房产税

孙立坚：房产税加入“组合拳”将产生长期效应 2011 年 01 月 27 日 21:14 腾讯财经 杨甜甜   腾讯财经讯 1 月 27 日晚间消息，国务院今日同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海、重庆两个试点城市随即发布房地产细则。   上海房产税征收方案为暂按应税住房市场交易价格的 70% 计算缴纳，适用税率暂定为 0.6% 。征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房。   而重庆则侧重于高档商品住宅。重庆房产税的征收对象为，独栋商品住宅与个人新购的高档住房。其中，独栋商品住宅不管存量还是增量都收税。所谓的高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子，以房产交易价为征税基数，按 3 倍以下收 0.5% ， 3 — 4 倍收 1% ， 4 倍以上收 1.2% 。   腾讯财经第一时间连线了复旦大学经济学院副院长孙立坚。 尽管征收房产税的利弊和公平性以及有效性讨论依然没有形成共识，但是，他认为， 这次房产税的征收，是国家对房地产市场整顿更加强化的一个环节，对于房地产市场会起到一个长期的效应。因为它其实是最近一段时间政府整顿楼市所出台的一套“组合拳”中的一个非常重要的环节。   孙立坚解释道，作为“组合拳”涉及到三个方面的问题，一是对银行的贷款作了严格的限制；二是导入房产税 , 对过多的买房的人，增加他们的投资成本，养房的成本更加巨大；三是控制土地对房地产开发商的倾斜。因为按揭信贷、开发商的土地，以及个人或产业的闲钱，是支撑房价高企不落的三根支柱。“这一套 ’ 组合拳 ’ 必须拧在一起，才能形成长远的功效。”   对于这个房产税的税率是否合理，孙立坚表示，“如果能把房价控制住，产业资金再回到自己的岗位，这就是合理 . 另一方面 , 当老百姓也不把房地产看成唯一高收益的行业的时候，房地产市场价格就出现软着陆，或者不再有攀升的迹象，那这个税率就是较为合理的。”   他认为，中央政府对于房地产市场的调控会逐渐加码，“如果房价还是居高不下的话，剂量还是会越来越大。房产税给出一个‘养房就要付出很大代价’的信号，是否会改变市场对房地产市场的预期，就看未来房价的走势。如果房产税的出台，使得房价很快就有下降的趋势，特别在一线城市——支撑房价高起不落的是人们的预期——如果这个预期不改变的话，房价还是会往上走，政府的砝码就会继续加大。但是当预期发生改变，那时可能就是一个泡沫被刺破时刻的到来——价格的下滑可能刹都刹不住。”   至于房产税是否对房价抑制立即产生效果，孙立坚认为，在未来半年，如果房产税的政策能在一二线城市全面铺开，很快就会见分晓。“如果通胀变得更加严峻，其他的投资渠道还没有什么起色的话，比如，股市等，那么，这样的短期就见分晓的可能性还是较小。”   早前，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人表示，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。 （文 / 杨甜甜）     MSN空间完美搬家到新浪博客!

