府谋求经济体量迅速膨胀的冲动与房地产勃兴的浪潮迅速结合，构成“圈地”最强大的推动力。 大片的土地，通过地方政府少批多征、先征后批、分拆批地、拍卖作弊等方式，化整为零，再转手与作为地方政府合作伙伴的房地产开发商。手法隐蔽而谨慎，既有以既成事实倒逼合法认证，亦有巧设心思规避法律红线。 为谋地方经济发展而招商引资，往往是地方政府做土地文章的源动力。尤其在营商环境较差的地区，政府用以吸引外来投资的“好牌”并不多，无外土地与附着其上的优惠政策。在以“土地换发展”的思路下，地方政府热衷于推动大规模的工业园区、公用事业园区以及庞大的城市更新计划，继之以庞大的用地规划。 在四川成都温江区永宁镇，镇政府向取得集体土地统一经营的村庄“租用”土地，并开发房地产或建设工厂，镇政府通过支付一定的土地补偿费和劳动力安置费，消弭了村民的承包经营权。当地镇政府将这种做法叫“下清”。这一切均不按征地程序，而土地已从村民手中腾挪至政府控制之下。同样在温江，以工业园区 “圈地”，以及以公共事业园区名义兴建的地产项目，仅举数例，已占整个温江面积的20%以上。 具有实力的投资者则有挟政府以争土地的便利。海尔集团在落户重庆时即是如此。2005年7月，海尔和当地政府签订《投资合作协议书》，当地政府表示将约1440亩的宗地，协议出让与海尔，用于建设以公司命名的工业园区，同时约定将土地价款全额返还。之后，地方政府如约出让并返回土地出让金5431万元，但海尔却中途提出将其中一块地（约284亩）用于做房地产，亦得到地方政府部门的默许支持。 更多的故事类似于世纪金源在腾冲的经历，商业地产开发以新的地方经济支柱的名义出现，并获得地方政府护航。这样的项目通常仍以“招商引资”引进，然后再冠以土地整理的名号，跟这些公司签订土地整理和整体开发合同，即通常所说的土地一、二级开发联动。 在这些项目中，政府为供地，而不惜在拿不出征地批文之下，以租代征、少报多征，或者先征后报、分拆报批；进而不经“招拍挂”程序或者在“招拍挂”中做手脚，将大片土地分割出让，使开发商以“蚂蚁吃大象”的方式，一举揽得数千亩，甚至上万亩的土地，坐享资源价值，或以开发获利。 而在地方政府看来，这种种“圈地”只是为地方发展而身不由己的“突破”规范，介入其中者甚至是拉动当地经济建设和财政增长的功臣。即使在因违规批地而被罚之后，多数项目也会在地方多个多级政府部门的串联包庇下，安然过关。腾冲世纪金源项目即是一例——从2010年8月就被责令停售的项目至今仍在对外销售，相关部门均视若无睹。而失地农民们一个家庭拿到10万元补偿的都不多见，之前虽曾有过“安排工作”的口头允诺，最终却不见下文。 成都温江的农民不甘沉默，开车围着地块绕圈，估算周长，据此测量温江区没有征地批文而被“圈”的地块面积，并向官方举报，也无下文。 那些急于凭大项目开发拉动当地GDP的地方主管官员们，则或以政绩迅速升迁，或以利益输送曝光而迅速坠落。这样的故事几乎每天都上演着。不在这里，便在那里。 这正是上述提及的四方博弈的鲜明写照，地方政府与开发商合流，居于主导；中央政府纵有心约束也鞭长莫及，各种约束和监管被地方逐渐消化分解，效用递减；最底层的农民，博弈能力缺乏系统有效的法律支持而无法形诸于实。这最终构成了中国征地与用地博弈结构中两头小中间大的失衡现实。其代价不仅是土地资源的批量流失，还包括随之而来的基层激烈对抗。 在当下，寄望于地方政府改变“以土地换发展”的路径并不可能。对于中国而言，改变两头小中间大的畸形结构方是解决之道。中央的监查风暴或将陆续袭来，而赋权农民亦须提上日程。 ———————— 世纪金源腾冲违规占地 《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎 到过云南腾冲的人，很少不会喜欢上这块翡翠般碧绿的土地。森林覆盖率70.7%，80多处地表温泉资源，独特的火山景观，加上四季如春的气候，这些禀赋都使得距离云南省会昆明600多公里的腾冲，被看好成为云南丽江的后继者。 