多多

    牛刀：给政府支招，在调控中重整房地产业         牛刀按语：调控进行不下去，而且不断受到开发商的嘲笑，究其原因，是因为这个产业已经成为中国最落后生产力的典型代表，阻挠着中国经济的发展和中国社会的进步，不拧断这个产业的利益链，不铲除这个产业的黑恶势力，就无法推进调控，出再多的政策也无济于事。       那么，我们将如何看待这个产业，如何重整这个产业呢？网友啸虹晨有一个完整的方案，我详细拜读后，觉得可以向各位网友推荐，并提醒政府，可以以此为蓝本，推进房地产业的变革，消除阻挠中国经济发展的最大黑势力。   一、中国房地产业之现状 1. 新闻标题：房地产业已成中国经济直接“命脉”    2009年11月21日，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌在北京表示，在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。 2. 新闻标题：房地产绑架说引热议 房地产给中国经济闯大祸    2009年11月30日, 中华工商时报余丰慧文先生文章观点：中国房地产正在绑架整个社会。表现在四个方面：中国经济已经被房地产所绑架；地方政府特别是官员们已经彻底被房地产绑架了；房地产正在绑架中国金融；房地产正在绑架中国普通百姓。结论是：局面已非常可怕，如不痛下决心采取措施，一个房地产最终将给中国社会特别是中国经济闯下一个大祸，这绝不是危言耸听。 3. 新闻标题：房地产成“命脉”是在摧毁国计民生    2009年11月24日, 人民网“强国论坛”原创首发某文称，在国家财政收入中，让房地产业占到了20%甚至更多，而成为“国民经济支柱”，这本身就是中国经济的奇耻大辱，是利益集团竭泽而渔，盘剥民众的最有力罪证！如继续将房地产当作支柱产业，当作国民经济“命脉”，无异饮鸠止渴，吸毒提神。毁的是民财，更是民心！ 4. 新闻标题：开发商暴利的秘密：不断放缓建设进度间接性捂盘    2009年11月26日, 21世纪经济报道，仅上海市就有100万平方米的在建项目之建设周期已超过两年。这种在动工后通过不断延长建设周期达到延迟上市的捂盘举动，在上海以及全国各地都存在，甚至并不被定义为捂盘。这一切都是为了寻求暴利。 5. 新闻标题：温家宝考察上海时强调： 要抑制投机性购房，促房地产业健康发展    2009年12月01日四川新闻网成都商报据新华社电，11月28日至29日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作，走访了多家高新技术企业和科研院所，就加快转变经济发展方式、产业结构调整和升级等进行调研。    他说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。 6. 新闻标题：遏制房价过快上涨 楼市调控再出组合拳    2009年12月14日，据第一财经日报，国务院昨日召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。此次会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。    此次国务院常务会议提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。    今年各地“地王”的频现，房地产业已经出现了泡沫，整个房地产业的风险在上升。    一般而言，国际标准的房产租售比为1:100-1：200，被称为国际租售比警戒线。而据美联物业北京研究部最新调查显示：11月北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。    国务院此次会议决定，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。 7. 新闻标题：发改委称将增中低价房供应 以抑制投机性购房    2009年12月9日据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。 8. …… 二、本文宗旨及目的 1. 本人在中国及澳大利亚积累了近二十年的银行信贷风险管理和信贷实务方面的经验，对国内房地产行业，从职业习惯上也时时比较留意，恰逢近来时间宽裕，遂将思考所得整理并形成此文字。 2. 结合本人长期的中外信贷实务操作经验及对中国房地产业的观察和认识，本人设计了旨在将中国房地产行业扶入健康正途之路线图（下称模型、操作模型、本模型），并对其要点和流程展开阐述，希望对经年来一直努力规范房地产行业的中国政府有所裨益。 3. 