金融时报 | 中国房地产泡沫引发全球担忧

有关房地产市场崩盘的担忧正在让全球增长预期承压。但这次引发不安的是中国、而非美国，表明全球经济正在变化当中。

如果问经济学家今年有哪些因素将会影响全球经济增长，绝大多数人将会一口气说出包括中国经济硬着陆在内的一系列因素。

引发担忧的是房地产，穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)在其最新的经济前景展望中警告称，“中国房地产暴跌可能让全球经济复苏脱轨”。

今年第二季度中国住宅销售同比下降9.3%，为自2008年末以来最严重的萎缩。中国国家统计局(NBS)的数据显示，今年8月，在70个大中城市中，房价环比下降的城市有68个。

穆迪估计，一个悲观但合乎情理的场景是，中国房地产交易和价格均出现10%的下跌，那么中国的国内生产总值(GDP)增长将会比当前预测的低1.5到2个百分点，即下降至5%-6%之间。

穆迪警告称，中国经济增长率下降将会“抑制”全球贸易，打击信心并“可能对全球增长产生显著的负面影响”。

Fathom Consulting的经济学家劳拉•伊顿(Laura Eaton)表示，中国硬着陆的风险“在过去几年逐步增长”，并补充称：“中国还没有爆发全面的银行业危机，但我们现在显然处在山脚下。”

但在西方，人们很少会觉得，房地产市场会像美国次贷泡沫破裂前那样对全球经济造成系统性风险。

世界各地的房价开始小幅上涨，国际货币基金组织(IMF)编制的全球房价指数在过去7个季度连续上涨。

在该指数统计的51个国家里，有33个国家的房价过去一年出现上涨。咨询公司牛津经济研究院(Oxford Economics)的高级经济学家亚当•斯莱特(Adam Slater)表示，现在仍有“一些地方面临房地产风险”，澳大利亚和加拿大的房价显得有些高估。但鉴于近几年许多重要市场的房价大幅下跌，“市场进一步修正对宏观经济的影响应该没有2007年严重”。

在美国，房价自2012年初触底以来已有所反弹，但从全国层面来说仍然只是收复了房地产崩盘以来跌幅的一半左右。高盛(Goldman Sachs)的美国经济学家Hui Shan表示，随着宏观经济和劳动力市场复苏，“我们预计住房市场将会改善，不过步伐可能很缓慢”。

有了次贷危机蔓延的教训，各国监管机构和国际机构十分注意不让人觉得他们自满。

今年6月，IMF副总裁朱民警告称，监管机构需要“防范另一场不可持续的繁荣”，但管理繁荣的政策工具“仍在开发当中”。

导致世界各地房价上涨的一个主要因素是超低利率和异常宽松的货币政策，它们既使人们能以更低的成本获得抵押贷款，又压低了其他资产的收益率，导致许多资金充裕的买家大举投资房地产。

香港率先在上世纪90年代实施了贷款与价值比率(loan-to-value ratio)上限，IMF估计，自那以后20多个发达和新兴经济体纷纷效仿，出台了某种形式的宏观审慎监管措施。朱民在讲话中警告了宏观审慎管理工具可能失效的两种情形：“房地产繁荣受到住房短缺的推动，或者流入的外国资金绕过国内信用媒介，增加住房需求、推动房地产繁荣。”

有一个在许多国家困扰监管机构的因素：尽管柏林、伦敦和悉尼可能显示出市场过热的许多特征，或许需要加息来应对，但其他地区却并非如此。

第一太平戴维斯(Savills)的全球研究主管约兰德•巴恩斯(Yolande Barnes)表示，一些人对于泡沫的担忧有些“过头”，他补充称，“就其所在的国家而言，我们的一些世界级城市的房地产可能显得非常昂贵，但这并不意味着所有的市场都过热”。

她说：“所有权明晰和市场透明的英语国家呈现出一种‘避险和财富保值’的地位，拥有许多私人买家。”

汇丰(HSBC)的澳大利亚首席经济学家保罗•布洛克汉姆(Paul Bloxham)表示，尽管他相信澳大利亚房地产市场没有泡沫，“但如果当前的房地产市场趋势持续太长时间，泡沫可能会被吹起来”。

译者/邹策