如果不是近年来推土机隆隆之声日增，打破了这座高黎贡山西麓边陲古城的寂静，朴实安足的腾冲人仍沉湎于大自然所赐的静谧与雄奇之美中。 “最近三年是腾冲变化最快时期。腾冲县批地用地最多的一年（2008年），可能已接近东部某些省全省的批地用地总量。”一位腾冲当地官员说。 在中国几乎所有大中城市上演的土地资源争夺与房地产勃兴的故事，如今也在这座偏远的古镇重现。只是，因其美丽，争抢者尤为强大；因其边远，方式更为大胆。 2010年8月19日上午，在国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上，一纸通报将近年来高歌猛进的腾冲推上到全国媒体面前。“云南省腾冲县政府违规供地和云南世纪金源投资置业公司违规建别墅案”，被列为六宗没有处理到位的违规违法案件之一，由国土部进行挂牌督办。 然而，四个月过去了。上述挂牌督办案件的办理结果至今尚未正式公布，过去几个月在腾冲县内稍显低调的推土机们，如今又重新热闹起来。 违规别墅买卖依旧 “‘大牛场’的别墅还在卖？那是他们晕头了吧。” “我们一期开发了将近600套别墅，大部分都已经出售，现在只剩下20多套了。”2010年12月13日下午，在腾冲国际高尔夫度假村，一位售楼人员指着售楼中心的沙盘告诉本刊记者。 腾冲国际高尔夫度假村位于腾越镇侍郎坝村附近的“大牛场”，透过售楼中心窗子看去，是连片的高尔夫绿茵和成群的独栋别墅。 这个度假村正是国土部挂牌督办的“违规建别墅”项目。可是，当问起售楼人员这一项目被挂牌督办是否还能买卖时，售楼人员以肯定的口气回答，“没有问题，目前别墅每平方米单价在7000元至1.2万元之间，先交5万元定金，一周内签合同，土地证与产权证半年至一年内办下来。” 据售楼人员介绍，项目第二期可能在两年后开盘，还有200多套别墅。 根据腾冲国际高尔夫度假村官方网站资料，该项目规划占地面积高达6272亩，总建筑面积达45万平方米，包括体育休闲公园、商务会所及低密度住宅，有54洞国际高尔夫球场和上千栋别墅，别墅每栋平均占地2亩左右。 “‘大牛场’的别墅还在卖？那是他们晕头了吧。”12月17日下午，腾冲县国土局副局长郭强在办公室面对本刊记者的提问回应称，“他们肯定是晕头了，早就不让卖了。” 然而，这位副局长说罢此话便无下文，继续其他工作，既未进一步解释，亦看不出要采取任何解决措施。 按照《国土资源领域违规违法案件公开通报和挂牌督办办法（试行）》，世纪金源涉及的土地违规建别墅案件，云南省国土资源管理部门应及时向云南省政府分管领导报告，按有关规定配合或会同纪检监察机关进行调查处理，一般在两个月之内处理完毕。若是重大或复杂案件，由省级人民政府国土资源行政主管部门向国土资源部提出书面申请，经部专题会议或部长办公会议批准后，可以适当延长办理时限。 自2010年8月19日宣布挂牌督办至12月中旬，已近四个月。当本刊记者一再追问该项目挂牌督办的处理结果时，郭强不置可否，回应称：“这事你去问国土部。” 据腾冲县国土局办公室有关人士介绍，2010 年8月18日，腾冲县政府给世纪金源公司发了函，要求停止高尔夫别墅项目一切销售活动。第二天，世纪金源公司回复称，已撤销一切销售活动和广告宣传。 “排头兵”世纪金源 世纪金源两个项目都是占地数千亩的大盘，合在一起或逾万亩 腾冲国际高尔夫度假村只是房地产开发商世纪金源在腾冲的两个项目之一，另一个是位于腾越镇西山坝规划中的腾冲新城内的世纪城项目。 世纪城项目位于腾冲老县城往北约四五分钟车程的西山坝，位置在规划中的腾冲新城的东部。2010年年末，本刊记者在黄土飞扬的项目工地看到施工人员忙碌的身影，工地上有即将完工的成片住宅楼房和别墅，也有等待建设的大片黄土裸露的工地，推土机和运土车在其上奔忙着。世纪城项目以西的大块土地，亦在新城规划的范围内，建设尚未开始，还长着茂盛苍翠的丛林。 世纪金源两个项目都是占地数千亩的大盘，合在一起或逾万亩，算得上目前腾冲开发建设规模最大的房地产商。 2007年，世纪金源与众多房地产开发商一起，扎堆腾冲。在此以前，来腾冲拿地的外省房企凤毛麟角。 “由于交通原因，此前来腾冲旅游的人很少，大多数是周边城市的居民。”