房价

http://www.chinanews.com.cn/estate/2010/10-07/2570812.shtml   中新网10月7日电据上海市政府网站消息：上海市政府今日发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。     　　意见全文如下： 　　 　　关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见 　　为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见： 　　一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 　　二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 　　严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。 　　各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。 　　三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。 　　对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 　　停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 　　四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 　　五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 　　六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。 　　七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。 　　八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。 　　九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。 　　十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。 　　十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 　　房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。 　　十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。 　　上海市住房保障和房屋管理局 　　上海市城乡建设和交通委员会 　　上海市规划和国土资源管理局 　　上海市财政局 　　上海市地方税务局 　　二○一○年十月七日 MSN空间完美搬家到新浪博客!

继北京 4 月 30 日对本地及外地居民发出“限购令”之后，上海、深圳、厦门、宁波等城市在楼市“第二波”调控中相继祭起了“限购”的大旗。 料想不久，将有更多的城市加入限购的行列，为楼市降温。从目前发出 “限购令”的城市看，上海、北京和厦门的大同小异，都是对新购套数进行限制，而深圳则明确规定，有深圳户籍的总共可以购买两套房，没有深圳户籍的只能购买一套房，可算“限购令”里最严的了，但讽刺的是，在国庆黄金周期间，北京、上海的楼市基本冷冻，而深圳的成交量却依旧不菲，被视为猛药的“限购令”并未让楼市立即退烧，实属政策的尴尬。 应该说，自 9 月 29 日，中央发起第二波房地产调控，地方随即跟随，无论是信贷，还是“限购”，都可谓史上严上加严，然而，房地产股却似乎弹冠相庆，迎来大涨，各地楼市尽管成交清淡，但也冷热不均，原因何在？ 以上海的政策为例，上海的政策总体给人的感觉比较软，表现在，其一，限购令，规定上海和外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房，但这已经不新鲜，北京、深圳河厦门已经开始实施；第二，对各界非常关注的房产税，上海新政并没有明确具体的内容，只是提出将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作，让外界期待上海率先出台房产税的希望落空；第三，土地增值税，普遍依然实行 2% 的预征，而只有价格明显超过上一年的均价的，才给予惩罚性的 5% 的预征，而并没有强调在预征之后按照实际的价格汇算清缴，这使得土地增值税本身的威力大打折扣；第四，在土地供应政策上，再次强调了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的 70% ，但这个政策具体怎么样保证执行到位，并没有明确的实施细则和配套政策，具体执行仍然留下了很大的疑问。因此，上海房产新政总体内容并没有超出 9 月 29 日，中央有关部委出台的细则的政策范畴，并没有像外界预料的有极强的杀伤力，政策本身相对而言，仍以温和调控为主，无论是差别化的信贷政策，还是行政性限购住房套数，在全国不会成为最严厉者。 除了各地总体的政策这一次普遍反应没有新意之外，外界对“限购令”等政策的执行力似乎失去了足够的信任和耐心。评估一个政策的实际效用，最重要的还是要看政策的执行力，再严厉的政策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自 4 月 17 日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，最主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是 4 月 17 日的“十号文”，还是 9 月 29 日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。 4 月 17 日“十号文”出台之后，出台实施细则的少而又少就是明证！ 而且，用“限购令”这样明显违背市场规律的手段，一方面意味着，楼市的有效供应依旧紧张，另一方面，这样的猛药一般都没有持续性。限购令就好像给一个发高烧的病人泼了一头的冰水，可以立即起到降温的效果，但最终不但治不了病，反而会更加加重病情，完全属于乱投药。正因为如此，似乎严厉的“限购令”在外界的眼里就成了纸老虎，况且“限购”的政策不可能长久，厦门明确规定，期限到 12 月 31 日，作为一项特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段时间，药效基本就过去了，期待限购能够给房地产退烧，并且将其作为最重要的药，显然是不现实的。 中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不是一个简单的经济学问题，因此，对于房价调控一定要有持久战的准备，是一场拳击赛，总共 12 个回合，而不是一个回合，要看最后的结果而不是第一个回合的表现。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳，否则，迎接楼市的，肯定是更猛烈的反弹。   MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：重掇民心还看房价下降     继深圳、北京的楼市限购令后，令人瞩目的上海市，今天终于出台了 12 条，也是上海的限购令，包括厦门在内的二线城市也已出台限购令，对高房价釜底抽薪，应该说是能取得实际效果的，也让民众感到了政府的决心。但是，真正能重掇民心的，还是房价的大幅下降，只有房价的大幅下降，所有的调控才有意义。   所谓限购令，实际上等同于当年日本房价泡沫破灭前的《土地融资限令》，因为当时日本主要是各种资本炒卖土地，土地上涨拉升房价上涨，所以，日本政府出台这部法令。中国的楼市情况是，各种热钱、灰色收入和官员贪腐收入一起炒买炒卖哄抬房价，掠夺民财，因此，出台限购令相当于出台中国楼市的严刑律法，其效果不会亚于日本的《土地融资限令》。   从整个黄金周可以看出，中国市场一冷一热。自然，冷的是楼市，从第一天开始，成交量初步下滑，那深圳来说，从第一天开始的 656 套，初步下滑到 134 套和 220 套；北京、上海也大抵如此，买房人开始步入观望，等待房价大幅下降。而热的是车市和旅游等产业，释放了民间的消费热情。   就上海来说，在这个被网民戏称为 “ 史上最长黄金周 ” 的假期，上海世博园无疑是最热门的旅游目的地。在 “ 世博效应 ” 带动下， “ 十一 ” 当天，东方明珠电视塔、世纪公园、环球金融中心观光厅接待游客同比分别增长 83.3% 、 3900% 、 264% 。而纵观今年长假消费市场，会发现金银饰品、投资产品的销售比往年更加 “ 火爆 ” 。在有 “ 京城黄金第一家 ” 之称的北京菜市口百货公司，今年国庆期间销售额同比增加 40% 以上，投资产品区域客流增加近 50% 。   市场目前还不太明白限购令的效应。打个比方，以前的调控，是抽刀断水，结果是水更流；限购令等于拦河筑坝，不让洪水泛滥。极个别充当高房价的传声筒的伪专家，居然恶毒攻击本轮调控，实在是恶狗吠天而已，毫无用处。   不过，关键在执行，不给任何人以空子可钻。中国政府应该尽快建立以公安户籍信息系统、银行征信系统和纳税人信息系统全面联网的中国公民征信系统，严防异地购房，这样不用很长时间，房价自然下降。其次，人民币的负利率状态一定要得到改变。彻底打破不动产的所谓保值预期，同时，应该将房价泡沫的严重程度告知民众；第三是尽快开征房产税，对持有多套物业的课以重税，减少空置住宅对中国资源的浪费和对经济的危害。   这样，在限购令下，房价大跌，我们就有时间进行经济结构的正常调整，设法扩大内需，对外抵御美元的攻击，对内缩小贫富差距，维护社会稳定。如果房价能够下降 30% ，可确保中国经济 5 年无虞；如果房价能下降 50% ，可确保中国经济 10 年无虞。只有降房价才能重掇民众信心，振奋民族精神。     牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!