中房协引火烧身目的何在？

   中房协引火烧身目的何在？

童大焕—2010年8月13日星期五

    8月12日，中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

    在此轮楼市调控行进在最微妙的时刻，作为房地产企业利益代言人，中房协自曝向决策层呼吁不要给行业再增压的“自保”举动，无疑有一点“引火烧身”的味道。是无心的口失，还是有意为之？我想，这是一个但凡稍有理智的人，都不会出现如此低级的“无心之失”，它更多的是在曲折地传递一个明确的信号：这一轮调控，已经没有必要也不会再出台进一步紧缩的调控政策，关键是把已经出台的调控政策执行好就行了。在此背景下，需要购房的人，听话听音，择机入市才是明智选择。

    事实上，从4·14以来调控近四个月的情况来看，国务院要求遏制部分城市房价过快增长势头的目的已经达到，一些地方的二手房甚至下跌了百分之一二十甚至更多。8月10日国家统计局发布的2010年1至7月全国房地产市场运行情况显示，量缩价跌的趋势依然延续。

    但与此同时，未来楼市甚至整个宏观经济层面的未来隐忧也在堆积甚至加大。土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；由于有效供给减少，房价在高位盘整，从而带来了房租价格的迅速上涨。具体到2010年7月份，全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。它将直接影响2011年的市场供应量。土地供应不足和开发商拿地不积极，都将影响未来楼市供应。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。

    另一方面的情形则是，在此番调控下，民资地产公司往往要么不敢、要么没钱拿地，而大量财大气粗的国企尤其是央企则趁机抄底，必将进一步加剧行业垄断和国进民退步伐，对后市不利。中国指数研究院监测数据显示，新政出台后，京、沪、广、深四个一线城市成交的总价前十名地块中，国企占据了绝大部分的比重。

    宏观层面看，经济转型并非一朝一夕就可以完成的指日之功，房地产业牵一发而动全身的历史性地位并不因宏观调控而能轻易改变。财政部发布的数据分析：从财政收入走势看，1-4月全国财政收入增幅较高，累计增长34.1%。然而房地产宏观调控之后的近几个月，财政收入增幅明显回落，5月份增长20.5%，6月份增长14.7%（其中中央财政收入增长12.2%），7月份增长16.2%（其中中央财政收入增长11.9%）。

    在这样的条件下，如果继续加重调控砝码，则不论是房地产行业本身，还是整个宏观经济和底层就业等等，可能都将面临“难以承受之重”。期望房价无限下跌的人们可以不管不顾其他，但是作为决策者，应该权衡的是整个社会的平衡与稳定。

    宏观层面的情况是如此，那么微观层面呢？比如查开发商闲置土地。目前媒体披露的“完整版”全国1457宗闲置土地黑名单显示，北京的闲置土地有160宗，居全国第二。细看却发现，125宗都是由于政府原因而闲置，拆迁问题久拖不决是主因，其他各种债务、抵押因素导致的闲置只占少数，刻意倒卖土地的问题并不普遍，仅有李泽楷名下房企等个案。而闲置的土地比重也很小，囤地导致房价上涨的理由并不成立。如今年1至7月公布的全国开复工总面积32.43亿平米，按容积率为1算，本次公布的土地闲置面积可建面积不足1亿平米，而去年商品房销售是9.4亿平米。

    即使囤地的确有可能推高房价，也要问为什么囤地能够推高房价，囤电视机为什么不能推高电视机价格？因为电视机无限量供应！事情就这么简单。我们的历次调控，为什么总是走不出调控-反弹-再调控-再反弹的历史性循环？既没有长效机制，也不能给市场一个稳定的预期，原因并不难找，那就是，不论是控制信贷还是限制套数，都没有走出“控制需求”的路数。而土地和楼盘的供应，尤其是一线热点地区的土地和楼盘供应，却不断在“挤牙膏”。这，也是土地大量供应的大量二三线城市和大城市上百公里外的极远郊区频频造空城、鬼城的主因。

    因此，楼市调控的根本问题，还在于供求关系问题，尤其是解决供应不足的问题。（作者为信孚研究院研究员）