墙外楼｜胡舒立：这哪里是去杠杆？
去杠杆与去库存，本应是供给侧结构性改革中步调一致之举。然而，近来在房地产市场，出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象。此路必是行将不远，风险巨大。中国房地产业已至转折点，绝不能再以“兴奋剂”刺激增长了！ 中国去年以来曾采取针对房地产的“3·30新政”和“9·30新政”，对房地产释放利好。此后，市场出现分化行情：一线城市房价再度疯涨，个别二线城市房价闻风跟涨，而三四线城市房价低迷依旧。 至2016年，中央政府本已确定“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的五大任务，但是，房地产市场政策在实施层面不见收敛，反有加强。在一线城市，银行信贷向房地产市场倾斜，P2P通过地产中介对接首付贷，银行表内外资金也以种种名目推高个人购房杠杆。多个城市下调利率，降低首套和二套首付比例，辽宁沈阳流产的高校、中职毕业生 “零首付”政策即为典型。 面对房地产市场的诸般短期行为，一些地方政府的推波助澜，人们不禁要问：这哪里是去杠杆？ 反常的地产加杠杆背后，是房地产，尤其是三四线城市房地产的巨大库存压力。有住建部专家估算，中国现有约66.72亿平方米库存，占用资金约为40万亿元，其中，超过三分之二部分为债务。据IMF测算，中国房地产库存至少需要消化四至五年。三四线城市中的“空城”“鬼城”消化库存更是遥遥无期。 加速去库存，是合情合理之举，但必须与去杠杆的战略相一致，岂可慌不择路、剜肉医疮，甚至饮鸩止渴？以加杆杠方式刺激房地产，隐藏着多重风险，暴露出重重积弊：首先，喧嚣的是一线城市，热闹的是二线城市，落寞的依然是三四线城市，房地产市场分化愈发加剧。其次，真实杠杆有多高，风险敞口有多大，监管部门难以准确掌握；加杠杆的各个隐秘环节，监管部门难以监测与控制。第三，加杠杆过程中，银行风控机制近乎失效。第四，在一些财政拮据的地方，政府不惟对去杠杆缺乏动力，且有助长加杠杆倾向。这些风险和问题，折射了金融体制和财税体制改革进展不畅，国家治理水平有待提高。 如同一年前的股市，今年以来一线城市的楼市行情，亦属资金市。经济增长下行压力加大，“安全资产荒”恶化，资金流向楼市亦属必然。在中国，企业杠杆率高企，政府杠杆率次之，而居民杠杆率相对较低。企业去杠杆势必增加银行体系坏账，也将受制于去产能进程而举步维艰；政府去杠杆不惟不易，增长下台阶背景下更是时有加杠杆之需；令居民部门加杠杆来帮助企业部门卸担子，似乎成了合理和相对安全的选择。 殊不知，居民加杠杆极易导致资产价格泡沫膨胀。泡沫一旦破裂，低净值、高杠杆的家庭将首当其冲，居民支出减少，企业产出下挫，形成恶性循环，酿致经济灾难。房地产市场具有周期长、振幅大的特征，泡沫破灭的后果，远比股市泡沫破灭更为严重。2008年美国次贷危机正是前车之鉴。 加杠杆中的异常行为已引起中央政府的关注。北京、上海、深圳等地的监管部门也对当地房地产场外配资市场情况展开了排查。上海、深圳先后出台新政策，提高二套房首付比成为重点。 然而，迄今的应对举措效果如何，尚待观察。未来，应更加注重统筹协调，立足长远，从体制、机制上治理过度加杠杆。 ——应尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，使得房地产领域的资金筹集、融通、借贷各环节均有法可循。对于骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。 ——加快金融监管体制改革。房地产金融的乱象表明，现有领地化的金融监管体制，难以实现房地产投资开发、流通、销售全过程的动态化、穿透式监管。金融监管体制已不是改不改的问题，而是如何改、尽快改的问题。 ——完善个人信用体系。目前，中国信用体系已初具规模，主要是个人的银行信息。但是，许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入，中国个人信用体系依然薄弱。 ——冲破既得利益阻挠，加快房地产税立法进程，坚决推进房地产税改革。 房地产业联带性极强，过去20多年，作为国民经济支柱产业，对中国经济增长居功至伟。随着“刘易斯拐点”的出现，房地产市场亦迎来了周期性拐点，突出表现为增势减缓、结构分化。根据国研中心的研究，2014年新开工量的阶段性高点基本得到确认，未来十年，住房需求和投资增幅均将明显下降。依靠刺激房地产重归高增长的时代，已经一去不复返。 世上没有房价只涨不落的国家，也没有只涨不落的城市。新旧增长动能的转换终究要发生。从依靠要素投入转向依靠创新和效率，是中国经济的惟一出路。当前的去房地产库存，绝不能以放弃去杠杆、甚至过度加杠杆为代价。这关乎中国经济在近中期的起码承受能力，也关乎中国经济长期能否实现发展方式转换。兹事体大！镜像链接：谷歌镜像 | 亚马逊镜像
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