腾冲县旅游局的一位官员在接受本刊记者采访时称。 与云南的大多数城市一样，交通是制约腾冲发展的巨大瓶颈。腾冲一直未通火车，前往省会昆明，只能乘坐长达约10个小时的长途汽车，直到2009年初才开通了航班。 云南省内企业中，来自昆明的官房集团先拔头筹，在腾冲县城中心建造了当地第一家五星级酒店。 “2005年之前，官房来腾冲拿地，这里的地价非常便宜，人们还没有意识到这里的土地会一下子变得那么值钱。”一位腾冲当地的生意人说，“短短的几年，土地价格翻了几十倍甚至百倍，这让多年来财力不足的地方政府也尝到了甜头。” 世纪金源也非十足的“外来汉”，2005年前后在昆明开发了世纪城项目，其大盘开发模式在当地房地产业领一时风气之先。2007年世纪金源进入腾冲，以拿地万亩的气魄取代官房，成为当地房企中的“排头兵”。 世纪金源是国内知名地产开发商，在全国开发各类商品房8000万平方米，在北京、重庆、昆明、贵阳、长沙和合肥等地，均拥有以“世纪城”命名的住宅开发项目和以“金源时代购物中心”为名的商业地产项目，并在全国拥有16家五星级酒店。 奥宸地产、大港旺宝、华隆集团等地产商，也在腾冲盘桓多年，但无论拿地速度还是开发进展，都远远落在世纪金源之后。对于到腾冲淘金的房地产开发商来说，世纪金源成为了他们的一个标杆，其开发节奏和定价策略，都是其他开发商判断政策风向的重要依据。 “大牛场”前世今生 对于“大牛场”如何由集体用地转变为国有用地，腾冲农业局一位负责人语焉不详 根据国土部2010年8月19日的通报材料，位于腾冲县腾越镇侍郎坝村的“大牛场”，为腾冲县农业局2003年取得的国有土地。 2007年10月11日，云南世纪金源投资置业集团有限公司与腾冲县政府签订投资协议，在大牛场建设腾冲国际旅游体育健身休闲公园项目。 2007年10月17日，腾冲县旅游局向县政府申请将腾冲县农业局使用的大牛场土地变更给云南世纪金源投资置业集团有限公司作为旅游设施及开发用地。 2007年11月，腾冲县政府下发《腾冲县人民政府关于大牛场土地使用权变更的批复》，同意将大牛场5571.469亩土地变更给世纪金源投资置业集团有限公司使用。 本刊记者在当地采访时发现，情况与通报材料颇有出入。腾冲县岗峨村一位村干部告诉记者，“大牛场”是当地村民的习惯叫法，一直以来是当地13个自然村（7个行政村）的集体用地，总共有3000多亩土地，并没有5571.469亩之巨，常年是一片长了些草的荒坡，因农民常在这里放牛而得名，也有农民在上面种些苦荞。 2003年，当地农业局（2005年腾冲县农业局与畜牧局分家，此后归畜牧局管理）向村里以每亩2元的年租价格租用该土地植草发展畜牧业，后转租给腾冲当地一位李姓私营业主供其养牛，直到2007年10月被世纪金源征用。 “世纪金源征用时，补偿我们的价格为每亩1.2万元。”这位村干部称，“这些钱我们大部分按照人头分发给村民，还有一部分用于修路等村内公共设施的建设。” 对于“大牛场”如何由集体用地转变为国有用地，腾冲农业局一位负责人语焉不详，但他承认“一部分是农业局的土地，一部分是附近农村的集体用地，集体土地居多。集体用地都做了补偿，农民还是比较高兴的，因为这个地放在那里，效益很低，就是荒草地。” 这位官员也承认，“大牛场”并没有5571.469亩那么大，“政府批了那么多，可能是把周边土地也算上了”。 侍郎坝村与岗峨村的几位村干部都证实，世纪金源在2007年10月征地后，还在2008年进行了两次扩征。 “扩征时，有分到村民的林地，也有村里集体的林地。”一位岗峨村村干部称，“补偿标准大约为每亩1.4万元，成材林地为每亩2万元。” 程序缺失乱象 尽管市场质疑之声不绝于耳，世纪金源对腾冲“大牛场”的开发进程却丝毫未受到影响 虽然征地事实上先后分三次进行，一直持续到2008年中，但世纪金源在2007年底便领到了土地证。 2007年11月26日，腾冲县国土局为世纪金源在腾冲县成立的子公司云南世纪金源体育度假有限责任公司办理了土地登记并发国有土地使用证，登记面积4798.209亩。