谢国忠

　　 谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半 　　来源：财新网 作者：谢国忠  　　我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上 　　【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。 　　煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。 　　现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。 　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。 　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。 　　 工资与租金 　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。 　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。 　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。 　 　逐渐泄气 　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。 　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。 　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。 　 　“脱衣秀” 　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。 　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。 　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。 　　 经济衰退？ 　　现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。 　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。 　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。 　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。■ 　　 （作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家；本文英文版首先发于彭博，财新记者陈璐译）

牛刀：强烈谴责上海某楼盘的低级炒作     今天几大网站同时转发上海某报的一条新闻，完全是罔顾事实刻意造谣。一是连所谓“空军一号”是谁也不敢明说，所以是子虚乌有；二是大段突出某楼盘的投资价值，实为这个楼盘做推销，请网友不要上当；三本人为自证清白，早已卖掉房子，现本人是无房户，在上海一直租房自住。   从捏造谣言就可以看出，房价泡沫破灭在即，开发商已经惶恐不安，只得采取这种下三滥的手法，名为攻击所谓空军领袖，实为推销某楼盘。   下面是一位网友的分析文章，措辞中肯，分析鞭辟入里，现转载如此，请各位网友明辨是非。   探密哪位空军领袖购买上海豪宅 作者 : xccxcc_2002    标签： 豪宅 楼市 房地产 土地增值税   2010 年 09 月 15 日 新华网署名文章《地产空军领袖购买上海滨江豪宅 》一文。文中有这么一段“国内楼市的多空之争又有新的进展，与谢国忠、牛刀等齐名，有内地地产业“一号空军”之称的某地产专家，近日被消息人士曝光其在上海徐汇滨江楼盘——尚海湾豪庭购买了一套千万级豪宅”。本人出于对其文章中所称呼的“某地产专家”的真实性存在质疑，故特此去深度挖掘了一下此文中所指的“某”具体所指的是何人，以还原整件事情一个真相。 　　 　　 通过百度， Google 等搜索引擎，本人键入“尚海湾豪庭 名人”等各类关键字，均无任何确切消息可供参阅，甚至百度知道上也无任何消息可供参考取证，论证一度陷入僵局。但在回顾思考后，发现或许通过其他途径可能会有所突破与获取。改变思路后，果然有所突破，发现在某知名大型论坛中，有一篇原稿，此稿件为 2008 年 12 月 25 日 晚 23 ： 35 分由原作者名为“首府别墅”撰写发稿的。标题为《 L 教授最近在上海化 1000 多万买了黄埔江边尚海湾的豪宅？》本人用缩写“ L ”代替隐去了原文中该教授的姓氏。原文如下，转自该论坛。 　　 　　 嘴上说一套，实际上下入为主。 L 教授也知道城市和地段对房产来说的重要呀！我在演讲过程中会谈到房地产，每当我谈这个话题的时候，就会有很多人会问我： L 教授，你说我现在要不要买房呀？我觉的他们之所以这么问，其实还是没有看懂我的理论。如果你看懂了我的理论，你不应该为要不要现在买房而紧张不安。要知道地产商现在是惶恐不安的，因为他们必须苦苦支撑刚性成本，同时又要面对越来越难以捉摸的需求面 .

中国拆迁，政府主导的系统性暴力      谢国忠在评论中国的房地产业状况时，曾引用过一个数字：2008年中国的财政收入不过七万亿，但土地财政收入就达3。5万亿。      一个已经养成路径依赖——靠卖地维护统治、挥霍的政府，如果不用系统性的暴力，根本就无法保证满足其没有止境的贪欲。而这个文件的泄露，则为这一系统性的暴力提供了证据。