既然房地产行业是市场经济的一部分，本人在模型设计时，从现实出发，力求用法律和市场的手段来对房地产业中各市场主体的进行功能定位、对他们之间的关系予以合理配置，并重点对房地产开发中产生的资金流在关键节点上进行控制、对各主体间的权利义务及利益设置约束，使各方在本模型中形成一个良性互动的整体，既能最终解决行业中存在的实际问题，又能释放或减轻中国政府在整顿和规范房地产方面所面临的越来越多的不可承受之重。 三、健康中国房地产之模型   四、本模型设置前提     本模型基于以下假定而设立 1. 开发商需要银行贷款。 2. 银行对开发商的贷款只是项目开发贷款，即建设贷款。开发商购买土地的资金由其自筹解决，银行不予贷款。 3. 项目土地出让金和有关税费开发商已全部付清，并由土地主管部门出具书面证明。 4. 项目四证齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》已全部办妥。 5. 对以博取市场差价为目的的投机炒房者予以坚决打击和遏制，绝不能态度暧昧。具体手段和方法是尽快出台并实施“差别物业税”和“统一资本增值税”。    所谓差别物业税(Property Tax)是指将自住房的物业税和投资房的物业税税率分设不同档次，每年或按季收取。自住房税率较低，而投资房较高。此外，也可以考虑对总房价在一定范围内或特定种类的房屋（比如安居工程、保障性住房工程等）免征物业税，以体现对弱势群体该有的倾斜。    所谓统一资本增值税(Capital Gains Tax)是指除了自住房外，投资房也好、投机房也罢，统统按固定税率缴税。比如，在正常情况下，以购销差价的50％作为资本增值税。如发现当事人作弊，则按经核实的购销差价的120％收取，以示惩戒。 6. 有关各方必须按本模型摆正自己的角色，对适用本模型形成共识。亦即政府主管房地产各有关部门、金融监管机构、各商业银行及涉足房地产融资的非银行金融机构、房地产商等等确实具备了将我国房地产行业扶入正轨的诚意和愿望，真心希望房地产行业健康、长远及可持续发展，既保障该行业所涉各个主体的利益能够长至久安，又体现房地产业对整体国民经济的促进和对民生工程的应有贡献。 五、本模型工作原理 1. 开发商向银行申请贷款是本模型的起点。虽然前面提出项目四证齐全的要求，但在实务操作中，为提高工作效率，此点也可以灵活掌握。即银行可以在开发商取得《国有土地使用权证》（即四证之第一证）之后，受理开发商申请的项目开发贷款。其余三证可作为开发商今后提用开发贷款之前需满足的先决条件，由开发商在银行履行其贷款内部程序过程中，同时申办取得。 2. 银行选定并委托可信赖的评估机构对项目进行总体评估，得出项目完工后的预期市场价值。同时选定并委托可信赖的工程监理机构，审核开发商提供的项目总预算，得出比较客观准确的工程总造价。    工程监理机构应向保险公司购买职业责任险（Professional Indemnity）。如其禁不住开发商或承建商的诱惑或不论其它任何原因，违反对委托银行的承诺或义务，出具虚假不实之工程进度报告并导致银行损失的，委托银行可径向其保险公司索赔。 3. 银行对开发贷款金额的核定，可按照工程监理机构核实的项目建设总预算（不含土地成本）的70％确定，最高不超过80％。即银行开发贷款一般只占工程总造价的70％。此外，银行对信用记录良好的开发商，也可以酌情将其土地成本的50％纳入贷款额度之内考虑。    银行开发贷款期限应参照施工合同约定的竣工交房日期来确定。在利率上，建议人民银行参照五年期利率特设一档房地产开发贷款基准利率。各金融机构只能上浮，绝不允许下浮。（相对于房地产行业的历来暴利及普通百姓的望房兴叹之痛，过去对房地产企业适用基准利率甚至还往下浮动是多么的不合理和违反社会之公平正义。） 4. 贷款协议和项目整体抵押（含土地及在建工程）协议同时签署，并办妥抵押登记及具有强制执行效力的公证等法律手续。 5. 承建商将其与开发商所签订的施工合同项下的所有权益质押给贷款银行，并与贷款银行签署质押协议及办妥相关手续。承建商必须在贷款银行开立工程款结算专户。    承建商向保险公司购买工程责任险（Construction Liability），受益人为开发商及/或购房者。凡因承建商虚假资质、偷工减料或不当转包等任何原因发生的工程质量问题，开发商，尤其是消费者都可以径向其保险公司索赔。 6. 工程监理进驻工地，对工程进展实行适时监督。银行依据工程监理（国外称Quantity Surveyor，业内一般简称QS，属澳大利亚优先移民职业类别）出具的当期工程进度报告，并按照该报告记载经核实的当期完工量的70％，通知开发商支取开发贷款并直接转入承建商的工程结算专户（开发贷款自始至终不进入开发商帐户）。同时，银行贷款经办人还要负责监督开发商将其应承担的30％工程款转入承建商专户。每期工程均如此办理，直至项目全部完工。 7. 开发商可以自主选择预售时间。一般而言，开发商选择何时启动销售，完全由其根据市场情况确定。比如，以“卖楼花”的形式预售也可以允许，但预售合同及购房人名单必须如实提供给贷款银行。    如果开发商的项目地段不理想或市场处于走低状态及或其它原因，银行还可以将项目预售及预售比例作为贷款条件之一，要求开发商在申请贷款之前或提用贷款之前满足。 