保障房

茅于轼:中国保障房政策的偏差

中国保障房政策的偏差   天则经济研究所理事长 茅于轼 为英国《金融时报》中文网撰稿   原文链接: http://www.ftchinese.com/story/001039477   目前,为了建保障性住房,中国政府打算大规模介入房地产市场。其理由是房地产市场失效了。   按照经济学的理论,如果某一产品的市场失效,这时需要市场之外的力量介入,最通常的就是政府介入。按照现在的计划,非市场支配的保障性住房五年内将达到3600万套,而商品房平均每年的交房量大约为500万套。可见保障性住房将占领住房供给的大部分,商品房市场将退缩到半边天下。   反观中国住房供给的历史,可以看出,住房商品化对改善百姓的居住条件所起的无与伦比的作用。   解放的次年,1950年,在经过八年抗战和三年内战之后,住房遭到空前破坏,人民的居住条件极为困难,城镇人均住房面积只有4.5平方米。在大规模经济建设27年后,到1977年,人均住房面积反而降低到3.6平方米(陈杰:《中国住房事业六十年》),比解放初还减了五分之一。改革开放20年之后,到1997年,人均住房面积增加到8.8平方米,居住条件有了显著改善。但是真正的突飞猛进是在取消福利分房,实行住房商品化以后,在短短的13年内人均住房面积已经达到28平方米。住房商品化对改善中国人民的住房条件起到了巨大的作用,这是有目共睹的事实。   但是近三年来中国的住房市场发生了重要变化,房价冲天,涨了一倍多。许多人认为房地产市场出了问题,是市场失效了,因此要求政府出面干预的呼声极高。这就是大规模保障房出台的背景。   但是如果我们仔细审查房地产市场的运作,可以发现,它基本上是一个竞争性市场。大一点的城市都有上百家房地产开发商。房价是充分竞争的,买房的人有充分的选择权。房价之所以高,不是房地产业的市场失效,而是土地市场失效。土地价格飞涨是房地产涨价的直接原因。土地市场失效,又是因为土地是独家供应,而且供应方是政府。没有人能够监督政府,它又有强烈的利润动机,无节制地推高地价,使得房价跟着无节制地上升。这才是房价高涨的真正原因。   现在不去解决土地市场失灵的问题,而把房地产市场收归政府;病在土地市场上,现在叫房地产业吃药,根本是文不对题,药吃错了对象。   另外一个认为房地产市场失效的理由是,房价与百姓的收入水平完全脱节。普通的工薪阶层一辈子的工资也买不起一套房。价格和购买力分离,这个市场只能靠特殊高收入家庭来维持,显然是一个不正常的市场。为了纠正普通人买不起房的问题,政府应承担起为普通人买房的责任,提供低价的保障性住房。   可是,按购买力分配商品是市场经济的基本原则。不光是住房如此,一切商品都如此。有人买不起就认为市场失效,是毫无道理的。现在有一大批人买不起房,问题不在商品房市场上,而在收入分配过于悬殊上。不解决收入分配的问题,而归咎于商品房市场,是完全没有道理的。病在收入分配,现在叫房地产市场吃药,那怎么能解决问题呢。   住房和一般商品有所不同,住房是必需品,联合国《经济、社会及文化权利国际公约》规定每个人都该有住房,这是人的基本权利。如果有人因经济困难而住不起房,政府有责任提供能过得去的住房,这就是保障性住房政策的来由。也可以说,保障性住房的目的是缓解住房上的不公平,是让最困难的人也能有起码的房子住,并不是让普通人也能买得起房。普通人现在买不起将来应该买得起,实在买不起还可以租房。所以保障性住房的对象不是中等收入的普通人,而是住房最困难的人,现阶段就是进城打工的农民工。相比之下,他们的住房条件最差,他们应该是保障性住房的服务对象。   可是,我们把服务对象搞错了。我们把进城打工的农民工排除在保障性住房的服务对象之外。结果是中等收入的人获得了巨大的房价补助。受损失的是国有土地的流失,而且流失给了并非最困难的人。所以这个政策没有缓解住房的不公平,最困难的人没有得到改善。   由于中国保障性住房的政策目标存在重大失误,实施四年来不但没有缓解住房的不平等,反而加剧了这方面的不平等,而且还造成大量化公为私、侵吞国有资产的腐败案件。更为糟糕的是,它恶化了商品房市场的环境,将来如何恢复这一市场将是一个艰巨的任务。   是的,普通人也要改善住房,但那要靠改革开放,提高全社会的经济效率,而不是靠政府补贴。补贴的钱还是从百姓创造的财富来。社会不富,谁有能力补贴广大的普通人?   (注:本文由天则经济研究所授权FT中文网独家首发。本文仅代表作者本人观点。)

