童大焕

    中房协引火烧身目的何在？   童大焕—2010年8月13日星期五       8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。     在此轮楼市调控行进在最微妙的时刻，作为房地产企业利益代言人，中房协自曝向决策层呼吁不要给行业再增压的“自保”举动，无疑有一点“引火烧身”的味道。是无心的口失，还是有意为之？我想，这是一个但凡稍有理智的人，都不会出现如此低级的“无心之失”，它更多的是在曲折地传递一个明确的信号：这一轮调控，已经没有必要也不会再出台进一步紧缩的调控政策，关键是把已经出台的调控政策执行好就行了。在此背景下，需要购房的人，听话听音，择机入市才是明智选择。     事实上，从4·14以来调控近四个月的情况来看，国务院要求遏制部分城市房价过快增长势头的目的已经达到，一些地方的二手房甚至下跌了百分之一二十甚至更多。8月10日国家统计局发布的2010年1至7月全国房地产市场运行情况显示，量缩价跌的趋势依然延续。     但与此同时，未来楼市甚至整个宏观经济层面的未来隐忧也在堆积甚至加大。土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；由于有效供给减少，房价在高位盘整，从而带来了房租价格的迅速上涨。具体到2010年7月份，全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。它将直接影响2011年的市场供应量。土地供应不足和开发商拿地不积极，都将影响未来楼市供应。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。     另一方面的情形则是，在此番调控下，民资地产公司往往要么不敢、要么没钱拿地，而大量财大气粗的国企尤其是央企则趁机抄底，必将进一步加剧行业垄断和国进民退步伐，对后市不利。中国指数研究院监测数据显示，新政出台后，京、沪、广、深四个一线城市成交的总价前十名地块中，国企占据了绝大部分的比重。     宏观层面看，经济转型并非一朝一夕就可以完成的指日之功，房地产业牵一发而动全身的历史性地位并不因宏观调控而能轻易改变。财政部发布的数据分析：从财政收入走势看，1-4月全国财政收入增幅较高，累计增长34.1%。然而房地产宏观调控之后的近几个月，财政收入增幅明显回落，5月份增长20.5%，6月份增长14.7%（其中中央财政收入增长12.2%），7月份增长16.2%（其中中央财政收入增长11.9%）。     在这样的条件下，如果继续加重调控砝码，则不论是房地产行业本身，还是整个宏观经济和底层就业等等，可能都将面临“难以承受之重”。期望房价无限下跌的人们可以不管不顾其他，但是作为决策者，应该权衡的是整个社会的平衡与稳定。     宏观层面的情况是如此，那么微观层面呢？比如查开发商闲置土地。目前媒体披露的“完整版”全国1457宗闲置土地黑名单显示，北京的闲置土地有160宗，居全国第二。细看却发现，125宗都是由于政府原因而闲置，拆迁问题久拖不决是主因，其他各种债务、抵押因素导致的闲置只占少数，刻意倒卖土地的问题并不普遍，仅有李泽楷名下房企等个案。而闲置的土地比重也很小，囤地导致房价上涨的理由并不成立。如今年1至7月公布的全国开复工总面积32.43亿平米，按容积率为1算，本次公布的土地闲置面积可建面积不足1亿平米，而去年商品房销售是9.4亿平米。     即使囤地的确有可能推高房价，也要问为什么囤地能够推高房价，囤电视机为什么不能推高电视机价格？因为电视机无限量供应！事情就这么简单。我们的历次调控，为什么总是走不出调控-反弹-再调控-再反弹的历史性循环？既没有长效机制，也不能给市场一个稳定的预期，原因并不难找，那就是，不论是控制信贷还是限制套数，都没有走出“控制需求”的路数。而土地和楼盘的供应，尤其是一线热点地区的土地和楼盘供应，却不断在“挤牙膏”。这，也是土地大量供应的大量二三线城市和大城市上百公里外的极远郊区频频造空城、鬼城的主因。     因此，楼市调控的根本问题，还在于供求关系问题，尤其是解决供应不足的问题。 （作者为信孚研究院研究员）  

