房产税能否降房价取决于政府是否有私欲
2010-10-15 南方人物周刊
笔者坚定支持征收房产税，目的是摆脱土地财政综合症、建立地方公共财政体系、为资产泡沫降温。
但是，必须指出的是，房产税不一定降得了房价。
房产税能否降房价是个伪命题，任何一个问题都需要明确的前提条件，只有浮动汇率与严格的货币纪律才能降房价，固定的低税率不可能抑制房价。
不同的经济体征收房产税的效果截然不同，德国与我国的香港地区同样征收房产税（香港称为“差饷税”），德国房价稳定，我国香港地区却成为全球投资者的乐园。
过去10年间，德国名义房价每年仅上涨1%，德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。香港房价在1997年东南亚金融危机之后到达泡沫极限，而近两年再次攀升，购房成为香港本地居民不堪承受之重，最高每平米达到70万港币。
最根本的原因是，德国经济从来没有以土地为纲，相反，对于房地产一直视之为重要的刚性需求与民生要求。反观香港，对土地却竭泽而渔，政府财政依靠土地，垄断巨鳄从土地获得暴利，为了平抑地价发明的勾地制度，却成为地价的助燃剂。
正因为政府与巨鳄们结成了联合统一战线，香港的房地产价格成为私欲的武器，这从香港的数码城项目看得一清二楚。但内地却把这套最糟糕的体制学得惟妙惟肖，甚至照搬勾地制度，不出意料，双方互相勾兑：香港的一些大佬们把炒地皮的一套搬到内地，闲置地与暴利地中闪动着他们的身影；而内地的富豪们则到香港大买特买天价楼盘。投资家的私欲与政府的财政收入胃口天衣无缝地结合在一起。
同时，德国是个严格执行财政纪律的国家。德国绝不允许出现通胀苗头，更不必说恶性通胀，只要CPI超过标准，德国央行一定加息，这是铁的纪律。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫，类似于日本房地产泡沫的土壤在德国被连根铲除。
在这方面，香港又是个反面例证，不过，这倒不是因为香港政府的贪欲，而是香港联系汇率所致，香港作为美国的货币投射亦步亦趋地跟着美元的步子走，而完全不顾本地的经济是冷是热、资产品价格是高是低。这是殖民地货币体系的悲哀，只有港币与美元脱钩，才能找回自我。从金融危机后，美元大致以贬值为主，而香港的经济却与内地联系更加密切，在实体经济方面一路飘红。香港热病吃热药，导致房地产价格一路上升。
德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，对于土地与房地产征收浮动税率。
在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。
德国不仅有房产税，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税，还有本质上的资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。市场价格高，税收就大幅上升，投资者无利可图。因此，即便在马克上升期间，德国也没有出现大规模的资产泡沫，所有觊觎资产品价格上升的国际炒家投资者全都铩羽而归。
来看中国内地，土地财政、通胀压力与温柔的资本利得税一应俱全，房价想不涨都难。今年出台史上最严厉的调控政策，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成，大型的标杆房企依旧不差钱，拿地热情不减。税收没有彻底改革的指望。
没有严格的财政与货币纪律，没有抑制投资的税收体制，没有充当公共利益维护者的代表，只想象征性地0.3%的房产税，房地产市场在受惊之后，还会大涨大跌，成为投资者乐园。
注：此文代表了我对房产税较为完整的观点。