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金融时报 | 中国保障房政策的偏差

目前,为了建保障性住房,中国政府打算大规模介入房地产市场。其理由是房地产市场失效了。 按照经济学的理论,如果某一产品的市场失效,这时需要市场之外的力量介入,最通常的就是政府介入。按照现在的计划,非市场支配的保障性住房五年内将达到3600万套,而商品房平均每年的交房量大约为500万套。可见保障性住房将占领住房供给的大部分,商品房市场将退缩到半边天下。 反观中国住房供给的历史,可以看出,住房商品化对改善百姓的居住条件所起的无与伦比的作用。 解放的次年,1950年,在经过八年抗战和三年内战之后,住房遭到空前破坏,人民的居住条件极为困难,城镇人均住房面积只有4.5平方米。在大规模经济建设27年后,到1977年,人均住房面积反而降低到3.6平方米(陈杰:《中国住房事业六十年》),比解放初还减了五分之一。改革开放20年之后,到1997年,人均住房面积增加到8.8平方米,居住条件有了显著改善。但是真正的突飞猛进是在取消福利分房,实行住房商品化以后,在短短的13年内人均住房面积已经达到28平方米。住房商品化对改善中国人民的住房条件起到了巨大的作用,这是有目共睹的事实。 但是近三年来中国的住房市场发生了重要变化,房价冲天,涨了一倍多。许多人认为房地产市场出了问题,是市场失效了,因此要求政府出面干预的呼声极高。这就是大规模保障房出台的背景。 但是如果我们仔细审查房地产市场的运作,可以发现,它基本上是一个竞争性市场。大一点的城市都有上百家房地产开发商。房价是充分竞争的,买房的人有充分的选择权。房价之所以高,不是房地产业的市场失效,而是土地市场失效。土地价格飞涨是房地产涨价的直接原因。土地市场失效,又是因为土地是独家供应,而且供应方是政府。没有人能够监督政府,它又有强烈的利润动机,无节制地推高地价,使得房价跟着无节制地上升。这才是房价高涨的真正原因。 现在不去解决土地市场失灵的问题,而把房地产市场收归政府;病在土地市场上,现在叫房地产业吃药,根本是文不对题,药吃错了对象。 另外一个认为房地产市场失效的理由是,房价与百姓的收入水平完全脱节。普通的工薪阶层一辈子的工资也买不起一套房。价格和购买力分离,这个市场只能靠特殊高收入家庭来维持,显然是一个不正常的市场。为了纠正普通人买不起房的问题,政府应承担起为普通人买房的责任,提供低价的保障性住房。 可是,按购买力分配商品是市场经济的基本原则。不光是住房如此,一切商品都如此。有人买不起就认为市场失效,是毫无道理的。现在有一大批人买不起房,问题不在商品房市场上,而在收入分配过于悬殊上。不解决收入分配的问题,而归咎于商品房市场,是完全没有道理的。病在收入分配,现在叫房地产市场吃药,那怎么能解决问题呢。 住房和一般商品有所不同,住房是必需品,联合国《经济、社会及文化权利国际公约》规定每个人都该有住房,这是人的基本权利。如果有人因经济困难而住不起房,政府有责任提供能过得去的住房,这就是保障性住房政策的来由。也可以说,保障性住房的目的是缓解住房上的不公平,是让最困难的人也能有起码的房子住,并不是让普通人也能买得起房。普通人现在买不起将来应该买得起,实在买不起还可以租房。所以保障性住房的对象不是中等收入的普通人,而是住房最困难的人,现阶段就是进城打工的农民工。相比之下,他们的住房条件最差,他们应该是保障性住房的服务对象。

