泡沫

导语： 房产税立法初稿已基本成形，许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反，中国开征房产税，能为地方政府提供稳定财源，但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 六十秒读懂专题： 中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”等，都是指“由政府对房子估值，再从估价里每年抽一部分钱作为税”。中国人买房，已经为70年土地使用权“一次性”缴纳了地租，此时再被征收房产税，无疑是要再次以“分期”形式缴纳地租。上海重庆的房产税试点，都没明白房产价值评估的重要性，而美国纽约州有一条完整的评估流程。美国人如果觉得房产税被征收太多，可以提出申诉，成功率还不低。美国的房产税只有一个目的，那就是改善当地公共服务，而中国没心思也没能力改善公共服务。 1.此前媒体热议的“物业税”、“房地产税”等其实是指美国式“房产税”：它在房产的持有环节征收，2012 年，美国地方政府征收的房产税达到4330 亿美元，占到地方财政收入29.7% 多年来，中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”、“房地产税”，其实都是指同一种税。它们都是在房产的持有环节征收，都是指“政府对房、地估计市场价值，再每年从估计的价值中，强制抽取一部分”（下文对“房产税”不做区别地使用）。 美国各级政府中，征收房产税(PropertyTax)的主要是地方一级政府（占比97%以上）。根据census.gov的数据（2014年12月发布）：在2012财年(2011.7.1 – 2012.6.30)，州政府共征税7994亿美元（占州财政收入49%）；再往下的地方政府共征税5888亿美元（占地方财政收入40.4%），其中房产税达到了4330亿美元（占地方税收73.5%、地方财政收入29.7%），相比于2007财年的3763亿美元增加了15.1%。 2.中国若开征房产税，是“重复征税”：购房时业主已经为70 年土地使用权“一次性”缴纳了地租，倘若再征房产税，相当于按照“分期”方式又得交一次地租 表面上看，中国确实没有房产税。但是民众购买商品住房，付出的房价里30%-50%为土地出让金（即“楼面地价”），这本质上是民众为了获得70年土地使用权而“一次性”缴纳的地租。倘若政府再收取房产税，相当于民众按照“分期”的方式又多缴纳了一次地租，而美国持有房屋者至始至终只用交“分期”的房产税。有学者一再强调房产税是“公共服务的税”，土地出让金是“使用土地的租金”，但这看似不同的两者最后却都是由购房者承担。 根据《第一财经日报》统计，若计入土地及房产相关的5种税收，2013年中国地方政府的国有土地使用权收入占地方财政收入的46%，这其实已经远超过了美国（2012年，房产税占地方财政收入29.7%）。 3.上海重庆试点房产税，不管不顾房产价值评估的重要性：美国纽约州规定，只有一处房产发生物理变化，才进行评估，有些社区几十年都没有进行价值评估 一般在美国，房子每年的房产税=房子评估价值×税率，税率由地方政府的民选议会根据每年预算决定，而如何评估房子的价值才是重中之重。以纽约州为例，评估员必须要获得纽约州的资格认证，在三年内上岗。所有郡、市、镇（除了纽约市和拿骚郡）的应税房产都必须以市场价值或者市场价值的相同比例来评估，只有在一处房产发生物理变化时，评估员才会评估房产的价值，一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。这种估值全部公开，很容易在相关房地产网站（比如Zillow）上找到，例如加利福尼亚州旧金山一处房产包括：3间卧室，2.5个浴室，1924年建成。2004年估值270,000美元，房产税5,090美元；2005年以725,000美元卖出（这两年处于房地产泡沫时期）；2006年房产税10,997美元；2010年以540,000美元卖出，房产税12,193美元。 2011年，上海和重庆“试水”房产税，但在评估环节极其简陋和粗糙。上海市只模糊规定“房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同实施”，没提到具体评估机制，而重庆市压根就没有类似规定。 4.