8. 不论开发商何时启动销售，房屋买卖合同均以购房者支付购房订金为合同生效条件。购房订金为房价款的5％－10％。购房订金（对开发商而言即房屋预售款）应存入由贷款银行设立及监管的房屋交易专户，既不入开发商帐户，也不入房屋中介机构帐户。 9. 银行对购房者开展房贷营销，对符合贷款条件且愿意或需要房贷的购房者，安排购房贷款并签订房贷合同。购房订金与房贷要求的首付比例之间的缺口部分，按照购房者支用房贷的提款先决条件处理。即房贷可以先批，购房者自筹之首付部分可以在交房之前或交房结算日（Settlement Date）备齐。    对购买自住房或第一套房的消费者，房贷利率应该明显下浮予以优惠。前述银行对开发贷款利率的往上调整，此时可视为是对这些消费者的补贴。一方面银行的收益实际并未受到影响，另一方面，还使银行扮演了一回调节贫富的社会公义角色。表面上看，似乎只有开发商单方面吃亏，其实不然。开发商对开发贷款利率上调的承担至少也有两方面的好处，一是体现出对消费者的利益让渡，会得到广大消费者的赞赏；同时，也更有利于其房子的销售。 10. 项目完工时，开发商交房，购房者将购房订金、购房订金与房贷首付的差额部分以及银行提供的房屋贷款一起转入开发商在贷款银行的还款专户。同时，银行书面通知房地局释放原来开发商的土地及在建工程相应部分的抵押。这一过程在实务上及法律上体现出四个层面的意义： 1) 开发商交房―－房屋买卖合同的履行 2) 购房者资金转入银行还款专户―－开发商履行（部分）偿还银行贷款业务 3) 购房者提用房贷及银行设立房贷抵押―－房贷合同的履行、原开发贷款的抵押（部分）解除及新房贷抵押的成立 4) 购房者的购房价款从始至终都不进入开发商帐户－－由债权银行代收并防止开发商挪用 11. 房地局解除原土地及在建工程抵押，同时为购房者办妥《房屋所有权证》并为借款购房者之贷款银行办妥《房屋抵押他项权证》。 12. 购房者收到所买房屋的产权证，房屋买卖交易结束。 六、本模型对各参与方的好处 1. 对银行的好处 1) 体现国家信贷政策的贯彻与执行，且信贷风险可控    本模型要求开发商申请开发贷款必须达到四证齐全，符合并贯彻了人民银行121号文等等现行有效的具体规范要求。而且，银行在此前提下发放开发贷款，风险也基本得到控制。 2) 保证银行贷款不被挪用    因为银行给开发商的贷款并不进入开发商的帐户，而是依据银行指定的工程监理出具的每期工程进度证明，并根据银行对总工程款所占贷款比例（即项目总造价的70％）折算出相应的具体金额，每次都将款项直接打入承建商的帐户。从而完全避免银行信贷资金被开发商挪用到别的项目（如炒新地、临时充当其它项目资本金等等）其它不正当用途。 3) 约束开发商自有资金必须到位    开发商必须按照贷款银行指定的工程监理出具的每期工程进度证明并根据自己应承担的资金比例（一般为工程总造价的30％）折算出相应的具体金额，每次将款项直接打入承建商的帐户。转款之日由银行负责该项目贷款的经办人或项目经理负责监督入账。 4) 保障银行抵押优先权地位。    在本模型下，由于每期工程价款都将按以上方式得到按时支付，那么，工程款付款结束（少量质保金除外）之时，亦即工程完工之时。过去那种因开发商挪用预售款或挪用银行贷款到其它项目导致工程延期、工程款拖欠等局面将不复存在。而且，工程款优先于银行抵押权受偿的情形也将不复存在。实际上，如果我国的房地产一直就是这样操作，也就不会产生2002年6月20日最高人民法院公告施行的“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释了。 5) 控制了还款来源    在本模型下，不论是前期预售款（购房订金），还是交房时的主要购房价款，所有购房款都将在银行的监督下直接进入还款专户，用于归还银行贷款本息。从而保证了贷款的按时偿还。 6) 银行房屋贷款更安全    凡由银行提供开发贷款的项目，贷款协议中要明确规定开发商在房屋预售时，其预售合同及购房者名单均必须报备银行一份。预售所收购房者订金，必须进入由银行监督的房屋预售款（购房订金）专户，其优点： a) 该预售款无法被开发商利用； b) 银行完全掌握购房者信息，便于锁定延伸的房贷业务；而且 c) 因为购房者要预付订金，今后其无故退房不履行购房协议时，就要损失订金。这后两点即可有效防止或大大降低过去那些不良开发商利用“假按揭”骗取银行资金的案件的再生。 7) 方便向房地产经营性贷款的转换    银行从已成交部分的房屋收回部分贷款之后，剩余贷款可应开发商的要求，转为房地产经营性贷款，并根据剩余物业的现金流，对贷款期限和贷款利率做出新的调整。比如，贷款利率比原开发贷款适当优惠。 8) 增加银行存款和中间业务收入    按照本模型，贷款银行不仅实现了对房地产开发资金链条的全面监控，同时也增加了新的存款来源和中间业务收入。比如，房屋预售款、开发贷款转入承建商结算专户后形成的派生存款和结算收入。 