房价

牛刀：房产转让税可力降房价 ——为政府支招之五     牛刀按语：网友 BUDDY 说，房产转让税费应该革新。   本人每日都要登陆房产的博客，看看各家的言论总觉得政府对即得利益集团过于宽松。其实如果想要房地产健康成长，政府根本不必调查什么空置率，也不必出台什么房产税或物业税，那样操作难度大，也容易伤害弱势群体。   只需一招即可。只要规定出售房产就必须提前连续逐月缴纳房产转让持有税费（暂定此名称，更准确的名称待定），此税费采取自愿缴纳的原则，目的是加大持有成本并逐步去掉房产的投机（投资）属性。简单描述一下：可以先定出此税费开征日期从 2011 年 1 月 1 日开始，某人想要 2011 年 7 月 1 日售房，就必须出具连续 6 个月缴纳此税费的证明，不允许断缴。可以一次性补缴，但补缴后不可即刻交易，而是补缴后按断缴时间顺延后，且其后仍不可断缴才可交易。即断缴时间越长，可交易的时间越延后。   这样的税费很公平，政府可以提前就知道有多少房产是用来自住还是打算通过投机（投资）获利。此税费对自住性质购房没有影响，只要不想通过房产获利就不必缴纳。这样的税费很合理，如果有人想通过房产获利，就必须提前缴税，还要承担卖不掉房的风险。当然如果想通了，不想卖房了，可以不再缴纳此税费。     MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：一户一房将力促房价下降 50%     政府调控方向渐渐明朗。从上海、北京和深圳的二次调控的限购令来看，中国住宅将出现一个伟大的变局，那就是一户一房制度将有可能成为中国的战略国策。本轮限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。这种可贵的实践表明，中国要维持稳定，首先要对住宅建立合理的分配机制。   这种分配机制的核心应该就是一户一房。近日，上海市市长韩正在国际企业家咨询会新闻发布会上回应上海房地产调控新政，他说， “ 上海的房价高已成为不争的事实，过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，我们的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。 ” 韩正的观点集中代表了地方大员对房地产未来发展走势的基本看法。   土地作为一种资源，应该像其他资源一样列入国家有计划的开发。我们目前的做法是，一方面严格控制 18 亿亩耕地红线，在土地供应上进行了战略性的限定，而在土地需求上却任意放开，一个人居然可以买几十几百套住宅，人为的造成了市场供求关系的不平衡，扭曲了价值形态，造成了房价 5 年的暴涨，背离了经济的正常增长，影响了人民收入水平的提高，为通货膨胀埋下严重隐患，给了贪官污吏和投机分子以可乘之机，破坏了经济繁荣和社会稳定。   住宅，是用来居住的。那么，我们将促成住宅回归到居住的本能。一户有一套房子足以居住，有什么必要在信贷政策上税收政策放任购买二套房的行为呢？所以，在一户一房的体制之下，我们有三件事情要做：   第一件事是，颁布限外令，严格禁止外资和外籍人士、外地人购房。我们不要打开这个口子，像俄罗斯一样，严格禁止外资和外籍人士、外地人购房。历史上很多国家，在房地产上因为放开外资进入，都吃了大亏，远的是日本，因为体制不健全和外资的准入，结果一发而不可收，大量外资在日元升值的背景下涌入房地产，却在一年之内，抽逃了 80% ，造成了日本房价一年跌去 80% ；近的有韩国，从今年 8 月份开始，连续两月外资抽逃，房价每月跌去 20% 。所以，我们要紧急昭告天下，限制一切外资和外籍人士、外地人的购房行为。   第二件事是，对拥有多套住宅的课以重税。一户一房的核心就是维护大众的利益，让所有民众分享土地财富，那么，由于我们过去几年的放任，造成了一部分人拥有几十几百套住宅。面对这么巨大的不公，唯一的纠错办法就是课以重税，对拥有三套住宅以上的家庭征收 10% 以上的税收，对拥有 5 套以上住宅的家庭征收 30% 以上的税收，坚决扭转大量住宅空置的现象，将空置住宅的大部分逼出市场，那么，不用增大土地供给，同样可以用这部分住宅调节市场。   第三件事是，对一户一房体制形成完整的可以操作的法制体系，由明年 3 月份的全国两会通过，各大城市开始执行。这种制度绝对不可以停留在口头上，停留在各个城市市长的办公桌上，而应该有法制保障，切实执行。