美国人若觉得自己被多征了房产税，可以提出申诉：2014 年，芝加哥所属库克郡有60% 提出申诉者获得了房产税减免 美国民众如果觉得自己多交了房产税，可以立即提出申请，要求退税：在亚利桑那州凤凰城，退休人员林恩·韦弗(Lynne Weave)自己研究公开材料，提出申诉，成功将其房子的估值从2009年的709,715美元重新调整到了2010年的390,000美元，而房产税也从2009年的5597美元下降到2010年的3257美元；在伊利诺伊州芝加哥市，房地产每三年会被评估一次，2001-2011年，有超过25%的房屋持有者提出“重新评估”房子的价值，其中每年平均有18%的申诉者成功降低了自己房子的估价，从而少交了房产税。 在2014年，芝加哥市所属的库克郡的房屋持有者共提交了99,659份单户型住宅的申诉，其中有60,411份（将近60%）获得了房产税的减免，地方政府共退还8700万美元的房产税。这些申诉者一部分受到过“TurboAppeal”这样专业咨询网站的帮助。俄亥俄州汉密尔顿郡的房产评估员达斯提·罗兹(Dusty Rhodes)说，“我们也可能犯错。”亚利桑那州马里科帕郡评估员办公室的发言人则称，这就是为什么“我们希望公众帮助我们做得更准确。” 5.在美国，房产税唯一合法目的是用于改善公共服务：2009 年，纽约州房产税62% 都流入当地学校，剩下的用来资助警察、消防等市政服务 在美国，征收房产税的唯一合法目的就是为公共服务提供资金，而且房产税每一分钱的去向都有据可查。例如华盛顿州克拉克郡，2014财年该郡向城市居民(City Resident)征收的房产税，有42%流入了当地学校，5%投入了当地图书馆。在纽约州，2009财年征收的房产税179.9亿美元(62.2%)流入了当地学校，50亿美元(16.9%)分配给了郡，剩下20.9%在城市、乡村、特殊地区之间分配，主要是为警察、消防、道路维修以及其他市政服务提供资金。这种关系可以解释为，“我住在这里，我给政府交物业费，政府拿着这笔物业费给我提供公共服务。” 科罗拉多州斯普林斯市是著名的右派城市，它有着几乎全美最低的房产税——2008年时人均房产税大概为55美元。在2009年末经济衰退时期，该市发现自己面临着财政收入锐减问题，不得不关掉了三分之一的路灯，关掉了供人们玩耍的“纪念碑谷公园”游泳设施。最后，居民们根据法律进行了公投，结果是拒绝加税。人们宁愿遭受公共服务的削减，也不愿意看到自己需要交更多的房产税。这也是典型的“物业与业主”关系的例证。 6.美国房产税改善了公共服务，反过来又促进该地区房子升值，最终业主获益：但中国无法实现这样的正向循环 根据约翰·英杰(John Yinger)等人著的《房产税与房屋价值》(Property Taxes and House Values)，房产税与学区密不可分，一个学区如果房子价格高，房产税也就相应较高，最终流向学校的钱也比较多，学校（乃至整个学区）服务质量得到了提高，又吸引更多的家长购买学区房，从而推动房价上涨。2015年，德克萨斯州圣安东尼奥市独立学区的住宅评估价值上升了16%，而东北独立学区和北区独立学区的估价上升了10%，正是这个原因。而在中国根本无法实现这样一个正向循环，因为子女所在学区的经费并不来自于房产税。 7.中国很难保证房产税足额流向公共服务：中国开征房产税只是为了个地方开辟稳定巨大的税源；在2011 年，地方政府土地出让金收益中仅有2.95% 用于廉租房，远低于4 年前10% 的承诺 最近几年，中国政府以“抑制房价”、“打击投机”等多个冠冕堂皇的理由提出要开征房产税。但是中国为何要开征房产税，其实许多人早就心知肚明——为了给地方政府开辟稳定庞大的税收来源。据《21世纪经济报道》，2015年1-4月，中国地方政府国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。土地是有限的，地方政府在即将坐吃山空之时，拿“房产税”这种可以无限期征收的税种替代也不足为奇。 但对于监管方面来说，聂日明曾指出，在2011年3月财政部提交至全国人大的报告中，2010年国有土地使用权出让金为2.9万亿，征地拆迁补偿为1.3万亿元，廉租房保障支出463.62亿元，即土地出让收益中仅有2.95%用于廉租房的支出，也远未到达其2007年做出的10%的规定。在可预见的将来，中国开征房产税，也很难保证房产税能流向公共服务。 导语： 房产税立法初稿已基本成形，许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反，中国开征房产税，能为地方政府提供稳定财源，但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 详细