2. 对消费者的好处 1) 以少量订金即可买房    购房者在签订购房合同时只需支付购房总价款的5％－10％的订金，即可锁定自己喜欢的房子。不再存在过去那种还要按工程进度向开发商后续分期付款的问题。 2) 不再担心购房款被开发商挪用    在本模型下，一是购房者只付5％－10％的订金就可以确定所喜爱的房屋，在开发商交房之前不需要再付任何其它款项；二是购房订金直接转入银行监管专户，开发商无法挪用。在过去，预售款及后续房价款一般都进入开发商的帐户，很容易被开发商挪用。所以经常发生消费者房价款已交了不少，但开发商最终迟迟不能交房的局面。 3) 房屋品质得到基本保障    在本模型下，购房者签了购房合同后只需交付少量订金，就可以静心等待开发商将其所购房屋按合同要求呈现在其眼前，并在消费者验收满意了才会支付剩余房价款。所以，本模型不仅约束了开发商必须按期交房，而且，即便开发商能够按期交房，但如果购房者在房屋交割日之前发现所买房屋未达到购房合同的约定标准或品质存在瑕疵，购房者还有主动权选择解除合同，并要求开发商双倍返还订金或寻求其它补偿。一改过去消费者总是处于弱势、处于被动，总是受害者的局面。    实现此点的关键，就在于不能让开发商在真正建成符合买卖双方事先约定标准的房子之前，拿到任何消费者的房价款。如此一来，消费者的实体权利通过本模型的交易程序便得到根本的保障。 4) 防止假销售、假成交，保护了真正的消费者    本模型要求开发商售房或消费者购房，不仅要签订房屋买卖合同，还要以购房订金打入向开发商提供开发贷款的银行的监管帐户为合同生效条件。此举可有效防范开发商或其销售代理及销售中介制造销售假象，哄抬房价，欺骗消费者及从银行骗取房贷等等，从而对真正的购房者形成保护。 5) 向承建商直接索赔的权利    本模型通过设置承建商向保险公司购买工程责任保险，使消费者的权益得到二次保障。消费者在交房后的一定期限内（重大问题如房屋结构出问题为7年），有权直接向其保险公司索赔。这样安排的必要性在于： a) 上述第3）点只能保证让消费者在交房结算日之前，从表征上验明所购房屋是否符合约定的标准。但在现实中，很多房屋质量问题却只能在消费者入住后的使用过程中，才能够得到暴露和发现。 b) 房地产项目的运作基本上都是就某个地块的开发成立一个项目公司，并在法律上属独立法人。项目竣工、交房结算和工程决算之后，该项目公司不久也清算注销了。届时，开发商在法律上已不存在，消费者找不到追诉的主体。 c) 开发商作为自己产品的卖方，本身就有偷工减料、多报少做的利益驱动。而且，有些开发商本身就是从“包工头”起家的，或者其物色的承建商就是自己的关联公司或关系户。 3. 对承建商的好处 1) 建设资金有保证，不再形成工程欠款，保证工期及竣工交房。    在本模型下，由于每期应付给承建商的工程款，都按照银行贷款与开发商自有资金之间的设定比例，直接打入承建商在贷款银行的工程结算专户，过去十分普遍的工程款欠付问题即不会再发生了。建设工期得到保证，承建商财务报表也再不会积累大量应收账款了。 2) 承建商的地位得到改善    由于承建商应收工程款在本模型下到了保证，过去接工程时常常被开发商压价或被迫为开发商垫付工程款的被动情形将会得到大大改善或避免。也就是说，本模型将带给承建商今后谈判地位的提高和法律上更好的保障。 3) 承建商合同项下权益质押给贷款银行    在本模型下，银行的角色对承建商构成了直接和巨大的帮助，而作为对银行帮助的回报，承建商则把其与开发商签订的建设施工合同项下的权益也质押给贷款银行。这样安排的好处是，即便开发商试图向承建商施压（或承建商出于某种原因愿意）配合开发商利用工程款作弊，他们也得考虑在法律上是否还行得通。 4) 承建商更愿意配合银行的工作    作为贷款银行直接与间接的受益者，承建商在其利益得到充分保护的同时，将更愿意配合银行以及银行指定的工程监理的工作。从而会减少通常可能发生的承建商贿赂或买通监理方，夸大工程量骗取工程款的情形。 4. 对开发商的好处 1) 灵活选择销售时机    除非房地产形势处于下滑通道时银行可能要求开发商先落实一定比例的房屋预售，一般情况下，是否选择“卖楼花”或是卖现房，或是选择在其它时点上销售，都可以由开发商自我决定。    控制销售或预售的目的无非是为了防止房地产商玩“空手道”，达到保护消费者的目的。过去，开发商往往通过房屋预售快速拿到消费者的资金，并利用消费者的资金支持项目的开发，尽可能减少自有资本和银行贷款，以谋得更大利润。从这个意义上讲，开发商玩的实际是让消费者集资建房，但又独吞了让消费者集资建房的好处。退一步讲，如果开发商真是将所有的预售款都投入了项目之中，尚不至于出现大的纰漏。但问题是，贪心不足的房地产商还往往将预售款挪用到去抢别的项目或充当别的项目的资本金，从而导致对交了房款的消费者利益上的伤害。    所以，本模型抓住问题的要害，将重点放在对销售资金的控制，而不是销售时点的控制。