法广 | 上海视窗: 毛大庆讲话触动中国楼市神经

当时，郁亮的说法是，首先这篇文章不能全面、准确反映万科的观点；郁亮强调，万科对于行业的态度是“谨慎乐观，积极应对”。

从提示风险的角度，他又表示，赞成“毛大庆谈话”的一些观点，中国房地产以前是黄金时代，现在是白银时代，但发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，不动产精细化才刚刚开始。

虽然万科迅速做了技术性的否认，但事实上，这篇文字的真伪基本没有太多争论，文章的数据和细节，以及对行业专有知识的把握，显然并未行外人能向壁虚造。

随着今年三月份以来的房地产放缓，甚至部分地区出现房价下跌，政府开始筹划救市措施，毛大庆文章中的观点，值得深思关注，也已开始引发市场反应。

毛大庆讲话中最有趣的部分是反腐对中国市场的影响。这个话题由于过于敏感，房地产业内人士并不愿意对媒体多谈，媒体报道往往仅有难以查证的个案，少有行业面的可信数据。

此番由于是闭门会议，所以毛大庆畅所欲言，提供了不少有趣的样本，比如万科和星河湾高端新建楼盘业主受到的反腐调查，以及和阶段性反腐行动相对应的二级市场突变。

毛大庆称，反腐败对高端楼盘影响，不仅是少了一批腐败官员，而是一批跟这个事直接或间接相连的包括产业、人、以及一批人对于持有高端楼盘的疑惑心理。

他举例说明，万科在北京的高端楼盘，过去的三周，仅接待检察院、纪检委，就多达14-15次，从一个楼盘配合调查的之密集（售价在4、5万元每平），“其他开发商更贵的楼盘更不敢想想是什么情况”。

北京的二手房交易市场，更加直接感受到由于廉政运动所带来的影响，比如我爱我家、链家这两家主流的二手房门店，单日挂单量从原来的5套房子，急剧增长到10-12套房子，而且好多挂单的单主，要求他们尽快销售，给予大幅优惠，甚至于腰斩售价。

毛大庆还谈及，某省某地级市公安局局长在北京销售的房子的案例，据说此人找了44家门店挂牌出售他的房子，他在北京的房子数量，大概在1-2栋楼，帮他挂的人有他的手下、老婆、二奶等，挂的时候不计成本，玩命甩卖。

毛大庆对当下房地产市场最主要的判断是两个透支。即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。

一直以来，京沪市场被看作是个不缺需求的城市，从北京、上海目前来看，供需矛盾仍然没有马上得到缓解，刚性需求的需求量还是很大。

一个新的问题是，到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的比较贵的土地，都会上市，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间。这40多个楼盘分布的位置，基本上没一个在5环路里边的，但价格却高达5万-12万之间。

毛大庆质疑，市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人？我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子。

毛大庆引入了几个宏观的横向比对工具来分析当下的楼市泡沫。

首先是是千人建设套数。这一指标代表住宅水平和推断市场供应容量，万科的研究认为，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受。

不过，中国目前的竣工数远远低于开工数，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内。

从国际比较来看，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14。

中国千人建设套数本世纪以来，一直在不断攀升，从世纪初的5（2000年的5）到2011年已经突破20，到2011年，中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端。

对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住房千人年开工套数在20—-25仍然是安全的，一线城市在本世纪初普遍处于这个水平。但二线城市的透支程度可能会超过三、四线城市，但是三、四线城市的吸引能力和投资能力不足。

从自住的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒腾房子为目的的话，全国住房供应不足的情况，其实从2009年内已经开始出现拐点。

因此，毛大庆认为，总的来说，中国商品房新开工已经达到极限，未来仍然能保持增长的城市主要是东部城市带中的一些三、四线城市。对于库存比例很高、积压很高的城市来说，近几年根本看不到有上涨的可能性，除非国家再出台几万亿。

从房价来看，就一线城市而言，全世界的房价，城市中心房价中位数排在前10位的香港、新加坡、伦敦、台北、悉尼、纽约、东京、北京、慕尼黑、首尔、上海、莫斯科，北京和上海已经进入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房价已经超越了东京和纽约。

最触目惊心的则是土地总价值，这是监测不动产泡沫的一个重要指标。

1990年，是日本房地产泡沫的高峰期，当时，东京土地的价值是4.1万亿美元，与美国全国的土地价值相当，大约占美国同期GDP的63.3%；1997年香港的土地价值在5.7万亿美元，约占美国同期GDP的66.3%；2012年北京土地的价值约为10万亿美元，占美国同期GDP的61.6%。

毛大庆认为，这是一个非常可怕的数字。因此他认为，中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的。
相反有很多数据表明，2013年中国房地产市场存在和日本、香港泡沫化类似的特征。从房价收入比、房价租金比的数据来看，北京、上海的攀升速度已经达到或接近日东京、香港泡沫化时期的水平。

他认为，房地产是一个非常明显的周期性行业，发达经济体历史上发生过的事情，很可能在中国的未来重现。

此外，从人口结构变化来看，随着人口老龄化，未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，而今天的中国大概是9亿人抚养5亿人。

因此，毛大庆的结论是，中国房地产的天花板实际上在未来的18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。