所以，这个制度应该是全国的重大决策，而不是地方性法规，对经济的长期繁荣，对中国社会的稳定，对民生的安宁起到长期的积极的作用。   可喜的是，本轮一二线城市的限贷令已经有了一个好的开端，即将推广到全国各大城市。但是，这毕竟只是一个地方性的行政措施，而不是国策。正如个别官员在回答记者问时，含糊其辞，不知道这些行政措施会执行多久。如果不断完善，长期执行，那么，很快将促使大中城市房价的下降，从购买力上判断，仅这一项措施，可促使房价在两年之内下降 50% 。如果是短期行为，那么，房价会在政策改变时恢复性上涨，一直会涨到泡沫破灭。       牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：货币政策悄然变化力促房价下调     9 月 25 日 ，我在微博上说，预期 9 月份房价数据出来，决策层将会大跌眼镜，央行一定会为没有及时加息痛哭流涕、悔恨交加，痛骂自己不是人。   这篇微博发出来后，在网上引起反响。当时我就预计，货币政策必然生变。尽管央行已经失去了最好的加息的时间窗口，对中国经济的整体误判导致货币政策的延误，悲剧已经无可挽回，现在所能做的，也就仅仅只是纠错而已。   央行的几次货币政策会议，为什么会对宏观经济发生严重误判，主要原因是，货币政策委员除了官僚就是学究，根本不知道中国城乡居民生活发生了什么变化。李稻葵委员几次坚持中国全年 CPI 不会超过 2.9% ，我博客中一再提醒，这绝对是误判，但是，没有引起足够的重视。   还有的货币委员，无视中国通货膨胀将要爆发的市场现状，强调什么保持“温和通胀”，通胀一旦发生，就等于江河已经决堤，是你想保持就能保持的吗？所谓温和通胀，实际上是在鼓励掠夺性经济长期发展，然而，靠掠夺民众的财富就能保持经济增长的经济体能够持续吗？全球没有。   央行昨天早上通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为 50 个基点。该政策针对短期流动性过于充裕，仅为暂时性措施。相关银行预计本周内缴款，金额约 2800 亿元至 3000 亿元。   这个货币政策的巨大变化，居然没有引起股市和楼市的反应，只能表明，中国的股市和楼市已经处在癫狂状态，市场已经麻木。   就股市来说，昨天的成交量表示，机构拉高出货，迹象明显。在 2800 点上方，股市有一万多亿的套牢盘，昨天仅仅只是出逃了 2000 多亿，在地产、金融、石化和有色等板块。昨天的散户跟风达到 47% ，接近 50% ，表明一批中小投资人跟风杀进这些套牢盘。   就楼市来说，幸好出台了二次调控，用一刀切的方式堵死房贷，这才为调整赢得了时机。如果房价能顺利下降，则楼市不会出大事，如果死撑房价，一大批开发商和中介公司会在现金流匮乏的情况下，陷入破产。   差别存款准备金率的提高，说明一个重大问题，那就是对于提高存款准备金率这样的货币工具的使用，已经没有空间。 6 大银行已经达到 17.5% ，其他银行也已经高达 15% 。现在如果再出台货币政策，那就只有加息一条道。   那么市场情况呢？许多机构的首席经济学家又在鼓吹， CPI10 月份见顶，可能会高达 3.9% 。这完全是凭空想象，一派胡言。据我的判断，中国的 CPI2011 年也无法见顶，突破两位数将成为常态，是现在加息都挡不住的。   为什么？ 2009 年 M229.74% 的增长，注定要释放到 CPI 的增长上，按货币规律是三年释放完，而 2010 年 2011 年政府采取的是政策管制价格，没有用啊，政策只能管三个月五个月，管不了半年以上。这些货币在疯狂的流动，一定会坏中国经济的大事。   而且，开发商肯定将死扛房价。现在的房价和 2008 年已经不同了， 2008 年下调时，还是非常理性的，真正下调了 30% 就是很充分的调整，而现在，按可比价格计算，下调 50% 也不足以说是调整充分；而不按可比价格计算，按名义价格计算，很多城市下调 80% 的空间都是存在的。   什么是泡沫破灭？泡沫破灭就是各种方法各种工具都没有空间了。现在，存款准备金率已经没有空间，如果进入加息的通道，头两次加息对市场不会有什么用，因为这些资金已经疯狂，可能要加息到第三次才会产生效应。   9 月份的宏观经济数据，原本是本月 12 日要公布，现在国家统计局延迟到 21 日公布，可见统计数据出台的难度。希望国家统计局一定要出台真实的数据，千万不可在编造数据，蒙骗市场。那是没有用的。     牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!