草榴社区：一触即破的开发区泡沫2015年2月2日墙外仙减小字体 / 增大字体——毋庸置疑，房地产是个很大的泡沫。但在今天的中国还有一个比这大得多多的超级大泡泡——那就是遍布各地大大小小的经济开发区和工业园区！    请看看下面的事实吧：    一、全中国共有34个省级行政区、333个地级行政区划单位、2856个县级行政区划单位、40906个镇乡级行政区划单位，你们仔细查查找找看这10年几个 地方没有热火朝天的搞“经济开发区或者工业园区”！？一般几万亩、大的几十上百万亩、小的也有好几千亩。全国加起来那是啥子概念啊！？    二、但你走遍全国实地考察后，定会是痛心疾首：到处是蒿草丛生、到处是鸦飞不过的鬼业园区，真实的闲置率、空置率远远超过了你们的预期。    三、很多企业是老的厂房生产都还没有饱和，就因为这样那样的原因或高瞻远属到开发区或工业区圈上一大片地建产能是以前5-10倍规模的新厂区。    四、结果呢：生意远远不是开初预期的那样理想，要不一直闲着，要不就干脆空置着连围墙都懒得建，就那样更政府和银行耗着。    五、那他们为何要那样做呢：    1、地方政府要政绩GDP；    2、地方官吏贪污腐败，好吃回扣；    3、企业资金困难、好借此机会向银行贷款；    4、银行相关管理者为了吃回扣和冲业绩。    六、现实状况呢：    1、企业业绩远不如预期，盈利不升反降；    2、企业背上了沉重的利息保护、同时被回扣、佣金、各种费用和税收压得喘不过气；    3、企业只好以难为难，最大的愿望就是等待清算将各种固定资产抵押给银行脱身或者干脆将资金挪用去炒房或见效快的娱乐行业。    七、实地考察例证：    1、成都郊县一个大镇大概总计有8-9万人，该镇此前已经有了一个工业园区大概3万亩，借力2008年地震后的东风又开始搞了一个10万亩的开发区。快6年了，对外宣称有170多家企业入驻投产产值60个亿。    而我实地了解的真实状况却是：修了围墙挂了牌牌的企业也就96家，真正里面在生产有员工（超过30人的）才17家，而实际的产值呢不太准确，但可以肯定就按他们自己报的也绝对不会超过5个亿。 整个园区是10万亩地啊，空荡荡的连鬼都害怕！好多企业只是领导来检查或银行来考察时偶尔象征性的生产热闹一会。    你们说这样大的代价、这样大的维持成本何时是个头啊。企业老板的心态就是把假账做到位、尽量多贷款，大不了破产打包还给银行和政府。    2、资阳的一个县也是在2009年搞了个15万亩的工业园区，去年上报园区产值30多个亿而实际有的说3个亿、有的说8000万，反正就是加起来也没有4个亿。    我所看到的场景就是到处是杂草和空地、好点的修了围墙、优秀的建了厂房（但从窗户看里面没有打水泥地坪）、若哪家有工人在生产那可就是“国宝熊猫”了。    至于贷款呢，早就拿去买房、其它或土豪掉了。归还贷款想都没有想过，给点利息就是上帝了。用一位老板的话说，银行想咋就咋吧！反正我们是没有办法了，大不了找政府把我关起来但还是没钱。    八、这样的状况太多太多了，这就是全国几万个开发区、工业区大多数生存状况的缩影。    企业、银行、地方政府相互绑架，大家都心知肚明的，拖、赖、混，熬一天是一天。只要不在我的任期出问题就好。 这是很恐怖的造假：一般浮夸都是10-20倍啊！你说我们统计局的数据水分会有多高。    九、比如有个我熟知的企业，拿地约200亩实际花了2000万、各种关系费用花费400万，银行贷款8000多万、后来又高息借了近2000万。每年利息支付 大概就要1200万、关系打点及其它支出保守算也要300多万，可这个企业进园区都4年多了年营业额还没有突破4000万毛利还不到400万。你说他咋 办？老板的出路就是等待和耍赖，反正他也没有办法了。他还有一个幻想就是：包装上市圈钱或等待转化为商业用地（推到盖房子卖）。你说可能吗？！    十、全国几万个工业园区和开发区，我调查了解到的真实情况基本上是大同小异。你们说这样巨大的闲置、这样的鬼业园区、这样的巨额贷款、这样的产能过剩、这样的相互绑架。他们的出路在哪里？    伴随而来的却是欧美制造业回暖、我国劳动力和资源竞争优势逐步丧失。    我国经济的希望在哪里？看不见、真的看不见！看到的只是比房地产大得多多的，巨大气球！镜像链接：谷歌镜像 | 亚马逊镜像分类: 经济标签: 泡沫, 房地产