调控

牛刀：第三轮调控根本不可能降房价     八年的事实证明，用数量型的工具调控中国的房价必然失败。但是，明知会失败，还要这样做，只能说明政府根本就不想降房价，不想降房价的目的就是不愿放弃房地产的巨大利益，不愿停止继续盘剥民众，而是拖一拖房地产崩盘的时间。但是，能拖多久呢？   二套房贷六成首付也好，提高房贷利率也好，都不能解决房地产的根本问题。从宏观经济学来解读，只是用数量型的工具解决经济形态的严重扭曲，纠正经济结构的严重失衡。 8 年前这样做，会有一些效果，现在还来这样做，注定是徒劳无功。因为数量型工具的最大缺陷，是治标不治本，就像一个不动手术就要死亡的病人，非让他吃中药，那只能延缓一下病情而已。   6 成首付能解决什么问题呢？只是将一个小小的力量比较微弱的投机群体，再逼一些离开市场。大多数炒楼人不在乎几成首付，而在乎房价是否继续上涨。不在乎首付的人，是能在银行拿到大笔贷款的人，不管这些贷款是通过什么途径拿到，只要拿到贷款就会去炒楼。在 2010 年 2 万亿的涉房地产贷款中，个人房贷高达 1.4 万亿，灰色收入、公款私用大行其道，在楼市畅行无阻，你用 6 成首付能逼走多少，谁能给出一个量化指标？不能给出一个量化指标，又怎么可能测定这项政策的效能？   号称三轮调控，管用的政策就是不用，不管用的政策拼命往外推，无非是做做表面文章，为这个极度疯狂的楼市做一场表演秀，然后对民众做一个交代，媒体大肆鼓吹调控效果，其实根本没用。不仅没用，而且是误国误民的事，也将错失中国经济进行结构性调整的大好时机。   好端端的房地产税，许多国家都有开征的先例，主要是作为社会财富调节的手段，平衡社会财富的分配。这种机制，是宏观经济不可缺少的。中国就奇怪了，这么多年在十个城市空转 8 年，现在又变成在两个城市试点。这种事关国计民生的重大社会机制，有什么点可试？一套房免征，二套房微征，三套房以上课以重税，是房产税的铁律，是需要全国人大通过法律来实施的。而不是空转，更不是试点，这场秀做的这么大，到现在为止，劳民伤财，一无所获。   搞什么 6 成首付呢？一方面左调右调，一方面再拼命印钞。通货膨胀如此严重，却在胡扯什么 CPI 上涨 3.3% 。在中国，粮食价格在万千种商品价格中是最后上涨的，也是上涨幅度最低的。联合国粮农组织宣布 2010 年全球粮食价格上涨 36% ，中国国务院 2010 年提高东北粮食收购价格 15% ，你的 CPI 才 3.3% ，说出来不觉得可笑吗？   土地是中华民族千秋万代的基业，土地价格的上涨，其实就是一国货币的贬值。列宁说：要资本主义国家崩溃的一个最好的办法，就是促使其货币贬值。伟大导师的教导犹言在耳，仿佛就是针对我们这个时代来说的。遏制房价，要解决的是土地、货币和社会财富的分配问题，不是将一两个炒房客赶跑。你这回用 6 成首付赶跑一两个炒房客，他下回又回来了。这不是把千秋万代的基业当儿戏吗？还谈什么降房价？     购《穷人通胀富人通缩》请到： 牛刀淘宝签名书 专 营 店   MSN空间完美搬家到新浪博客!

调控政策累积加码 房价今年可能松动 曹建海 《环球时报》2011年1月28日评论版     三次调控在如约而来，似乎验证了年前各方对房地产调控的猜测。 2010年，是中国各界对房地产调控最寄以希望的一年，但房价的继续暴涨以及各地地王的频现，也是公众对政府调控最失望的一年。在政府日益频繁的房地产宏观调控举措和房价越调越涨的互映下，来自产学研及公众的质疑也此起彼伏，甚至一浪高过一浪。这些质疑对于1月26日出台的房地产调控“新国八条”的落实和执行，构成了一个严峻的挑战。 客观地讲，与 与2010年的“国十条”相比，“新国八条”对房地产宏观调控增加了很多新的内容。主要表现在：首先，明确地方政府应根据本地经济和居民可支配收入状况，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，国务院对于落实住房保障和稳定房价工作实施约谈问责机制；其次，强调调整完善相关税收政策，包括调整个人转让住房营业税、对定价过高的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度、严格执行个人转让房地产所得税征收政策等，并提出要要加快建立和完善个人住房信息系统，加强税收对房地产市场的调节作用；第三，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；第四，从严制定和执行住房限购措施，原则上对已有1套住房的当地居民家庭和能够提供证明的非当地户籍居民家庭限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的实施行政限购。这些措施除第一条带有软性和原则性外，多属于房地产调控的政策加码，在各地房价水平已经过高、泡沫巨大的形势之前，如果各地能够严格贯彻，认真落实，相信当对房地产市场构成空前压力。 也许，公众从不怀疑政策内容的合理与否，而主要质疑政府的执行决心。自国土资源部开始对土地违规的地方政府实施约谈以来，土地违规现象并没有得到收敛。虽然国务院的约谈问责威力大增，但如果缺乏一个科学的住房价格统计体系及评估体系，反而任由地方政府对当地的住房价格高低可人为操控，或者国务院像国土部一样，不能对房价上涨过快城市党政负责人实施严厉的惩罚措施，人们有理由相信约谈问责将走过场。 在上述四条措施当中，公众更看重二套房首付比例的变化对房地产市场的影响，说明无论所谓营业税全额征收，还是行政限购，在“阴阳合同”盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系统的情况下，有很大的漏洞可钻。然而，在强烈的通货膨胀预期下，基于存款搬家和银行挤兑的购房热潮，仅有对住房信贷的控制，还没有办法打击公众购房的热潮。 相对而言，而加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和无房者量大群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方政府对房价下跌可能危及地方土地财政的担心，房产税在一些城市的推进困难重重，即使试点的城市也会由于征询各方意见导致的中和作用，最终不能起到调控房价的作用。 此外，“新国八条” 要求各地增加土地有效供应，似乎完全没有触及地方耽于“土地财政”的任何利益。其中，总量规定保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%，不仅令人担心地方政府可以通过加大总量70%当中的普通商品房用地供给，替代可能导致地方投入的保障房用地，使保障房建设规划最终流于形式；而且，在耕地“占补平衡”日益不可能的情况下，规定商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，不仅加大政府囤地拆迁的热情，激化日益对立的政府拆迁双方矛盾，还有可能由无法避免的新“地王”，推高周边商品房的价格水平。 鉴于对房地产调控各种乐观的估计，最终普遍沦为笑谈的教训，与其对“新国十条”进行预期，不如密切关注各地执行和市场反应，最主要的在于市场观察。除了1-3月份的传统淡季房屋成交量可能现明显回落外，重要的是观察第二季度的市场情况，并将决定下半年走势。 （作者为中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授）   MSN空间完美搬家到新浪博客!