   如此“贫富混居”，实为政府卸责   童大焕   兰州市出台政策，决定将市政府主导的保障性住房建设实行“贫富混居”。而此前，湖北省武汉市也提出，不再成片开发建设经济适用房，提倡富人和穷人混居。具体做法是，政府在土地出让时对房地产开发商降低一定幅度的土地价格，要求开发商开发出一定比例的限价房。但兰州市此项政策实施半年的结果，却是富人不买账、穷人不领情、开发商则明确表示反对。 兰州市把贫富混居机械地理解成贫富混住在同一栋楼里，的确令人感到有点匪夷所思。笔者刚到北京的时候，就住过一段这样贫富混居在一栋楼里的房子，那几栋楼里当时有很多回迁户。外表看，楼宇很气派，威武雄壮，但是一进楼道，庐山真面目就暴露无遗：楼面斑驳如癣、楼道墨黑如漆，楼道门关不上，公共门和窗户破洞如斗也无人修理，冬天北风呼呼地灌进来。 之所以如此不堪，是因为回迁户们不交物业费取暖费，导致物业服务越来越差；物业服务差，又使一些交得起物业费的住户也拒绝缴费。如此恶性循环。 别说是同一栋楼的贫富混居像拉郎配一样不伦不类，就是同一小区的贫富混居也未必如某些人想像的那么美好那么和谐。俗话说人以类聚物以群分，市场的选择就是使彼此“差不多”的人聚集（聚居）在一起，不同类型的人选择不同的住宅、环境和物业服务，并支付相应的价格。把不同类型的人硬掺和在一块，万一“穷人”交不起物业费、暖气费，难道其他人也要跟着受牵连？或者是由其他人代为支付更高的物业费？或者，让“穷人”们心里总是不舒服，觉得自己沾了“富人”的光、占了他们的便宜？ 在这样的“混搭”环境里，富人不爽，穷人也许更不爽，诚如卖桃子的小商贩对于自己住进这样豪华小区的可能性完全否定一样。他说：“即使政府出台了政策，给了我们优惠价格，住进去了，但这儿极高的物业费我也负担不起。更何况看到人家豪车豪房，吃穿都是最好的，对我们和孩子也是一种刺激，不利于孩子的健康成长。” 贫富混居，一个原本很美好很和谐和词，就这样活生生给毁坏了。贫富混居多好啊，“富人”可以降低生活成本，“穷人”可以增加就业和上升机会。问题是，贫富混居的本来面目并不是这样的，而应该是贫富之间相对有距离又相对不疏远。比如同一个区域，有属于“穷人”的相对聚集又相对独立的空间，也有属于“富人”的相对聚集又相对独立的空间。 兰州市之所以把“贫富混居”搞得不伦不类多方怨怼，根本原因是地方政府在借贫富混居的美好愿望推卸政府责任，把责任推给了开发商，开发商最终则将把责任推给商品房的购买者，让买房者在支付了高地价高税收之后，再一次支付为低收入者解决住房的成本！ 如果各地方政府真有诚意和决心要解决中低收入者的住房问题，并且实践贫富混居的美好愿望，办法不止一个：可以把巨额土地收入切出一块，专门用于保障房建设；可以动用土地和财政资金，购买一些尚属安全的城市老旧房屋，修缮后专门出租给中低收入者，而不是大拆大建；如果政府不想、不愿意拿出真金白银，那么不要把城中村都赶尽杀绝，放手让农民自己去发展房地产，政府只管在国家没有一次性收取土地出让金的农民自建房上面世世代代收取物业税 ……（作者为信孚研究院研究员）