证书内容为：国用（2007）第109392号，地号533023101-DL-29-2，50年的土地使用权（2057年11月 25日），用地类型为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为3198806平方米（约4798.209亩）。 更为令人费解的是，世纪金源竟在拿到土地证之后数月才缴纳土地款。国土部的通报材料显示，2008年3月，通过对土地及地上建筑物、附着物整体打包转让的方式，世纪金源体育度假有限责任公司支付了16466万元价款（即大约每平米51.48元，每亩3.4317万元）。 “我们从来没有看到过关于‘大牛场’用地的招拍挂公告。”一位腾冲当地的开发商向本刊记者称，算下来这块土地的购买成本仅每亩3万多元，这样的价格在腾冲市场上早已绝迹，目前腾冲新城规划区的土地价格大约是每亩14万至18万元，县城中心区域的地价最高已达每亩400万-500万元，而目前“大牛场”别墅售价，高于腾冲县城普通商品房售价的1倍以上，后者每平方米约3500至4000元。 尽管市场质疑之声不绝于耳，世纪金源对腾冲“大牛场”的开发进程却丝毫未受到影响。2008年4月8日，腾冲世纪金源体育度假有限责任公司进驻“大牛场”并在此开发建设，开始动工建设高尔夫球场，同时进行房地产开发。 2009年9月，世纪金源高尔夫项目一期建成并投入使用，别墅开盘销售。项目一期独栋540套、联排30栋（60套），占地约1000亩。10月，世纪金源体育度假有限责任公司申请将腾越镇侍郎坝村大牛场，更名为“腾冲县腾越镇观景大道1号”。10月22日，腾冲县民政局批准改名。 至此，“大牛场”在腾冲永远成为了一个历史名词。 隐藏的秘密 一口气批4798.209亩土地，这远超过县政府和地方国土部门的权限，完全不是我们能够想象 在腾冲，大多数官员对“大牛场”项目的情况三缄其口。一位官员私下告诉本刊记者，这个项目当时是省里面甚至更高层领导打过招呼，县领导也做不了主。“这么大的项目，若是省里面不点头，我们也不敢做。” 上述官员透露，当时世纪金源来腾冲，政府做过承诺，企业负责投资开发，相关土地报批手续由政府帮助完成。 “一口气批4798.209亩土地，这远超过县政府和地方国土部门的权限，完全不是我们能够想象。”一位腾冲当地的开发商向本刊记者称，“我们知道，一个批次最多不可能超过600亩，因为省国土厅的审批权限就那么大。” 这位开发商历数了“大牛场”开发过程中，按照当地正常的土地报批流程，让人费解的六点操作： 第一，大片的集体土地，转眼间变更为国有土地进行出让；第二，一个批次报批近5000亩土地，竟能顺利拿到土地证；第三，先拿到土地证，数月之后才缴纳土地款；第四，边拿到土地证，边进行土地征用；第五，边开发建设，边进行扩征；第六，至今没有看到公开的招拍挂公告。 事实上，短短半年时间中，“大牛场”项目便从立项签约到开工建设，其审批过程中，还有诸多隐秘未与外人道。例如，“腾冲国际高尔夫度假村”规划面积和目前实际占有土地面积，已远超出当初“大牛场”的占地面积，而且这一项目除占用荒山坡，还占用了大片林地，估计至少达千亩以上。 腾冲县林业局官员和当地村民都证实了这一说法。“有些还是很好的成材林，树径有碗口那么粗了。”一位岗峨村村民一边比划一边告诉本刊记者，“像这样的林地，我们感觉拿到手的征地补偿太低。” 一位腾冲县建设局官员告诉本刊记者，“大牛场”项目所在地一直未纳入其规划范围，“这块地既没有总规，也没有详规，自然谈不上规划要求”。 与西山坝项目不一样，“大牛场”项目正因没有纳入城镇规划区的范围，其土地补偿标准较西山坝低得多。 “西山坝的土地可以享受‘六八政策’，我们‘大牛场’的土地就不能享受，”一位岗峨村干部告诉本刊记者，“我们拿到的补偿是一次性的。” 所谓“六八政策”，即除了一次性拿到一笔土地征用补偿，农民每年还能获得每亩600元（旱地）或800元（水田）的征地补贴。 以岗峨村为例，全村2000多人，目前被“腾冲国际高尔夫度假村”征用的田地已近2000亩，大多数农户手中的田地也所剩无几，只能村外寻找临时工的机会。 “目前拿到10万元以上补偿费的家庭并不多。”上述村干部称，“但岗峨村一直是个贫困村，很多农民拿到补偿费后，发现一辈子也没见过那么多钱，大多用来修自己的住房或买摩托车。” “现在手头是宽裕不少，但想想以后家里连田地都没有了，还是有些担心，毕竟物价涨得也很快。”一位村民表达了自己的担忧，“前段时间家里还有人在‘大牛场’帮世纪金源做工，现在他们招工的要求挑剔了，只能去西山坝找机会。” 上述腾冲县官员告诉本刊记者，尽管没有对外公开，但政府内部已通报，腾冲县国土局和林业局的两位负责人，因“大牛场”项目将受到行政记过处分。前者因供地程序违规，后者则因林地占用，森林受到破坏。 对于世纪金源违规建别墅的处理，有知情人士透露，不会让他们拆除，但要进行罚款。 ———————– 恒大造城 《新世纪》周刊 记者 邓海 符燕艳 一家房地产公司，足以决定一座县城的面貌。在中国蓬勃的城市化运动中，这样的故事绝非天方夜谭。 在地处西南的四川省成都市大邑县，官方的宣传说，这座幅员面积1321平方公里，51万多人口的普通县城的整体格局，正在从目前的新城、老城组合，走向未来的新城、老城和恒大山水城组成的新局面。 横空出世的恒大山水城，远期规划占地达1万多亩，约6.7平方公里，成为当地最为现代化的区域，集酒店、会议、会展、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的大型综合旅游度假居住区。 从2009年末，当地政府与山水城缔造者——恒大地产集团成都有限公司（下称恒大集团，03333.HK）签署协议以来，不过一年时间，总体规划占地1500亩的首期工程已然拔地而起，建筑面积约48万平方米，公建配套面积40万平方米，其中包括独立别墅、双拼别墅、联排别墅、高层、小高层等建筑类型，可容纳1217户，总居住人口3894人。 规模之盛，速度之快，正是中国当下特有的“造城运动”的范本。其间，土地易手，巨利腾现。种种限制征地、用地的规范，在地方政府与开发商的默契中被悄然突破。 大邑之变 要发展在用地上就不得不突破国家有关规定 大邑的巨变，始于2005年。当地发展旅游业的战略既定，包括央企中铁二局和民间房地产大鳄恒大集团在内的地产公司，被引入开发旅游地产，城市面貌由此一新。 在地理上，大邑县位于成都平原向川西北高原的过渡地带，地势西北高，东南低，呈阶梯状渐次降低，依次出现山区、丘陵、平原三大地形区，境内河谷纵横，河网密集。这里拥有良好的自然环境，境内既有坦荡如垠的沃野平畴，也有海拔5364米的成都最高峰苗基岭，有中国道教的发源地鹤鸣山，也有中国南方惟一具有国际知名度的滑雪场——西岭雪山滑雪场。 但也因为地处成都平原的末梢，区位不便，大邑发展受限，山光水色无用，反而一直以产煤大县闻诸于世，地方政府的财政收入有三分之一来自煤炭产业。 随之而来的是严重的污染问题，全县最主要的两条河流变黑，生态恶化。是以全县通过人大决议的方式，大量关掉煤矿、水泥厂等污染企业，转而发展旅游业为当地支柱产业。 转型在情理之中。仅在2010年，大邑县实现旅游业综合收入8.98亿元，旅客人数达到504万人次，增长23%，旅游业已经成为县里的支柱产业之一。大邑县旅游局长金禹良说，到2015年，大邑县的计划是，争取旅游人次突破1000万，综合收入达到20亿元。 但金禹良也知道，当地要推动旅游业的发展，需要大量的酒店和会议场所作为支撑，仅凭当前的旅游设施，已很难跟上发展。“例如花水湾风景区游客每年以 40%的速度在增长，2010年游客人次超过了30万，但是这里的宾馆仅仅有1700个床位。即便是加上全县所有区域的家庭旅馆，整个县城的宾馆床位也才 3万个。” 回到当地旅游地产开发之始几年前，窘境更是可想而知。 但作为一个三线城镇，大邑用什么吸引到投资，填补庞大的基础设施缺口？与众多普通的中国县镇一样，土地是政府手中惟一的“王牌”。 大邑县官员们向本刊记者表示，如果要达到发展旅游业的计划目标，就必须大量引进旅游地产项目，引入在这一领域比较成熟的地产商。