第三轮房地产调控政策明智、及时、利于民生   2011-1-27 每日经济新闻       1月26日，国务院常务会议召开，第三轮房地产调控政策出炉。这是明智、及时、有利于中国宏观经济结构调整、有利于民生之举。       第三轮调控政策必须出台。2011年是中国十二五开局之年，目前是稳定2011年预期的关键时期。中国经济结构调整的关键年份，产业转移与创新需要资金支持，但目前的房价上升与房地产投资高回报却使大部分资金进入房地产市场，使中国经济结构转型与虚拟经济的高风险相伴，使地方政府伴土地财政而眠，如果一个中国等于一千个迪拜成为现实，那么中国经济未转型就已失败。       有人说第三轮调控政策不新，是老生常谈，但仔细分析，我们会发现老生谈出了新意。       中国房地产未来的目标非常明确，抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。政策第二条强调保障房建设，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。未来中国保障型住房将进入建设高峰期，如果公租房达到2000万套以上，那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解。       对于保障型住房领域寻租空间的认识更加清晰，目前的政策潜在地承认经济适用房寻租严重。       2010年以来，保障房建设屡提公共租赁住房，政府官员考察项目也是公租房，由此得出较为明确的结论，公租房已然成为保障房的主角，寻租成风的经济适用房的重要性系统性下降。经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已经认识到住房保障不等于给予产权房，给予产权的保障房性住房体系存在天然的寻租缺陷，是对经济规律、是对普通公民财产性收入的不尊重。要让中国保障住房体系高效，今后需要严厉打击保障型住房中的质量低劣与寻租行为，千金市骨方能买信。       对于市场规律的认识更加深刻。       以往调控房地产的主要技术手段是控地根、控银根，控地根的结果是助涨了房价。这几次调控房地产主要运用税收与金融手段，税收成本提高降低投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。       政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。       调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。定价高的房地产开发商的税本会经常被拿出来翻拣翻拣，地方政府有心无力，因为约谈问责制成为常规制度。在仕途与房地产收益之间，官员会做出理智选择。       对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，使自有资金充足者知难而退。       与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。       房地产调控非一日之功，我们并不乐见一天之间房地产市场天翻地覆，那意味着地方财政的破产，意味着债务黑洞显形。但是，房地产市场直指根本的改革需要寸进之功，对房产税与土地财政的调节，对投资与消费的平衡，甚至对于中介、统计数据造假的坦承与更正，都是中国房地产市场健康发展的根基。所有这些政策，我们已经或者将陆续看到。       由于通胀预期仍在上升，由于实体经济收益不高，由于房产税尚未正式出台，我们也许很难看到房地产调控有旦夕之功，因此我们还要继续呼吁，请实行稳健的货币政策，请平衡财政，请调节分配收入体制保障产权，让各个阶层的人都能感觉到安全、感觉到中国梦没有远去。   注：忙碌的一天。     总理与来京上访人员面对面交流，房产中介公司规则出台，所有这一切说明了推动社会进步的力量没有泯灭。       仍在关注村长案。     现在没有结论，朋友跟我说推导应该是车祸，也看到了相关的报道。     要强调的是，没有程序正义就没有结果正义。     当地政府与电厂项目利益过深，由利益相关中人做出的结论不足以服人。     此案影响之大，必须有独立的第三方调查机构进行。异地调查，有那么难吗？推而广之，日后所有的大案，只要牵涉到地方政府利益，就必须由第三方调查，形成惯例。如此才能尊重民意，尊重程序正义。     香港靠的是廉政公署，美国靠的是新闻扒粪运动与法律界人士的共同努力。     面对村长案，靠猜测站在哪一方都不足道，所谓证据云云，只有脱离利益相关者，才有价值。调查无法深埋质疑，一个利益相关方难以得出公正的结论，即便里面有公平人士也不行，因为程序已经非正义。     各方人士尤其是媒体与法律界人士，有必要为制度建立服务，有必要探究民意背后的深层原因，而不是暗地指责愚民，或者以政府不可能做这么愚蠢的事，来做为村长案的结论。     在如此的误读下，村长想必不会安心。     村长案中有人故意混淆，说我附注中贬低村长，夸奖政府处理手法映照古今，如此的恶读、如此险恶的居心，请问你的心长在正常位置吗？     收起这一套，赶紧，出门左拐，不送。 MSN空间完美搬家到新浪博客!

要翻墙? 用赛风.