为什么神州处处都唱空城计？   童大焕       继内蒙古鄂尔多斯市花5年时间、耗资50多亿元打造了一座面积达32平方公里却几乎无人居住的康巴什“鬼城”、昆明呈贡新城也几成空城、内蒙古清水河县十年建设留下“烂尾城”之后。中央电视台经济半小时最近用多期节目报道了北京、天津市场演出的“空城计”。     红磡领世郡，是天津赫赫有名的明星楼盘，小区占地5000亩，居住人口可以达到6万到7万之间，住房套数在两万套左右。在距离天津市中心30公里的东丽湖边，一个占地4095亩的区域就是天津东丽湖万科城，是万科开发的最大一个项目。规划3万户，十五万人，独栋别墅、联排别墅、洋房、小高层，各种业态一应俱全。     这些项目一手房都已经基本卖光，而且已经入住，但是真实入住率低得惊人。然而，比起被誉为“亚洲最大别墅区”的京津新城，上述项目只能是小巫见大巫。该项目位于京津腹地，南距天津50公里，车程50分钟，西北距北京120公里，车程一个小时，东距唐山105公里，总规划面积25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，按照规划，这里将有8000座别墅，可供50万人生活、居住、娱乐，是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。     5年的时光，合生创展集团在天津宝坻这片远离尘嚣的土地上营建起1000座高端别墅，而这尚不及京津新城总体规划开发量1/10。而入住率更是只有10%，空置率高达90%，俨然一座空城。     北京周边的情况彼此彼此，大兴、燕郊、昌平这些远郊区，大规模开发的小区，入住率不到三分之一的并不鲜见。如大兴龙熙顺景、永定河孔雀城；燕郊上上城、纳丹堡；昌平高教新城，等等。     空置房大多结集在一些开发区、新区，整个区域不具备居住的硬件条件，就业、商业、文化娱乐、交通、医疗、学校等不配套，也是入住率低的重要原因。但这些项目，多数卖得不错，既有政府的推动，又有开发商买账，最后还有购房者买单，这就耐人寻味了。     本该由需求驱动的城市化进程，却日渐本末倒置成了投资拉动的造城运动；城市化本该只是为经济发展创造配套服务的必要条件，却成了没有长远经济支撑的“睡城”、“卧城”、“鬼城”。     一个个空城已经出现，但是造城者的热情却并没有减退，其中不乏大品牌开发商的强力介入。还是在天津，一个叫“星耀五洲”的项目计划占地4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，计划将五大地块，设计为功能多样、个性鲜明的五大洲板块，并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计；     在天津蓟县，恒大金碧天下、锦绣香江等一个个超级大盘也在紧锣密鼓地施工；     天津中新生态城，刚刚进入启动期，不少外资地产商如韩国的三星、马来西亚房地产巨头——双威城、台湾最大房地产商——远雄房地产、以及国内一些一线的开发商已经争先恐后在这里抢滩，而这些项目动辄就占地几十公顷。     当然，央视调查的项目主要是远郊别墅，有一定局限性。别墅是特殊商品房，买别墅的人通常都有多套住房，不经常住也正常。     但我们仍需正视导致大量郊区商品房空置的根本原因：我们在城市化的战略指导思想上出了问题，对有强烈自发需求的大城市化过于谨慎甚至害怕，导致各地纷纷出现“反城市化的城市化”——最该城市化的大城市及其周边土地供应不足（其中也有政府土地储备制度的原因）；不该城市化或者说市场本身没有城市化需求的偏远地区却搞城市化大跃进，土地和房屋大量供应。导致很多本该大量供地的大城市供地不足，开发商、投资者和自住型住房需求人都“吃不饱”，被迫向大城市的远郊区或二三线城市“战略转移”，从而造成巨大的空置与浪费。     