香港

Cathy Holcombe 由 于居高不下的房地产价格让人担心中国房地产市场正在形成泡沫，中国中央政府已采取措施为市场降温。但现在人们又开始担心另一个问题：这些稳定市场的措施是否过火并导致市场进入下跌通道？尽管不能排除这种可能性，但令投资者感到安慰的是，并非所有存在泡沫的亚洲房地产市场最终都以泡沫破裂告终。 看一看香港和新加坡的房地产市场。基于通用的经济合作与发展组织(OECD)的房屋价格可承受比率，这两个城市的住宅房地产非常昂贵。香港和新加坡的收入中值仅略高于美国的一半，然而平均住宅价格却高许多。在高档住宅方面，在香港购买一套高档顶层住宅的钱能在欧洲买下一座城堡。在世界住宅房地产价格最贵的城市中，香港排名第五。去年上市的许多顶级公寓的价格在2,500万美元至5,000万美元之间。 香港和新加坡房地产市场数十年来一直保持泡沫不破有两个原因。首先，政府依靠房地产作为主要的收入方式，因此采取了限制土地供应等政策以保持房价高企。其次，为那些无力购房或租房之人提供居所──这两个城市中约50%的人口居住在公共住房内。 显然，中国并不是一个土地稀缺的城邦，而是一个幅员辽阔的国家；人口超过13亿人，但只有一半居住在城镇地区。然而，中国的城市中心与香港和新加坡有许多共同之处，即公共收入对售地的依存度畸高。关键的不同之处在于，中国的公共住房不多，且房地产开发市场非常分散，实际上有数百家小型公司相互竞争，争相建造并出售房屋。投资者应当密切关注近期的政策走向，这些政策将缩小这些差距。 今年，中国预计将开建580万套公共住房，是去年总量的近两倍，占住宅开工总量的三分之一左右。决策者将如何实现这一目标令人关注。与新加坡和香港不同，中国的公共住宅由私营公司兴建，并以确定的价格出售给符合条件的购房人。 由于收益不太高，开发商一直不太积极。北京现在怎样让开发商合作呢？答案或许是简单地命令他们这样做。无论如何，重要的是要承认把这种情况变成一种补偿交易有多么容易。如果大型开发商能够得到私有住宅领域的重要合同，他们会更加愿意建造公共住房。而确保他们这样做的一个办法就是制订偏向大型开发商的土地拍卖制度。这样我们就又回到了香港模式。 香港智库──思汇政策研究所(Civic Exchange)的布朗(Stephen Brown)曾说，由于香港的土地拍卖制度要求提供巨额首付以换取开发权，因此房地产市场完全由少数开发商主导。结果，只有具有强大融资渠道的最大型蓝筹公司才能定期参与土地拍卖。 显然北京已经研究过香港的制度。今年3月，北京大幅提高了参加中国土地拍卖的门槛：赢标者必须在一个月内支付土地成本的50%（比之前的比例多一半以上），并且参加拍卖必须支付高额的保证金。随着时间的推移，此类措施将把小型开发商逐出市场，并让其它的开发商获得更高的利润。作为回报，更大型的开发商应当十分乐于在兴建公共住房方面帮把手。 部分经济学家或许认为推动鼓励房地产泡沫的政策过于草率，但我们能看出中国为什么义无反顾地走向这条路。基于出售土地获得的收入，中国得以推迟实施扩大税基的计划，而这是一项具有风险性和政治敏感性的计划。此外，在经济刺激计划实施期间，地方政府背负了数万亿元的债务。提高土地价值将挽救他们的资产负债表。 最后，中国为什么不发挥其文化优势呢？靠把居民装进公共住房便能脱身的社会并不多，看看这种办法给英国、法国和美国造成的社会问题吧。但由于中国内地与香港和新加坡是本质相同的华人社会，中国也能依靠相同的解决办法，即利用公共住房保护其贫困的公民不受高涨的房地产价格所累。 然而，高地价机制一旦确定下来便难以回头。香港前特首董建华提出的大幅扩大新土地和住宅供应的计划重击了市场之后，他也被迫下台。各方对中国内地居民无法负担高房价的困境进行了大量的公开讨论，但未来更多的压力将来自房主们──他们希望自己的投资得到保护。这部分人的影响力自然更大。 （更新完成） （Cathy Holcombe是香港金融服务公司GaveKal的研究编辑。） 相关阅读 降温效果超预期 中国楼市被冷冻 2010-06-04 中国房地产市场：熊市已到？ 2010-05-24 中国房市如降温 铁矿石巨头或弄巧成拙 2010-05-19 中国房地产市场是个泡沫吗？ 2010-04-21