一是消费者只需要交少量订金便可与开发商确定房屋买卖关系；二是订金打入由银行监管的专户；三是除订金之外到开发商交房之前，消费者不需要再付任何其它款项。如此即干净利落地斩断了开发商再玩“空手道”的念想。过去的问题也就迎刃而解了。 2) 更易取得银行的信任和支持    在本模型下，开发商按其与贷款银行约定承担的工程款比例，履行每期的工程款支付义务，既保证了工程按时完工，同时也向银行充分证明了其自有资金实力。银行对其今后的信用和资金实力也就更为放心、更愿意贷款支持其后续其它项目的开发。所以，本模型可以改善并提高开发商银行信用记录，使其更易取得银行的长期支持，从而保证其长远利益，立于行业不败之地。 3) 优胜劣汰，有利于全行业的健康成长    本模型的全面推行，有助于优胜劣汰，将使强者更强。过去那种靠玩“空手道”运作房地产开发项目的情形会得到遏制。只有自有资金实力强者、银行信用记录良好者才能够不断发展壮大，反之则会逐步被淘汰。一个真正有眼光的理性的房地产商，对本模型一定会持欢迎态度，并会主动从每个项目盈利中补充自有资本，使其自有资金实力不断加强。按此方式滚雪球壮大的房地产行业才是踏实的、可靠的，才是能够可持续发展的。 4) 保证能以30％的资金成功运作100％的项目    按照本模型，开发商以30％的自有资金就可以杠杆运作所需100％资金的房地产项目，如此合算的买卖，均可以在银行的资金支持下，一个接一个地成功地实现，作为开发商应该知足了。    应该说，中国在改革开放初期，从西方引进并倡导的“顾客就是上帝”的理念还是具有非常积极的意义的。但时至今日，这个曾经给中国市场经济带来清新空气的理念，早已被现代的市场精英们扔到了爪哇国。今日的现实是，精英们时常挂在嘴边的是冠冕堂皇的“追逐利益最大化”。他们绞尽脑汁、挖空心思琢磨的是如何从“上帝”那里赚取更多的利润。事实上，这些年中国商界对追求利益最大化的强调也实在是有些过分了，并在某种程度上成为一些逃避社会责任及丧失道德良知的经商者的遮羞布。追求利益最大化如果走向极端，必然导致投机取巧、导致“空手道”、导致道德良知的沦丧，进而导致对社会、对经济、对消费者的极端不负责任。如任其发展下去，其必走向疯狂、走向肆无忌惮地掠夺，最后必然导致行业的崩溃、经济的崩溃，甚至社会的崩溃。 5) 避免及防范房地产行业的不良现象的再生    实施本模型将避免或大大减少过去房地产行业的不良现象。比如： a) 避免预售款、工程款以及银行贷款被挪用，保证工期及按时竣工交房，从而避免或减少经济纠纷，并同时会减少商业腐败； b) 所谓“捂盘”、“惜售”等问题也会迎刃而解或得到抑制。因为在本模型下，开发商一方面从消费者那里拿不到任何房价款，一方面要承担日日产生且比原来要搞得多的银行贷款利息，其“捂盘”也好，“惜售”也罢，都要大大增加比以前更高的成本和资金压力。 c) 由于成本及资金的压力，开发商通过实现销售回笼资金的愿望得到加强，其本身或通过房屋买卖中介机构人为地操纵做市的现象也会得到抑制。 6) 开发商与行业形象再造之良机    本模型的推行将成为开发商及房地产行业重塑其社会形象之良机。这些年来，房地产商一方面在中国富豪榜上不断留名，同时又一直被全社会所诟病，这实在不是一件很合算、更不是一件很高尚的事情；与其通过什么“慈善”之举来寻找心理平衡或进行形象修补（公众对此实际上也并不买账），倒不如通过本模型实现形象再造及价值的回归。惟其如此，才是房地产商们对全社会的最大善举！从此角度来讲，房地产商接受本模型并认真遵循本模型确定的游戏规则，使整个行业步入正途，既能保证其长期收益，又能一洗过去长期以来留给公众的为富不仁及暴利形象，最终实现名利双收！ 5. 对政府的好处    在列出房地产行业对政府具有何种好处之前，先厘清政府在房地产行业中的角色十分必要。角色界定清楚了，其好处也就自见了。 1) 真正的土地所有权人    在中国，由于土地属于国有的性质，开发商通过缴纳土地出让金及相关税费得到的只是完整土地使用权之“三权”（亦有“四权”说）中的“一权”即“土地使用权”。因此，中国所有房地产商从政府拿到的只能是《土地使用权证》而不是《土地所有权证》。政府才是并永远是真正法律意义上的土地所有权人。 2) 房地产行业的起点与重大参与者    从事房地产行业的第一个环节就是要取得土地，即政府出让土地使用权。政府作为唯一的土地所有权人，高居于房地产行业的顶端，既是该行业的重大参与者，又是该行业当然的第一获利者。    与土地出让相关的一个较为普遍的问题是，由于开发商与政府之间并不是一手交钱、一手交地的关系，而是允许开发商分期付款，而且实践中，即便是到了后续分期付款时间届满，开发商也往往会以某种理由申请延付。结果出让款最终付清的时间也就大大推后。在这些年房地产一直往上猛涨的情况下，此推后的结果必然体现为开发商可以获得额外的利润（即房价上涨拉动的土地增值部分），而这额外的利润实际上也就是政府的损失。