房价

http://house.focus.cn/news/2010-08-23/1025779.html   截至2009 年，中国共建商品房44.7 亿平方米，经济适用房约5 亿平方米，占住宅存量的3%、占商品房存量的11%。

http://finance.ifeng.com/opinion/mssd/20100812/2503899.shtml 历史上，在建设高峰期，英国的保障性住房占住房存量曾一度接近60%、日本超过50%、中国香港地区超过45%、新加坡超过90%。相比之下，中国大陆目前的这一占比仅为10%左右，保障性住房存量严重不足。

如果房贷政策不变 房价基本触底   2010-8-6 南方人物周刊       8月1日，央行公布了近日召开的央行分支行行长座谈会内容，强调下半年要继续落实好适度宽松的货币政策，同时严格执行差别房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。       这一政策传导出两层含义：第一，央行将继续实行适度宽松的货币政策，市场对于货币政策继续紧缩的恐慌大可不必；第二，各银行的房贷政策不会，将继续收紧房贷杠杆，对投资性购房利率单向度加息。       央行的表态将被市场理解为，不会出台更加严厉的房地产货币政策，而投资者将理解为利空出尽是利好。这说明，房地产市场不会更加糟糕，价格不会大幅下挫，房价基本触底。       房地产调控政策三大法宝，利率、税率与保障型住房。现在看来，后两项基本不可能兑现，房产税尚未推出引发广泛争议，左派与右派在房地产投资者的大旗下集合在一起，以种种理论证实房产税的不可行与不必行。而保障型住房以往雷声大雨点小，从土地到资金全都捉襟见肘。惟一的办法就是动用利率手段，缩短房地产金融杠杆、增加资金成本。       所谓上有政策下有对策，经过上半年的调控，市场对于房地产金融政策已经有了足够的免疫力。       以前属于偏门左道的其他融资渠道已经成为正道。今年1-6月共计发行了667亿元房地产类信托产品，单月平均发行规模超百亿；6月当月的发行规模更是达到了170多亿元的新高。而去年全年，房地产类信托产品的发行规模仅400多亿元。6月以来上市房地产企业也频频发布借道信托融资的公告，其中，上实发展联袂中诚信托拟发行大约10亿元信托资金，为6月份以来上市房企信托拟融资项目的规模之最。       不仅如此，房地产投资信托基金（REITs）试点，目前正处于最后的等待期。房地产信托基金一旦试水，房地产资金可以通过基金打通债券、证券市场，房地产资金将如不尽江水滚滚而来。       2009年上半年，人民银行曾会同证监会等相关部委上报了REITs试点的请示，并在得到首肯后，确立了在银行间市场和交易所市场同时展开试点的总体安排。此外，还由人民银行牵头财政部、发改委、证监会、银监会等11个部门成立了试点协调小组，其中银行间市场REITs的试点办法由人民银行主导起草，交易所REITs由证监会主导。在房地产调控阶段，推出REITs试点并不是好的选择，但有关方面扩张资产之心已经难以扼制，竟然将REITs视作平抑房地产市场的良方。       更重要的是，由于我国财富分布不均，25%的房屋交易以现金交易，只要房地产预期明确，仅这部分交易量就将支撑房地产投资市场。       市场数据足以说明，房地产市场的恐慌情绪正在消退。       新房成交量上升，从7月19日到25日，北京新房成交套数环比上涨72.6%，成交面积环比增长50.3%；上海成交套数和成交面积环比分别增长22%和24%；广州成交4278套，环比增加7.76%。       二手房成交量上升、挂牌量下降。根据中原地产对京津沪穗深五大城市的监测显示，近期各地二手房挂牌量已从新政后的最高位逐步回落。从7月19日到25日的一周，主要城市挂牌价格下跌幅度亦开始减缓。如北京二手房挂牌价5月环比下降2.6%，6月降1.9%，而最近一周降幅仅为1.5%；广州二手房挂牌价同期降幅分别为1.8%、1.3%和0.3%。       货币不会再紧缩、利率不下调、成交量下降、房价坚挺的事实，给房地产投资者打了数支强心针，刚性需求者在房价微降的诱惑下积极入市，而多次置业者重新入市，很明显投资性购房需求开始抬头。       更明显的标志是，近期铁矿石、建材价格急剧上升，甚至有商家封盘惜售，说明通胀与泡沫泡沫预期积重难返。       我们不得不面对，房地产政策疲软无力，投资者洋洋自得，开发商以小幅降价赢得市场的追逐。在房地产新政百日之际，房地产市场短期底部已经探明。除非出现以下三种情况，市场才可能逆转，一是大批保障房推向市场；二是加息；三是推出房产税。   注：有个业内朋友发短信，证明房地产进不得、退不得。话糙，在此不赘述。     开发商以哄为主，政策以数据为主，双方在目前的价格上达成平衡。任志强的改口，是心照不宣的默契，不默契的只有央企，还在拿地王。