李文 BBC中文网记者 香港特区政府宣布接受民主党的改良方案 香港特区政府宣布接受民主党的改良方案，使困扰了香港多年的政治改革方案有望在周三（6月23日）的立法会投票时获得通过，但是这并不意味着有关香港政改的争议已经得到完全解决。 香港特首曾荫权在周一（6月21日）中午宣布，接受民主党提出的区议会改良方案。他表示，民主党的方案符合香港基本法和人大常委会的决定，而且也提高了民主的成分，为未来香港实现普选铺路。 自从香港特区在1997年7月成立以来，有关香港政治改革的争议一直是一个备受各方关注的问题。2005年12月，香港特区政府提出的第一份政改方案在立法会投票时以34票赞成，24票反对，1票弃权遭到否决，因为根据有关规定，有关议案必须获得立法会三分之二以上的支持票才能通过。 不同方案 到了2010年4月，香港特区政府再次推出政改方案，就2012年香港行政长官和立法会产生办法提出建议。根据这一政改方案，在2012年香港特首选举仍不能通过一人一票的普选方式产生，而只是把有权推选特首的选举委员会成员人数从原来的800人增加到1200人。此外，立法会的议席数目由原来的60席增加到70席，但是直选和功能组别的比例仍然维持在各占50%。换言之，未来立法会直选议席将从目前的30席增加到35席。而与此同时，功能组别的议席数目也同样增加到35席。 为此，主要由公民党和社民连成员组成的终极普选联盟则认为，特区政府提出的政改方案没有提出香港实现特首和立法会议席由普选产生的具体时间表，所以一直表示坚决反对。该联盟在2009年9月提出的政改方案是希望2012年实现双普选，最迟在2017年普选特首及2020年普选立法会。 香港公民党主席余若薇日前在接受BBC中文网采访时也再次重申，泛民主派争取的是基本法中赋予的权利。她还表示，香港特区政府迟迟不肯提出全面普选的政改方案，扩大了香港社会的矛盾。 与此同时，香港另一个主要的民主派政党民主党则在2010年2月推出了一个改良方案，其中提出在特区政府的2012年立法会选举改革方案中，新增加的来自区议会功能组别的5个议席选举中，改为所有香港选民也可以有权投票，也就是所谓的一人两票，一票是功能组别选票，而另一票变成实质上的地区直选。 未来发展 现在，香港特区政府宣布接受香港民主党的改良方案，意味着在周三的立法会投票中很有可能争取到民主党的9票支持，再加上原有来自亲政府党派的大约34票的支持，特区政府的政改方案在立法会将有可能得到43票的支持，也就是超过关键三分之二的支持票，而最终获得通过。 对于过去几年来一直受到政改问题困扰的特首曾荫权及他所领导的香港特区政府以致北京中央政府来说，出现这样的结果无疑是一个强心针。因为政改方案多年来僵持不下，不但严重影响了香港特区政府的管治威信，同时也是造成香港社会矛盾严重的根源之一。 不过，从目前的情况来看，即使香港特区政府政改方案在周三的立法会获得通过，并非一定会完全平息有关香港政改的争议。而最关键的还是要看终极普选联盟下一步会采取什么行动来继续表达他们的反对声音。 另一方面，香港特区政府这次决定采纳民主党的改良方案，也起到了分化香港民主派的效果。香港民主党创党主席李柱铭已经公开表示，将考虑退出民主党。而这一新的发展对于香港民主派来说将会是一次沉重的打击，同时对香港未来的政局发展也会带来深远意义。