房价可能就是一笔糊涂账

 

童大焕—2010年10月13日 星期三

 

  经过将近一年的寻寻觅觅，家中老人终于惊鸿一瞥似地看中了老家县城的一套水景住宅。借国庆长假特意回乡办理相关手续，再一次亲身体验了房价数据难以准确的复杂情由。由是相信，在房价数据不准确的情况下，要求统计部门和房价调控部门做出准确的房地产调控，是一件多么不易的事。此前，由于避税等种种原因导致二手房交易数据不准确，统计部门几乎成为众矢之的。同时，对房价调控不力问责的社会呼声也非常高。但如果房价信息本身就是混乱的、复杂的，不论是要求准确统计房价信息，还是要求问责，本质上都是一个不可能的任务。

  一般而言，在楼市低迷时由开发商自买自卖是一个普遍现象，也就是说，开发商通过卖给内部人或相关人士的办法，从银行取得贷款，度过难关。

  其实，不仅仅是在楼市低迷的时候开发商会搞自买自卖的游戏，即使在楼市火爆的时候，他们也有可能做这个游戏。前者的目的是为了套取银行资金以暂度难关；后者则同时具备合法捂盘的效果，一箭双雕。

  而为了更充分地利用贷款资源，在房价完全由开发商决定的条件下，开发商一般会倾向于做高房价。这样做也是一举两得：一是可以取得更多贷款，二是给市场一个项目卖得好而且卖高价的假相，引发市场的跟风效应。

  但是过一段时间，楼房真正以二手房形式卖出的时候，不论是为了避税的考虑，还是真实作价的考虑，在房地产管理部门显示出的房价信息都有可能低于第一次开发商自买自卖的价格。这样，显示出的房价是真实下降的，好像调控很有效。但第一次交易的价格实际上是个虚拟价格。第二次交易价格才有可能是真实价格。

  另外一种情况，是真实买房人交了首付，但还没有到银行办理按揭，也没有到相关管理部门备案。过了一段时间，真实买房人以更高的价格把房子卖了，但由于种种原因，接手人可能是按照原价格跟开发商签约，说不定这个价格比此时此刻的市场价略低。从相关部门的信息库里，显示出的是房价不涨不跌甚至比稍短的前一段时间下跌的信息。房价调控有效的结论自此也可以得出。但事实上房价是上涨的，甚至有可能是大幅度上涨的。

  两种信息，实际上都是被扭曲的，不真实的。而以上两种信息扭曲，只不过是房地产价格信息扭曲的一个侧面和局部。在一个自由交易的市场中，要杜绝开发商的自买自卖行为，几乎是不可能的。要防范房地产价格的信息扭曲，也几乎是一个不可能的任务。

  在这种情况下，把房价调控作为房地产调控的一个主要目标和重要任务，也许，也是一个与现实相差很远很远的理想乌托邦而已。因此，楼市调控的重点目标，也许应该重新定位，规定哪些人有权享受廉租房，除此之外，是保证市场上有足够可供租赁的房屋，确保人人有房住，而不是试图去确保人人买得起房。而且，买得起买不起，往往也是个相对概念。有的人收入、负担完全一样，但其中有的人一辈子买不起房，有的人却买了两套三套房。这样的事例比比皆是，几乎每一种职业、每一个阶层的人群中，例子都俯拾皆是。这跟人们的风险偏好和生活态度与生活方式有关，与买得买不起房的纯经济实力无关。

（作者为信孚研究院研究员）