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路透社 | 中国未来保障房不会闲置 专家

路透北京7月5日电—针对近期保障房建设或面临资金瓶颈的问题,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,目前并不缺少资金,而是缺乏融资渠道;他并预计未来保障房将不会面临闲置. 新华社周二报导援引他的话并称,目前一方面,中央和地方政府能够提供规模可观的政策资金;另一方面,金融体系内部和民间储备了大量的可用贷资金. 同时,地方政府通过支持发行债券和担保贷款,帮助企业和居民进行直接和间接融资,也可通过注入财政资金或将土地作价为资金注入,支持保障性安居工程建设和运营. 根据测算,2011年保障房建设需要直接投资1.3-1.4万亿元人民币.中央目前投资1,300亿元,还将继续追加;同时采取了允许发行地方债券,鼓励社保和保险资金进入等措施.

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金融时报 | 中国允许地方政府发债支持保障房建设

中国将大幅增加保障性住房建设,并希望此举在下半年将重振正在放缓的经济。 2011年伊始,中国政府就承诺开始兴建1000万套保障性住房,此举旨在化解公众对房价上涨的愤怒,并帮助那些被繁荣的经济抛在后面的人们。但在年中来临之际,通常不会无法实现经济目标的中国政府,在这方面只推进了大约三分之一。 地方政府需要提供相当大一部分建设资金,它们抱怨称,中央政府为遏制持续通胀而大力收紧货币政策,造成它们资金短缺。为应对这些关切,实权在握的中央规划机构——国家发改委(NDRC)上周宣布,将允许各省市利用债券融资支持保障性住房建设。 这在中国是一个高度不寻常的举措,通常中央政府由于担心地方政府债务水平过高,而禁止其借款。 分析人士表示,这突显出中央政府决心达到其住房建设目标,此举还可能为今年剩余时间经济政策发生微妙而又重要的转变确定基调,即运用慷慨的财政支出平衡限制性的货币条件。 中国正竭力遏制2008年以来的最高通胀水平,官方已4次加息,并在9个月内9次上调银行存款准备金率。官员们称,收紧后的政策已开始抑制价格上涨压力,但整体经济所遭受的连带损害也在变得明显,中小企业得不到信贷,制造业急剧减速。 在这种背景下,按照瑞穗证券(Mizuho Securities)经济学家沈建光的说法,再次推动保障性住房建设“构成对下半年经济活动的巨大提振”。他预计,地方政府债券将受到投资者的欢迎,并将填补资金缺口,使中央政府能够实现其建设目标。 今年计划动工建设的1000万套保障性住房,将超过去年楼市火爆时销售的900万套普通商品房。在未来五年里,中国政府希望建设3600万套保障性住房,力求使政府补贴的住房占到全国楼市的20%,比目前份额大致高出一倍。 政府的动力源自其对楼市导致的公众愤怒以及社会不安定的可能性越来越敏感。 然而,即使中央政府消除了发展保障性住房的最大资金障碍,还有其它种种担忧给相关计划蒙上阴影。 官方媒体在讨论违规方面坦率得不同寻常,电视画面显示,在理论上只供穷人居住的公寓小区里停泊着奥迪(Audis)和奔驰(Mercedes)等高档汽车。 中国国家审计署周一称,有4247套住房被提供给收入较高、不符合规定的人。实际欺诈数目很可能更高,因为中国审计机构往往一方面指出问题以提高人们的意识,另一方面又低估问题,以免损害人们对政府的信心。 译者/和风