更有甚者，某些地方政府除了允许开发商推后结清土地款，还为开发商减免相应有关税费或给予种种优惠。    实际上，从房地产行业的上述第一步即开发商取得土地开始，其整个经营过程可以推演出如下示意图，并由此可知中国房地产这些年来大体是重复着这么一个可怕的循环：            此示意图充分显示，房地产经营过程中的每一个环节都可以利用某种手法牟利，诸环节形成巨大合力，目标只有一个，即将中国房地产行业推向虚高、推向泡沫、推向迟早将要发生的崩溃。虽然刚刚出来的新政已将土地出让金之首付比例提高到50％，但这仍然不够，应尽快改为一次性地、款两清才对。这样开发商抢地的势头才会得到遏制，夺地王的热潮才可能降温。 3) 行业政策的制定者、实施者和监督者    鉴于房地产对整体经济的巨大带动作用，政府对该产业的关心、关注、重视乃至进行具体的管理和监控等等都是应该的、必需的。现实情况是，介入对房地产行业管理的政府部门是太多而不是太少。房地产企业在办理一般工商企业涉及的工商、税务等手续的时候，就要满足针对房地产企业特定的资格审查。在这些前提具备之后，其开展正式经营活动中，每个项目以及每个重要环节，都要与一系列相应的房地产管理部门打交道，并取得他们的批准和同意。比如：要想办法从其主要生产资料来源的土地主管部门那里取得土地；要从其产品设计规划部门那里得到规划许可批准；要从其产品投产及生产主管部门那里取得建设许可、开工许可及产品预售许可；要从其产品质量检测及把关部门那里取得质量合格证；在生产资金融通及销售资金回笼方面要适时受到中央银行及银监会的政策制约或调整；要遵守国家发改委在房地产投资规模、投资结构及行业其它方面适时出台的管理及调控政策与规范。能够隔三差五地享受诸如国务院多少个部委联合发文“关照”的产业，在全中国恐怕是唯房地产行业莫属。但事实一再证明，这怎么都算不上是该产业的一件殊荣！ 4) 金融经济安全的维护者    国家金融安全问题之凸起并受到重视，应归功于发生于97年东南亚诸国的金融风暴。而由美国华尔街制造的次贷证券化引爆的新一轮全球性金融危机，更加让各主权国家警醒。这方面的论述已相当多了，本文不想重复。至于房地产泡沫导致的经济崩溃，既有较早的日本，也有最新的迪拜能够佐证，也不提了。事实都在那儿明摆着，根本无需什么有识之士才能明白，相信中国政府也门清着呐。只是有一条：在国家与民族的整体利益面前，其它一切利益都得一边歇着。如果这一点都做不到，那就应该让置国家与民族的整体利益于不顾的人彻底歇了。 5) 民生工程的承担者    这个没什么好分析的，一句话，只要中国共产党还在、还执政，只要中国还承认自己是社会主义国家（哪怕是有特色的），就应该做到能“让大多数人买得起房子这才是正道”（全国人大财经委副主任贺铿近日语）。至于领袖层面对人民群众、对主人翁、对全中国人民根本利益的论述，本文就免提了（撰写本文的过程中，欣慰地看到党中央、国务院正在推出一些新举措了）。 6) 房地产行业的最大受益者 a) 土地出让金及有关税费（包括质检、抵押、公证等方面的收入）带来的巨大财政收入 b) 对城市建设、发展及城市化的贡献 c) 对拉动关联产业的贡献 d) 对GDP的重大贡献 e) 对官员业绩考核的贡献 f) 执政党“三个代表”理论及科学发展观的具体体现 7) 房地产行业中的利益冲突者    从以上对政府的角色分析，可以清晰的看出政府在房地产行业中的角色多重性和利益冲突性。政府作为土地的唯一所有者，高居于整个产业链的顶端，是行业的第一受益者。紧接着，政府又作为全行业的政策制定者、管理者、监控者的角色贯穿于房地产整个经营活动的始终。而对政府更具考验的，则是房地产本身又属于民居工程，涉及到全社会的民生福祉。从这几个层面上看，政府明显处于利益冲突的中心。处理的好，政府当然是最大的赢家；处理的不好，即走向其反面，这也是显而易见的。    近几年来，在政府接连不断地出台并实施控制房地产的政策措施的情况下，国内土地成交价仍屡创新高，“地王”记录被不断刷新。单从政府金钱收益上讲，自是多多益善。但是，如果这种高地价不是建立在民众的真实消费水平或合理的投资需求之上，而是靠开发商无节制的贪婪、市场投机者的疯狂炒作等形成的房价虚高来消化，这样的产业必然是建立在危卵之上的；这样形成的产业拉动也是短暂的、脆弱的、不堪一击的；这样产生的GDP是好大喜功的、是虚空的、也是不可持续的；这样的结果对民心民意是构成伤害的、是有损于执政党形象的、也是与执政党的“三个代表”理论及科学发展观截然相悖的！ 8) 解决政府利益冲突的出路    以矛盾论的观点看问题，政府利益冲突的关键在于其出让土地时赚取的收益；或者说，冲突的表现在于政府一方面存在从出让土地赚取尽可能多收益的直接利益驱动，另一方面该利益驱动又与政府作为政策制定者、管理者、监控者以及民生工程的承担者的角色之间产生矛盾。俗话说的，解铃还须系铃人。要实现对此矛盾的转化，方法就在政府手中。我们不妨从以下几点分析一下目前政府获取土地收益的特征： a) 土地收益的一次性。