而这些地产商到地方投资，往往提出的就是大规模拿地要求。不仅仅建设宾馆酒店，也希望启动其他房地产项目。政府如若承诺，在用地上则不得不突破国家有关规定。 恒大集团正是在地方政府“身不由己”的“突破”作为下，成为当地最重要的开发者。 山水城“突破” 万亩大盘，征地批文在哪里？ 已在香港上市的恒大集团，素以走二三线城市开发路线，多拿地，做大盘闻名，旗下众多项目动辄成千上万亩。恒大地产集团也多是通过与地方政府达成整体开发协议，成功获得土地并进行大盘开发。 2009年12月末，大邑县党政代表团赴广州对恒大地产集团开发营运的恒大御景半岛、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目进行综合考查，并与恒大地产集团正式签订山水城项目合作协议。根据双方协议，这个项目的开发周期为2010年1月至2014年12月，涉及的建设用地至少为1万亩，并包括土地整理和整体开发。 作为大邑县地产投资金额最大的项目，恒大地产集团抵达大邑后备受当地政府照顾。当地政府为此成立了恒大山水城项目建设指挥部，由县建设局局长严凤文担任指挥部办公室主任，亲自负责该项目的拆迁指挥。地方政府甚至提供超越合同义务，承担了土地整理，便于恒大地产集团直接开始地产开发。 按照双方的合同，地方政府如果不能根据项目的进程供地则属于违约。然而，完成一个上万亩的庞大土地出让，谈何容易。在此过程中，开发商对楼盘的快速开发要求，也对政府的完成供地形成巨大压力。种种违规现象在此项目中一一发生。 2010年3月3日，大邑县原县委书记符礼建为恒大山水城项目建设的拆迁等工作亲自主持会议。符礼建在会议上提出，国土部门一定要根据合同约定和项目进度供地。建设局长严凤文在汇报成绩时表示，该项目到此时已经拆迁528亩，征地6214余亩。而到2010年6月末，大邑县政府继续为项目拆迁晋原镇 24个村组和悦来镇三个村组805户，征地7020亩，供恒大集团使用。 但直到2011年1月下旬，本刊记者采访此事时，当地国土局仍然拿不出这些土地的征地批文。 不仅如此，涉及各级各部门批复的项目立项亦是政府的“攻坚战”。在2010年3月3日的会议中，符礼建还对在场的发改局和规划局提出要求，要加快地解决恒大山水城项目的立项问题。而此时的恒大山水城，早已率先一步在2010年1月开工建设。 根据恒大集团2011年的一份发债公告，山水城地盘面积达到1775243平方米，大约2662亩。但大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时则称，恒大山水城项目截至目前，合法供地共1461.99亩，均为商业和住宅用地。此间差距，开发者恒大集团的总公司和成都公司主要领导均保持沉默，不愿对此发表看法。 更诡异的是，开工之时，山水城项目土地尚未经过正式拍卖。本刊记者获得的文件材料显示，恒大山水城项目截至目前，已拿到使用权证的土地1461.99亩土地。这1461.99亩地，被分作21块，分别在2010年2月5日和7月22日方通过拍卖落入恒大地产集团之手。 距首次拍卖四个月后，恒大成都山水城项目即已开始对外售卖房屋。开发商的效率之高，令人乍舌。 “出让”玄机 恒大集团的房子都建好了，谁会去跟他竞争拍这个地？ 在大邑县“国土拍告[2010]03号”文中可见，在2010年2月5日，大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地，最小的一宗地为 248.95亩，最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积，均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》中的标准。 按照这份目录，商品住宅用地单幅宗地出让面积的上限为：大城市20万平方米（约合300亩），中等城市14万平方米（约合210亩），小城市（镇）7万平方米（约合105亩）。 