美国麻省理工学院斯隆商学院黄亚生教授的研究表明，根据中国城市统计年鉴所提供的数据可以看出，从1996年到2007年，也即在中国的城市化突飞猛进的时期，中型城市的人口密度实际是在降低的（至少是户籍人口）。这也证实了我的一个基本判断：在中国城市化进程中，伴随着一线大城市、大城市群、大城市圈的迅速崛起，我们的一些中小城市则是要不断衰落的。     可以想像，在各方政府拔苗助长式的城市化大跃进中，我们正在为未来孕育极大的风险，这个风险将表现为土地和房屋资源的极大浪费。并不是所有的城市都能在这场千年未有的城市化运动中存活下来，如果违逆市场和自然社会的发展规律，你追逐得越快、越热烈，可能死得越惨、越难看！——透支了大量地方财政和百姓未来的收入，摧毁了城市原有的文化和精神谱系，打乱了百姓世世代代传承有序的正常生活，建起的却是一堆堆毫无生机和活力、而且注定要在城市化优胜劣汰中被淘汰、被风化的钢筋水泥丛林！ （作者为信孚研究院研究员）     

中国城市化道路必须改弦更张   童大焕       思考和写作的巨大乐趣之一，就是时常会在紧要关头碰到“于我心有戚戚焉”的观点，有如神助。我的“千年未有变局之中国城市化三部曲之一”《买房的革命》已经付梓待发，正埋头写作第二部，主旨是关于大城市将迅速崛起、一些小城镇和乡村将迅速衰落的，没承想就看到了一贯敢于直言的国务院参事任玉岭先生批驳当前关于城市化一些误区和谬论的观点。     在8月6日举办的第8期中国现代化研究论坛上，任玉岭先生直接批驳了以下几种观点和做法：过分强调了大量农民进城会造成社会不稳，一是担心出现印度孟买那样的“贫民窟”，二是担心出现拉美那样的“城市化陷阱”。为此，人们在中国设计了“两栖类”，让亿万农民工成了城市中永远的“飘族”；以避免出现“大城市病”为理由，力主限制大城市快速发展；受“逆城市化”的影响，导致小城镇发展成了战略重点。很多农民工把赚的钱弄到老家镇上去建房，而全家还留在大城市工作和发展，这既造成土地资源和农民工财产的严重浪费，也不利于市场发育和调动内需；把根本没有在城市安居乐业的农民工也统计进城市人口，造成伪城市化假象；户籍制度挡住了城市化的去路等等。“(农民进城会造成社会不稳)这种理论，不仅使城市化的思维陷入迟疑和犹豫的泥潭，而且也导致城市化实践走向凝滞和停顿不前”、“户籍制度像一把利剑斩断了城乡间的亲密关系，更像一座高山将市民与农民隔离在山的两边”……     无独有偶，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在“中国‘十二五’时期的农村改革”论坛上发表主旨演讲时亦指出，中国城镇化率被严重高估，目前统计的6亿城镇人口中，至少有2亿人并没有享受市民的权利。     实际上，已经实行了十余年的乡镇企业和小城镇发展战略的总体失败，以及最近几年不断涌现的三线以下城市和大城市极远郊“空城计”，如内蒙古鄂尔多康巴什“鬼城”、昆明呈贡新城也几成空城、内蒙古清水河县十年建设留下“烂尾城”，以及中央电视台经济半小时最近用多期节目报道的北京、天津远郊区房地产市场演出的“空城计”，等等，都已经再明白无误地告诉我们：中国的城市化战略到了亟待反思和调整的时候。     城市化对中国是个千年未有的机遇，却也是一个千年未有的挑战。今天，包括美国、日本、西欧等发达国家，以及东南亚新兴发展中国家，在现代化的交通、通讯体系刺激下，城市化已经进入新的一拨大城市化进程，中小城市纷纷衰落。如美国地广人稀，但纽约、五大湖和洛杉矶三大都市圈占了合国人口的33%以上；日本东京都市圈人口占日本总人口三分之一；首尔市人口占韩国总人口四分之一，以首尔为中心的首都圈，人口竟高达全国的一半。印度孟买也不示弱，虽然其城市周边遍布贫民窟，但并不妨碍其人口达到1800多万，房价居全球之大高房价城市之列。