薛涌 | 《美国算什么》：房价的“美国国情”
房价究竟在什么水平上才算合理？各国的资源、人口、和经济发展水平不同，切不可简单地横向比较。记得任志强曾拿曼哈顿的房价和中国大都市的房价进行比较，得出的结论是中国的房价并不特别贵。不错，根据 CNN 不久前的报道，曼哈顿中等房价在 2011 年最后有季度为 85.5 万美元，这就超过 500 万人民币了。而在 2011 年的第三季度，曼哈顿中等房价更贵，达到 91 万美元以上。相比起来，北京上海的房价也许确实“不贵”。 然而，曼哈顿是世界有名的富豪区， 2005 年人均收入就达 10 万美元。这意味着平均家庭收入在 30 万美元以上，属于美国收入最高的 1% 。另外，曼哈顿仅 150 万人口，本身并不构成一个城市，只是纽约市的五个区之一。如果一定要和北京、上海比较，那么比较的单位至少应该是纽约市吧。 CNN 的财经记者 Les Christie 在 2012 年 5 月的报道中说， 纽约依然是住房最贵的美国大城市：中等家庭收入不到 7 万，中等住房价格 40 万，要将近六年的收入才买能一套房，仅有 31% 的房子能够为中等家庭收入所承受。接下来的高房价城市是旧金山，火奴鲁鲁，洛杉矶，中等家庭能承受的住房分别占房市的 40% 、 48% 、 50% 。 那么，什么是可承受的房价呢？那就是每年支付的住房费用（包括还贷额、房地产税、住房维修等等）不超过家庭税前收入的 28-33% 。住房费用超过收入三分之一就成了不可承受 。 目前 美国 78% 的住房对于 6.5 万美元的中等家庭年收入而言是可承受的。住房最便宜的大城市是印第安纳州的印第安纳那不勒斯。这里中等家庭收入将近 6.7 万美元，中等住房价格 10 万。普通家庭可以买得起 96% 的在售房。小城市的房子要更便宜些。比如马里兰州 Cumberland 这样仅两万人的小城市，中等房价仅 8 万，中等家庭收入 5.3 万， 99% 的房子属于可承受的。 房地产业的专家指出，在全国范围内，房价从 2006 年泡沫的顶端下跌了 36% 。如果用计入通货膨胀因素的恒定美元价值衡量， 2006 年美国中等房价接近 28 万美元，如今则跌到 17 万美元上下。与此同时，中等家庭收入上涨了 10% 。另外，房贷利率从 2006 年的 6% 以上（一度达到 6.8% ）跌到了 4% 以下，意味着房主每月还贷会省相当一大笔钱。这些因素相加，使美国的住房成为 20 年以来最可承受的，也就是最便宜的。 美国这几年房市的震荡，是战后世界经济的一场经典大戏，可以总结的经验教训甚多。按现在的美元价值计算， 2006 年时的中等房价接近 28 万，中等家庭年收入则不到 6 万，房价是家庭收入的 4.5 倍以上。这就构成了所谓“疯狂的高价”，超出消费者的承受能力，导致了房市泡沫的崩解。如今的中等房价在 17 万的水平上，家庭中等年收入 6.5 万，房价不及家庭收入的三倍，变得相当可承受。美国房地产界还有一种相同通俗的算法，即把可承受的房价的上限大致定义在家庭年收入的三倍。比如你家庭年收入 20 万，那么购买 60 万以上的住房就要特别小心；否则就可能陷入“房主穷困”：拥有了住房，但还完房贷后一贫如洗，什么都买不起。如今看来，这还是有相当道理的。房价超过了这个水平，泡沫就容易出现。也正是从这个角度看，曼哈顿的房价和北京、上海比恐怕相对还比较低。如果那里的平均家庭收入在 30 万美元以下，那就可以承受 90 万左右的房子。现在那里的中等房价还不到 90 万。 盖洛普民调提供的一组数据，则进一步深化了我们对美国房市的理解。 2006 年房市泡沫顶峰时，美国住房拥有率为 73% 。疯狂的高房价和疯狂的高住房拥有率是一对孪生兄弟。我 2004 年在波士顿地区拿到教职， 2006 年正在考虑买房子的问题，对那个时代的这个高房价区记忆犹新。人们普遍的心态是：凡是买了房子的都发财了。房价每年至少上涨 10% 。现在不买，也许以后就再也买不起了。我所在的波士顿近郊的阿灵顿市，健身房的一位六十多岁的居民告诉我：“我在这里住了一辈子，就没见过房价跌过。”涨、涨、涨，逼得大家砸锅卖铁一定要买房，推高了住房拥有率。 如今，则到处是买房破家的，住房拥有率降到了 62% ，是九十年代以来的最低水平。不过，盖洛普的另一组数据显示，消费者并非完全跟风，其心态往往决定了房市的起落。 2003 年， 81% 的美国人认为现在是买房的好时机，只有 16% 认为是坏时机。后面三年，房价确实节节上涨。但到了 2006 年，虽然大家都急着买房，但认为现在是买房的好时机的从 2005 年的 71% 猛跌到 52% ，认为是坏时机的随之从 26% 猛涨到 44% ，我自己有幸属于后一种人。这种消费者心理的巨变，是房市坍塌的重要原因。如今，房价、房贷利率都低于 2003 年的水平，认为买房是好时机的人有 70% ， 28% 认为是坏时机。大家被房市吓坏了，信心显然还没有恢复到本世纪初头几年的水平。但是，认为现在是买房的好时机的比例，大致已经反弹到泡沫前的水平。如今房市迟迟不恢复，主要原因还是失业率高居不下，人们想买房但没有能力。一旦大家找到工作，房市就会反弹。 由此我们学到了什么？“居者有其屋”属于人类的生存本能。大家首先要投资为自己的家庭“造窝”，住房消费包含着巨大的感情因素。这是“房奴”的心理基础，也是为什么在最近十年认为当下是买房好时机的人永远多于那些认为是坏时机的人。但是，人的天性又不喜欢做奴隶。如果自己的生活长期陷入“房奴”状态，哪天有人高喊“起来，不愿意做奴隶的人们！”就会出现大规模的消费者反叛，房市就会崩解。固然，中国的情况和美国大为不同。大家的资金除了投到房子上外很少有其他的出口。但是，如今留学热渐渐升温，钱多少开始有其他出路。另外，中国人口密度大，土地资源紧缺，住房消费占收入的比例会比美国大许多。但是，纽约是世界人口密度最大的都市之一。纽约的房市可承受水平，对中国的大都市多少有些参照意义。如果普通家庭十年的税前收入都不足以购买一套住房，那么这不仅是巨大的社会危机，恐怕也是潜在的房市危机。 青春就应该这样绽放 游戏测试：三国时期谁是你最好的兄弟！！ 你不得不信的星座秘密
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