调控

统计局说房价调控见成效 真的吗？   2011-1-21 每日经济新闻       笔者认为房地产黄金时代过去，白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因，政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀，将持续维持高压态势。       统计局送来及时雨，发表署名文章称房价调控初见成效。如果属实，理应额首称庆，但仔细分析，却发现是空心汤团。       首先，目前统计局采纳的数据仍由开发商上报，笔者从来不相信深陷利益中人能够得出客观的数据。有资深统计专家吿知，即便数据不真实，各年的同比等曲线不应该有太大出入。但笔者连这一点也不信，原因很简单，我如果是开发商会编得让数据看似真实，房价略有上升，甚至把小数点后面的数字都给你标出来。但做得再真原始数据也是假的，同比曲线必然是假。不可能出现假假得真的结果。       国家统计局局长马建堂在2010年年末再度表示，房地产价格统计将改革，从2011年起，新建住宅的数据将充分利用房地产管理部门的网签数据，二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。如果成真，2011年的房地产数据不会再闹荒唐的笑话。       如果此次数据利用网签数据，真实性大幅提高，虽然鉴于二手房阴阳合同盛行，仍有做假的可能。       其次，统计局的数据以同比与环比作为证据。       从4月下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。4月份，新建商品住宅同比涨幅为17.3%，从5月份开始涨幅逐月回落，12月份的涨幅比4月份回落了8.8个百分点。       我们来分别看看一线城市与其他城市的新建商品房价格。       2010年，一线城市全年房价大涨，京、沪、广、深四大城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米，但房价出现整体大幅上升。       从全年均价看，1月10日北京市房地产交易管理网的数据显示，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；同一天上海房管部门发布的数据显示，上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；2011年1月8日，深圳市市规划国土委的最新统计数据显示，去年我市新房年度成交均价首次突破2万元，达到每平方米20163元，比2009年上涨33．2％。       成交量下降而房价上升，说明泡沫在增大。当然，统计局可以说新房涵盖范围不广，但新房上涨如此之高，很难想像二手房、商业地产等会在谷底徘徊。请不要告诉我经济适用房等保障型住房抑制了房价，大家关心的是市场，从来没有把官员大批入住的经济适用房当衡量标准。       二三线城市的房地产自2009年就迎来上涨高峰，不必提社科院的房地产泡沫指数中二三线城市占据大半壁江山，就笔者亲眼所见，两年前房价尚在低位的二三线城市这两年均出现了上涨，并且伴随着产业转移、人员回流、轨道交通建设和城市化有继续上涨的趋势。有时候，我们不信数据，信常识，信亲眼所见。       第三，统计局的环比数据更加喜人，如果同比增速如此之大，环比的平稳实在让人吃惊，后八个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。       笔者对环比数同样存疑，如果全年环比月平均上升0.15%左右，全年上涨幅度极小，那我们可以自豪地宣布调控已经成功。       可能肯定的是，观望心态确实在加重，这是调控的成果之一，影响到了投资者预期。全年房地产周期缩短、价格震荡，目前房价博弈激烈，有的地区的二手房交易价格高而摘牌者少，能够证明的也有媒体曝光北京中介影子公司增加、网签退房率增加。但调控十分困难，面临重重挑战，成果到此为止，投资者正在计算新的成本与政策风险。       冲着2010年的房地产市场，我们无论如何也不能说出调控已见成效，幸亏这次统计局的署名文章留有余地，只表示“国家宏观调控初见成效，2011年房价调控仍然任重道远”。   注：面对各地企业家，感觉转型压力。     并非专批地方政府，土地财政非地方政府之责。     新拆迁条例的拦路虎，土地财政与中介、法律不独立。     文章不可能面面俱到，但系列文章可以。       希望转型成功。     历史上有太多悲剧，最好的时期仅能吃饱饭。     现在中国处于难得的时期，没有割据，基本没有外侮，三十年改革有财富积聚，不该回到民不聊生的时代。     相信每个人的声音都会形成合力。     收到很多朋友来信，恕不能一一回复。 MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：只有针对 GDP 的调控才有可能成功 —— 2011 年 1 月 10 日答《重庆时报》记者问

空置率调查结果或坚定高层调控决心 2010年09月02日  作者：李蕾      和讯消息 国家统计局局长马建堂9月2日称,将充分利用我国11月的人口普查,在部分城市抽选一批住宅小区,进行空置房调查。对此,社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对和讯网表示,此次空置房调查结果如果是客观的,将坚定高层调控房地产的决心。 　　曹建海认为,此前,房地产开发商一直用待售率充当空置率(编辑注:由于迄今为止内地无空置率统计数据,实际上社会各方一 直把待售率当作空置率),掩盖房地产资源严重浪费的问题 。     在曹建海看来, 房地产资源严重浪费的问题, 已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。此次空置率的调查可能是由高层授意的。 　　曹建海称,目前房屋空置情况非常严重,在房地产领域存在社会资源的巨大浪费。此次空置率的调查结果如果是客观的, 将验证房屋过剩的严重程度,从而坚定高层调控房地产的决心。但曹建海同时指出,按统计局以往的做法来看,很可能出现不客观调查结果。 MSN空间完美搬家到新浪博客!