还有西欧，由于人口迁移，很多中小城市人口早已减少，小城镇一个个消失，但大城市人口却快速增加。     一座城市人口达到25万才有规模效应，中国城市更是100万人口以上个人才能挣脱传统权力社会和关系网的束缚，获得更大的自由和尊严。而我们过去走的所谓城市化道路，是城市空间扩张意义上的城市化，而不是人口聚集下的人口密度优势和规模优势的城市化。或者说，我们在本该城市化的地方——大城市限制人口城市化，导致了户籍管制、流动儿童和留守儿童等一系列问题；而在不该城市化的中小城镇搞城市化大跃进，导致紧张的官民关系（征地拆迁）和巨大的土地与房地产浪费等问题。     中国城市化道路必须改弦更张，回到尊重自然和社会发展规律、尊重人本身的自由和权利这个根本道路上来。 （作者为信孚研究院研究员）     

   欢迎“打垮报社”   童大焕       最近，新闻人屡屡自身成为新闻：央视记者采访黑砖窑遭围攻，《经济观察报》记者仇子明因报道上市公司凯恩股份关联交易内幕被公司所在地浙江丽水警方通缉，揭露了紫金矿业“封口费”事件的《中国青年报》记者家属开车时遭遇离奇“车祸”，南京爆炸事件记者遭遇“谁让你们直播的”呵斥，《每日经济新闻》华东新闻中心遭“霸王”围攻，《华夏时报》女记者在深圳被打，浙江之声电台“阳光行动”栏目独立调查记者陈文光在丽水市莲都区紫金街道芦埠村采访时，遭该村委会副主任曾国峰等人“围抢”，采访设备被损坏，陈文光被送入院观察……     正所谓一波未平一波又起，紧接着，北京电视台记者采访名相声演员郭德纲“别墅圈占绿地”时，遭郭弟子李鹤彪殴打。郭德纲在其8月4日00:49:24发表的最新博客中力挺其徒弟，开头高呼：“郭德纲弟子李鹤彪打人事件发生，给这个炎热的夏季吹来一缕新风。”博客末了呼吁“有句话与诸君共勉：在人群中生活，有必要保持一定的狼性！”     因力挺虚报假文凭的唐骏而使自己身陷漩涡的唐骏在西太平洋大学的“校友”、此前被多家媒体曝光出学历、经历及土地证造假的中国世代投资集团董事局主席禹晋永则召开发布会称，将对曝光他的15家媒体进行高达5000万的索赔，“在财政上打垮这些报社”。(8月4日《新京报》)     新闻监督遭遇一贯强势的资本和权力或明或暗的叫板、抵制和威逼利诱，也许正是信息公开前“黎明前的黑暗”，这片黑暗，正以更粗砺暴躁的现实，说明信息公开、新闻监督的价值所在；它也从另一个角度说明，这个社会野蛮的气息还非常浓厚，需要新闻监督更加有力、更加坚持、更加团结而有策略地对野蛮生长的社会各色力量加以公开驯服！     被监督的强势力量，公开藐视和叫板舆论监督，既给记者和新闻媒体带来了风险，给这个行业带来更多的自醒、自觉、自我约束和保护，也给他们带来了更多的光荣、更大的梦想。     因此，新闻工作者作为扒粪运动的光荣一分子，应该欢迎叫板，不怕被藐视，只要这种叫板是公开的、依法进行的，我们将正自身而不怕影子斜，我们将首先将自己公开在阳光下。如果对方不敢公开，只敢躲在暗处放冷箭，我们同样会用行业集体的力量，抱团取暖，并千方百计将对方的伎俩、将我们自身所处的危险公开在阳光下。     有人说，新闻工作者最好的履职手段，同时也是最好的自我保护工具，是准确和全面的报道。准确带来客观，全面带来平衡。这是新闻工作者职业生涯的起点，如果不持之以恒，则往往变成终点。这话很对，这是对新闻工作者的自我约束。同时我还想说，最好的保护之二:是及时把自己的危险处境也最大限度地公开。只有心中有鬼的人和机构，才会真正害怕阳光。     写此文的时候，正好在微博上看到人们转载卡夫卡的话：人们常常用咄咄逼人来掩饰弱点，真正持久的力量存在于忍受中，只有软骨头才急躁粗暴，他们因此而丧失了人的尊严。因此，我们不怕任何声色俱厉的叫板，因为也许那恰恰是其内心怯懦的表现。 （作者为信孚研究院研究员）