政府每卖出一块地，只能收一次土地出让金，属一锤子买卖。这也是地方政府乐得看见地王不断改写的原因所在。 b) 土地收益会越来越少。虽然土地出让单价在一定期间内会随着新地王的产生不断上升，但由于土地的不可再生性，政府能够出让的土地只能是越来越少，其从出让土地的行为中谋取收益的机会也就越来越小，并最终趋于消失（虽然中国的新《物权法》规定了政府可以以一定的对价收回之前批出并已到使用期限的土地，但此规定仍然是很暧昧、很模糊的，有着很大的不确定性）。 c) 高房价的直接诱因。这个用不着分析，按中国房地产行业术语，单说新的地王形成的“楼板价”就已经高达每平方米2万以上，甚至3万，政府还有多少底气去单方面声讨房价虚高只是开发商的贪婪或是投机炒房者的过错呢？    正是因为以上特征，在中国出现官员现任不管后任、地方不管中央的局面就很好理解了。    要想改变以上局面，方法很简单，即本文第四.5点中提出的，尽快出台并实施差别物业税和资本增值税。这两样东西，不仅可以打击并遏制投机炒房，还可以将政府从土地出让中寻找一次性的高回报冲动，转变为对今后连绵不断且取之不竭的财源的追求。此外，也可以顺便打击并遏制官员的腐败（想象一下这两样东西一旦实施时，那些手上拥有数套甚至数十套住房的官员的心情以及今后开发商向官员变相赠房时，官员将面临原来不曾有的如何缴纳这两项税的顾虑）。    如此，投机炒房受到有效遏制、政府利益从短期一次性转变为长期源源不断，开发商按本模型得到约束并获得其合理利润，银行及金融风险得到控制，承建商和消费者权益受到保护，剩下房屋销售中介机构谅也折腾不起大浪，中国房地产行业进入稳定、长久、健康可持续发展自指日可待！ 七、结论    尽快统一实施本模型。当然，即便该模型确实是个好的解决方案，但能否成功，仍将取决于以上各个主体有没有让中国房地产步入正轨的诚意！      MSN空间完美搬家到新浪博客!

我们这个地方的一些礼仪、礼貌和称呼 俗话说：“十里不同风，百里不同俗”，因地域不同，礼仪、礼貌和人与人见面打招呼也有所不同，我们这儿是苏北的一个小地方，风俗、礼貌、和称呼和其他地方也有所不同，下面我就来说说我们村里的一些礼仪、礼貌和相互见面时的一些用语具体有哪些不同。 婚、丧方面的礼仪，我在婚俗，丧俗的文章里多多少少也提及了，在这里不再重复了，今天我要说的是，我们农家平时的一些待客之道。 家中来了客人或不常见的亲戚，见面时要紧紧握住客人和亲戚的手，有句话不是说，“一日不见，如隔三秋”，要给客人和亲戚有那么一种“相见恨晚”的感觉，一句话，要使客人和亲戚有一种暖暖的亲近感，千万不要手一碰就松开，那客人和亲戚心里就感觉有点凉凉的。 客人到了门前，主人推开门，用手示意，让客人先进，三请两让客人到了客厅，应把客人安排在上首（东面）坐下，然后递烟倒茶，那个烟不能一支一支往外抽，必须成双。你可千万不要只顾自己点火抽烟，要先给客人点火上烟，然后，自己才能自行其变。向客人敬茶，必须一手奉茶，另一手张开平升，作一个“请”用茶姿势。 唠叨一段时间家常话，接着坐席吃酒吃饭，坐席很有讲究，那个桌子必须安排在主屋的中间，桌子上不是有木板吗？横板面朝东西，竖板南北，客人应安排在上首（东）面朝西做着，同辈子则在尊贵的客人对面或平起平坐，晚辈或年龄稍青一点的，南北就是他们的座位了。 斟酒时，则有晚辈或年轻人来担当，首先从客人斟起，右手把壶，另一只手作一个“请”字手势，从右往左逆时针转着斟，一个桌面斟玩，然后换手再斟。 我们这个地方喝酒，一般四盅酒后开始互相敬酒，根据自己的酒量，怎样来把握就是自己的事了，但必须举杯，客人杯杯饮尽，那陪客的人就想着法儿，直到你烂醉为止。 上菜也有个说法，那盘鱼的鱼头要朝着尊贵的客人，那鱼头和鸡头只有尊贵的客人和长辈才能享用。 听说，在旧社会因为鱼头被一个人吃了，另一个人大怒，拔出枪来，差一点在酒席桌上闹出人命来，因此两下结下仇恨，不久两下发生火并，死了很多人。以后，饭桌上再也没有人轻易去动那个鱼头和鸡头啦。 宴毕，要等客人开口说回去，主人再说些挽留的话，然后才能欠身相送，一般送到门外十米、二十米不等的地方，再叮嘱一句：走好啊。客人远去，才方可转身回家。 家庭一些简单礼仪就此略过，再来谈谈我们当地的一些礼貌用语，我们这个地方一些礼貌用语有别于其他地方，你好、再见是不常用的，因都是熟人之间打招呼，用了反而生疏了。 早晨起来，若双方遇个面对面，一般年轻的向年老的先打招呼，（大叔、二大爷、婶婶……）起来了？对方回应，起来了，你也起来了？可千万不要应一句，没有反问是不礼貌的。 时间恰在吃饭前后相遇，就会说，你吃过了？对方回应，吃过了（或没吃），你也吃过了？ 平时相遇，就说，往哪儿去的？干什么的？对方若没有隐私的话，就会实情相告，若有隐私，也就乱扯一下就过去了。 天黑相遇，就说：你还没睡啊？往那儿转转啊等之类的话，对方根据你的提问，也会如实相告。 若受别人恩惠，或受到别人帮助，也会说谢谢等暖人心的话。无意间有对不住对方的话或事，就会说，对不起啊，请原谅啊之类的话。 “下放知青”调侃我们当地的礼貌用语，当你早晨起来，用我们的地方话向你打招呼就说，你还没睡吗？当你从厕所出来，他又说，你吃过没有？当然这都是互相熟知的情况下说的，就拿当开玩笑罢了。 现在，年轻人都在外打工，把外边好的礼貌用语都带回了家，从小就教孩子的礼貌用语，什么你好、再见、谢谢等，连从国外进口的“拜拜”都灌输到孩子脑子里去了。 称呼，每个地方的称呼大同小异，有的叫法不同，也有些地方却恰恰相反，下面我就来一一说个明白。 父亲（大，或大大），母亲（妈妈），在中国可能都这么称呼的，祖父（爹爹），红灯记里称父亲为爹爹，和我们这个地方完全不是一个味了，在我们附近村有个徐姓人家，还称父亲为爷爷的呢。祖母（奶奶），曾祖父（老太），曾祖母（老太奶），曾曾祖父（白毛），曾曾祖母奶（白毛太奶），在朝上去因无法称呼，都一概叫老祖了。 公公、婆婆和儿媳的称呼：公公、婆婆喊儿媳直呼其名，但不带姓氏，儿媳当面叫公公、婆婆为大、妈，别人问起就称老公、老婆，和现在称自己的丈夫为老公就截然相反了。有了孩子后，就称他爹、她奶。 夫妻之间一般直呼其名，不带姓氏，有了儿女后，就他大、她妈称呼了。父母对自己的儿女直呼其名，在解放前后，有的地主家的母亲喊自己的儿子为二爷、三爷的，听老一辈讲，她的目的，是喊给下人们叫的。 兄弟之间，小的必须喊兄长为哥哥，哥哥自然称小的为弟了，也有的直呼弟弟的名字的，但不能带姓。 妯娌和兄弟之间的互称：妯娌之间，小的称大的为嫂嫂，大的称小的为弟妹，有了小孩就她大娘、她二娘的称呼了。弟弟的妻子称嫂子的丈夫为哥哥，有了小孩就他爷、他爷的叫了，哥哥只叫弟弟妻子的名字或她大娘、她二娘…… 女婿和老丈人、丈母娘之间的称呼：女婿称老丈人、丈母娘为爷、娘，根据兄弟排行，可称大爷、二爷、大娘、二娘的，老丈人、丈母娘可称女婿他姑爷，如女儿在家排行在第三的话，就称他三姑爷了。 以我为例，再来说说其他亲戚的一些称呼，我的姑母，我则称大姑、二姑、三姑…… 相应的姑爷就称大姑爷、二姑爷、三姑爷了，我的孩子则称姑奶、姑爹。姑姑家的子女，我则称表哥、表姐、表妹、表弟，我的孩子则称表叔、表姑，我的孩子和表兄弟、表姐妹之间的孩子则互为表兄弟称呼了。 我的姨母，我则称大姨、二姨三姨……我的姨丈，则称大姨夫、二姨夫、三姨夫，我孩子则称姨奶、姨爹。姨母的孩子我称姨哥、姨姐、姨弟、姨妹，我的孩子则称姨叔、姨姑。我的孩子和姨哥、姐家的孩子之间，则互为姨哥、姨弟、姨姐、姨妹相称。 再以我爱人为例，她的亲戚，她称呼什么我就称呼什么，爱人的姑母、姑丈，我的孩子也称姑爹、姑奶，爱人的表哥、表弟，我的孩子则称表舅，表舅的妻子则称表妗。爱人的表姐妹，我的孩子则称表姨。平辈之间则互为老表称呼了。 我的爱人的姨母、姨丈，我的孩子则称姨奶、姨爹。她的姨哥、姨姐，我的孩子则称姨舅、姨。 礼仪、礼貌和称呼，都是人为编织而成的，你若在不知情的情况下违反了它，会招来必要的麻烦，甚至变成恶脸相向，说严重点，有可能危及到相互的生命呢，如有不到之处或错的地方，望知情人给以指正。 本作品采用 知识共享署名-非商业性使用-相同方式共享3.0Unported许可协议 进行许可。本站已被中国政府GFW屏蔽，如需留言请翻墙。(digitalfingerprint: 5a12cce0688c17c31bd3a3193f8eb709)

    今天人民日报“国际论坛”发表《要用坦诚务实的行动修复对华关系》，称“和平发展并不等于一味忍让”。证据很硬的。     “忍让”了两个星期，日本要做的基本上都做了，最后，人也放了。中国才提出道歉和赔偿。为什么不早一点一揽子地提出呢？先拿不稳啊，先哪里想得到这么多啊。要是日本连人都不放，提出道歉赔偿怎么下得来台。     但现在日本官员立即表态，不会道歉和赔偿，以后，还会“继续毅然”像9月7日那样处置。用“继续毅然”回应“道歉赔偿”呢。     日本警察抓人以后，日本官员不断放话，中国一直“忍让”，领导人不着一词，只有外交抗议。外电报道有一位高官讲话了，国内媒体还不报道。直到温在美国表示了强硬，日本才放人。但日本也该顺着台阶下来了，人也关过了9·18，关过了中秋节这样敏感的日子，再不放人留着帮中国养老吗。     中国遇到领土纠纷那分紧张啊。第一时间说不出话来，只知道向国内媒体打招呼，不能擅自报道。现在事件接近尾声，检点中国媒体，除了照登几句外交抗议，几乎没有报道和评论。前一次放回几位船员好多天了，都没有中国媒体去采访他们。这跟丧失领土一样，是丢国格的事情。再看日本媒体的报道和言论之丰富，说什么的都有。这样对比起来，似乎中国人都傻的，人民说不来话，官员又格外矜持。     今天的世界太“一体化”了。中国依靠日本的技术，日本需要中国的稀土。中国的工人要就业，索尼95%在中国生产。日本资本要向中国输出，中国还买日本的钞票。这样的世界，领土争端实在麻烦。最后，恐怕只能是“实际占有”才是硬道理吧。何况钓鱼岛周围，日本军力数十倍于中国。无奈这里不只是领土和面子问题，它被称为小中东，岛下石油多多。