使用公积金能不能打土豪分田地   2010-8-7 南方都市报       8月5日晚，住建部晚公布，北京、天津、重庆、唐山等28个城市，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市；133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目，贷款额度约493亿元。       符合道义的未必程度正义，使用公积金必须考虑程序正义、尊重缴纳者的产权。       目前的公积金制度确实存在一系列问题。久为人诟病的是使用效率不高。2008年3月，建设部副部长齐骥在回答记者提问时说，到目前为止，全国住房公积金在账面上的有4000多亿元。扣除风险准备金和管理费以外，还有2000多亿在账面上。沉淀资金如此之多，无法为集资者创造价值，是社会资源的浪费。       公积金还成为垄断行业分配福利、少缴税款的重要渠道。2007年7月30日，媒体披露山东2006年度审计报告显示，中国网通山东省分公司职工月人均缴存住房公积金6389元，而济南水箱厂月均工资基数141.2元，缴存比例为4%，月人均缴存只有11元。报告显示，由于公积金缴存比例不统一，造成行业、群体之间收入差距拉大，缴存比例差距最高达20倍。全国政协委员郭松海调查发现：一些发达地区的垄断行业，以及一些效益好的单位将部分应缴税福利打入住房公积金账户，公积金不但能用来买房，还成了逃税工具。       公积金体制有如此之多的弊端，我们是否就该理直气壮地拿来为我所用，打土豪、分田地，让公积金为低收入阶层所用，建设一个红彤彤的公积金新世界？       善的目标必须以合法合意的手段达成，否则就会沦为流氓无产者的同道。       住房公积金的性质很清楚，是国家一项带有工资性、强制性和社会性的住房基金，是职工所在单位为职工缴存和职工个人缴存的长期住房储备资金，权益全部属于职工个人所有。住房公积金有归属人、有受益者，与彻底社会保障性质的社保基金性质不同。目前公积金之所以使用效率低下，是因为公积金管理体制没有理顺，在公积金的缴纳者内部没有保障低收入职工的住房需求。       公积金用来建保障房不是不可以，但必须回答以下问题。       缴纳的职工是否同意。公积金制度建设至今，是否建立了一条通畅的能够反映缴纳职工利益与意见的通道？恐怕还没有。就像表面上央企资产归属全民，但无法在制度上保障全民受益，央企的所有人缺位，经营者成为资产的主人。如今住建部成为公积金的主人，决定了部分公积金的用途，在权益归属上是说不过去的。       住房城乡建设部表示，利用公积金建保障房，主要目的是为拓宽保障房建设资金来源，发挥住房公积金对保障房建设的支持作用，加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题。公积金性质由此转变为社会公益基金，为城镇中低收入家庭解决住房服务。做好事得征求金主的同意，而不能强行决定。否则，金主有吝啬之名，而作主行善之人抢劫金主，同样有错。       住建部并不认可这一说法，认为公积金性质没有发生改变，只是从银行存款变成了保障型住房项目的贷款者。无庸置疑，没有制度保障权益人的决定是可疑的，投资保障房项目是高风险的。       公积金用作保障房建设，发生的损益如何处置，万一出现亏本、坏帐由谁负责。为堵住漏洞，有关通知指出，项目贷款必须定向用于试点项目，严禁挪用，并且严格限制贷款期限。金融安全网能否真正安全向来存疑，一纸命令难挡亏损风险，政府建设地方保障住房缺乏资金才考虑动用公积金，保障住房并不以赢利为目的，公租房租金较市场价低，到还款期地方政府双手一摊，无钱偿还该如何处理。       此前，北京市副市长陈刚曾表示，在使用公积金贷款时将确保资金安全。“建设保障房的单位，首先手中要有保障房项目，然后资金核算、风险担保必须全部做完。另一方面，建公租房的土地是在手上，可以进行抵押，因此资金使用是安全的。”这是把土地当作了抵押品，公租房的土地无法改作他用，作为抵押品价值有限。       公积金存在的问题必须解决，前期可以通过严格执行个人所得税与资本利得税等合法的办法，改良分配体制、减少公积金的资源闲置，后期可以通过建立基金管理团队，由权益所有人受权团队作出投资决定。而现在则是一纸命令，离程序正义与社会效率相差太远。   注：关于此事，与业内曾有交流。     公积金研究者各有说法，有人赞同，有人反对。     有赞同者秉性纯良，笔者也认为应该更有效率、更公平，反对的是行政命令式的做法。