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五岳散人 | 保障房建设必会成为新的黑洞

为引导更多社会资金参与保障性住房建设,如期完成“十二五”时期建设3600万套保障性住房的任务,国家发改委发布通知,支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目融资——这个新闻太专业了,可能很多人并没有在意其中的奥妙。 这话的意思是说,发改委开了口子,让地方政府手里从事保障房建设的企业可以发行企业债券,拿到钱以后把保障房盖起来。这件事的背景有两个,一个是目前地方政府的债务已经有10万亿之巨;另一个是保障房的建设算是一个政治任务,是必须完成的,而今年的保障房建设资金至少需要1.3万亿元,而民间自筹资金只有8000亿元,还有5000亿元的窟窿没有填上,这部分资金是要中央政府以及地方政府来埋单的。 这两个背景大概可以算是某种背道而驰的两个方向。地方政府目前已经债务缠身,这些地方债很可能造成“局部不稳”(某专家语),而保障房建设又必须要用钱,不借新债的话,这个政治任务就不能完成。旧债压身而不得不重新举债,最终会造成什么样的结果呢? 在这种状态下,保障房的建设最终的结果会成为一个资金债务黑洞。道理很简单,地方政府原本的债务当中,很多就属于胡乱使用的后果,没有理由相信这次增加的企业债券就会让他们学会如何正确的使用资金。而新增加的这条融资渠道,必然使得他们多了一条生财之道,拆东墙补西墙是肯定的,挪用之类的事情也不会少见,实际上这是为地方政府继续举债发展创造了一个良好的环境。 何正确的使用资金。而新增加的这条融资渠道,必然使得他们多了一条生财之道,拆东墙补西墙是肯定的,挪用之类的事情也不会少见,实际上这是为地方政府继续举债发展创造了一个良好的环境。 而这条新闻当中有句话应该得到特别的关注。“2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元,其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的”,社会机构如何投入?什么叫做保障对象以及所在企业募集?根据其他媒体报道,有些地方政府已经把保障房的部分产权卖出去了,用以回笼资金、进行建设。我们知道,保障房是有国家优惠政策在其中的,这部分产权的出售必然会带来相当规模的腐败。最近这两年的新闻中,披露过很多地方把保障房优先销售给公务员的事迹就已经证明了这一点。这会造成新的腐败黑洞。 不仅如此,我们可以想想这些企业债券会如何销售呢?发改委说,这种企业债券具有周期长、利息低的优点,是良好的集资工具。但这个“好”是发行方的好,对于购买者就是坏了。这样的债券不但风险大,而且收益低,谁会去购买呢?必然是需要地方政府大力推销、说白了就是摊派才能销售出去。这就是另外一种行政违法的黑洞,我们将在未来的新闻当中,看到这种摊派造成的后果。 应该说发改委这次开 而这条新闻当中有句话应该得到特别的关注。“2011年度建设保障房投资需要1.3万亿到1.4万亿元,其中有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的”,社会机构如何投入?什么叫做保障对象以及所在企业募集?根据其他媒体报道,有些地方政府已经把保障房的部分产权卖出去了,用以回笼资金、进行建设。我们知道,保障房是有国家优惠政策在其中的,这部分产权的出售必然会带来相当规模的腐败。最近这两年的新闻中,披露过很多地方把保障房优先销售给公务员的事迹就已经证明了这一点。这会造成新的腐败黑洞。 不仅如此,我们可以想想这些企业债券会如何销售呢?发改委说,这种企业债券具有周期长、利息低的优点,是良好的集资工具。但这个“好”是发行方的好,对于购买者就是坏了。这样的债券不但风险大,而且收益低,谁会去购买呢?必然是需要地方政府大力推销、说白了就是摊派才能销售出去。这就是另外一种行政违法的黑洞,我们将在未来的新闻当中,看到这种摊派造成的后果。 应该说发改委这次开口让地方政府发行企业债券是相当冒险的,在没有有效监督的情况下,几乎可以肯定这个政策会造成地方财政饮鸩止渴的恶果。地方政府没有破产一说,最终还是会矛盾上交,让中央政府对此埋单。中央政府虽然从两税制当中获得了大量社会财富的支配权,但这种状态下也是无能为力的,地方债务已经超过了全国一年财政收入的总额,这笔巨债如何能承担得下?这又开了新的地方债口子,在可以预见的未来,这笔债务必然更为沉重。 而我国税负之重已经很可怕了,再加税会造成经济的凋敝。目前的状态下,除了多印货币之外,没有其他方法可以解决。但超发货币必然加剧通货膨胀,等于还是掠夺民间财富。这可能是一个无解的棋局了。 来源:( http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809ec9001017pmm.html ) – 保障房建设必会成为新的黑洞_五岳散人_新浪博客 This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers . Five Filters featured article: Ten Years Of Media Lens – Our Problem With Mainstream Dissidents .

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