对此，大邑县国土局干部在接受本刊记者采访时表示，成都市政府曾出台文件，提出并非所有的土地出让都必须依据国土资源部的此项限制性规定。他表示愿意出示成都市政府的此项文件，但是直到记者发稿时，依旧没有拿出这些文件。法律专家认为，即使成都市有此文件，其效力也不能对抗国土资源部的文件。 在这次拍卖中，恒大以起拍价每亩29万元的价格，获得了这四块地的土地使用权。 到2010年7月，大邑县国土局连发两项拍卖公告，分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文，在7月22日分两次拍卖多宗地，其中一场拍卖的18块地中，有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块，最大的面积为105亩，均低于国土资源的限制性卖地规定。当天进行的另一场拍卖中，9块宗地的面积也低于105亩。 但仔细观察可发现，而这些地块，原本是连成一片，被分割出让。这种方式，也正是惯常的规避政策限制的做法。 对于恒大集团，这两次打包拍卖，也属于“走过场”。一位大邑本土的地产商表示，恒大集团的房子都建好了，谁会去跟他竞争拍这个地？除非是故意找茬。 毫无悬念之下，恒大地产两次均以34万元每亩的起拍价得手。而同样在7月22日拍卖的、同属于晋原镇且离大双路不远的3块宗地，起拍价均为每亩90万元，约是恒大地产项目地块拍卖价格的3倍。 谁付代价？ 大邑前县委书记符礼建于2010年末被“双规”，涉嫌收受贿赂，为征地开道 恒大集团固然“在商言商”，不惜火中取栗，而依靠大规模的房地产建设，大邑县地方经济发展和财政也获利颇丰。 根据成都市发改委的相关数据，2010年投资大邑县的100万元项目有161个，总金额470.28亿元，其中地产项目23个，199.92亿元，约占投资总额的四成，虽然项目不是最多，但是单个项目的平均投入确实最大。 而大邑县的财政收入在2009年方为15亿元，在几个大的地产项目带动下，加上大量的地震重建项目拉动，2010年大邑县的财政收入一跃达到35亿元。 2009年11月5日上市的恒大集团，则在香港资本市场，以山水城式的开发模式讲述在二三线城市突进的增长故事。截至目前，恒大集团的土地储备已达到9600万平方米。 资本市场为这种庞大的“造城运动”输血，亦期待其带来资本的增值。2010年，恒大集团先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模纪录。与此同时，公司上半年实现销售面积334万平方米，位列全国第一；实现销售金额210亿元，位列全国第二。前三季度，恒大实现的销售金额达到356亿元，销售面积570万平方米，并以超过80亿元的品牌价值位列全国房企第一名。 而为违规用地户支付代价的，是被征地的农户。当地老百姓表示，他们被征的耕地，政府仅给予每亩2.4万元的补偿价格，外加500元的青苗补偿费，宅基地补偿则为每平方米32元。 但晋原镇的主要领导在2010年初向大邑县汇报工作计划时，仍表示，在2010年“必须一以贯之地贯彻‘拆得快、拆得稳、拆得省’的工作要求。同时明确提到了，要采用集中优势力量对恒大、莲兴安置点、南出口等项目用地进行攻坚和围歼的方式，保障重大项目及时用地”。 在此后的强制性拆迁和征地过程中，曾产生过多次暴力事件。 另一个付出代价的，是曾经的大邑县委书记符礼建。这位对当地以土地开发招商引资与力显著的官员，于2010年末被“双规”，然后免职。本刊记者经多方证实，符礼建事发，恰是在当地的几起大型建设项目中涉嫌收受贿赂，为征地开道。 相关日志 2011/02/25 — 郑永年:中国问题的本质 (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/15 — 21世纪经济报道:传北京上海拟率先试点上调二套存量房贷利率 (0) 2011/02/10 — 肖戈:2011年房价走势分析 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0)