重庆房产税凶悍 上海房产税温柔   2011-1-28 每日经济新闻       中国住宅地产房产税时代到来，重磅税收武器出台，显示中国房地产市场投资黄金时代一去不复返。       1月26日晚出台国八条，1月27日晚，重庆、上海房产税细则同时出台，1月28号实行，没有给市场留出反应时间。到此，我们对房地产调控的决心不应再怀疑，对于挤除房地产泡沫的效果同样不应有太大的怀疑。       房产税杀伤力绵延不绝，越往后效果越明显，因为房产税影响的是人们的投资收益预期。       房产税首先打击投资性购房与高端住宅。按照重庆细则，重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上，开始收税。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。       重庆房产税刀法凶悍，所有存量的高端住宅都将征收房产税，所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区5000元左右计，也就意味着从1万元开始到1.5万元，按0.5%税率征收；从1.5万元到2万元按照1%征收；2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。       重庆绝大部分房产属于均价以下，据付琦先生介绍，每平米1万元以上占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%。重庆给未来价格与高档房设定了一个上限，希望房价维持在5000元左右。       相比而言，上海属于温柔剑，税率较低，对存量房网开一面，此前购房者全部成为既得利益阶层，他们不会受到房产税政策困扰。       上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。       笔者计算，一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平米，需要纳税面积为20平米，以每平米2万元计，缴纳市场交易价格的70%，适用税率0.6%，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可以承受的范围之内。       按照重庆方面的估算，今年征税额在2亿元左右，与整个房地产市场的税费根本不成比例。上海与重庆相比只少不多。       新购房增量不会太多。由于国务院出台此前一天出台的国八条对于投资性质的异地购房有明确规定，对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房，按照逻辑，既然本地居民两套房以上已经被限购，原来拥有高端住宅或者多套房的存量市场，被消泯于无形。       房产税具有象征意义，具有对未来的威慑作用，具有对未来投资性购房的抑制作用。如果将来房产税大规模上升，说明购买高档房与多套房者增加，但购买者增加，说明通胀预期恶化，投资收益远超购房与持有成本。       很多人希望房产税起到一剑封喉的作用，从短期看这是不大现实的奢望，重庆与上海2011年的房价会受到影响，但其他城市很难预期。可以肯定的是，投资者不可能忽视房产税的重大影响，如果重庆版的房产税大行其道，市场必然受到抑制。所有的投资都是风险收益的考虑，当投资者明确地预期未来政策风险不可控制时，该项投资品的风险溢价必定下降。       房产税只是组合拳中的一组，从根本上影响房地产市场的是稳健的可以预期的货币政策，是与实体经济相关的投资渠道的通畅。实体经济下行而通胀预期高涨，控制房地产投资是不可能完成的任务。       终于出台的房产税来之不易，我们必须以公共财政的推进来呵护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，以实体经济壮大与投资渠道的扩充，使民众从房产税中获得财产性收增长之益。   注：房产税终于出台。     看到房产税，想到的是另一件事，如果实体经济糟糕、如果债市成为地方投融资平台圈钱地，如果证券市场内幕交易横行，怎么对得起改革。     房产税抑制房地产投资，必须要有其他渠道疏通资金，治水之术从来如此。       非常忙，到半夜。     心情不好，因为极度严寒：一些人被要求离开，一些人被强迫离职，一些人被调职。 以伤害直言的忠诚者舒缓紧张，紧张感只会加剧。     支持这些远方的朋友们，永远。 MSN空间完美搬家到新浪博客!

    匆忙上阵的房产税全身是病     童大焕—2011年1月21日星期五         继重庆宣布在十二五期间征收房产税后，上海市长韩正在18日作政府工作报告补充发言时透露，上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房，按照一定比例征收”，但未就房产税征收方案做详细解释。北京方面则明确表示不参与房产税试点。       鉴于房产税的法理基础、法律程序、目标和有效性、基本公平等问题上都没有得到解决，明智的、追求法治的政府理应极其谨慎、有所敬畏。贸然推行只能饮鸩止渴竭泽而渔。       首先，法治的基本原则就是税收法定。为什么要征税，如何征税，税率多少，具体如何使用、如何接受监督，这些都是必须讨论的前提。而且最终要通过人大辩论和表决。即使人大已经授权相关行政机构对某些特定税法行使修改等权力，那也应该通过相应的法定程序来完成。虽然房产税的暂行条例1986年就通过了，但是非经营的、自住的住房是不征税的。那么，即使依照房产税暂行条例，对于自住的、空置的（空置就不是经营）房屋征房产税，都是不合法的，不管其面积多大。因此，不论是重庆拟对存量“超标房”征税，还是上海拟对增量“超标房”征税，都存在法理基础缺乏和法定程序不正义之嫌。       其次，征房产税的目标是什么？如果是为了降房价，在通胀预期和快速城市化双重背景下，过低比率的征税对象和较低的税率根本达不到这个目的，反而会把相应的成本转嫁到房租和房价头上。如果房产税目的在此，那么要是降不了房价，是否意味着此税必须马上终止并且退回纳税人？如果是为了建保障房，那就是政府的责任，怎么可以随便转嫁责任于老百姓头上，尤其是只转嫁到其中一小部分公民头上？如果是为了增加政府收入，那更不行。2010年全国税收已高达83080亿元，此外还有2.7万亿元土地收入、将近2万亿元国企利润，还有数不清的费大于税的各种收费、罚款等等，而全年GDP还不到40万亿元。政府拿的已经不是太少，而是太多。不论从公民与政府的关系，还是从藏富于民培养税基、让民众休养生息的角度，各级政府唯一要做的是大幅度减税，而不是增税。       事实上，世界上但凡有征房产税（物业税）的国家和地区，秉承的多是“取之于社区用之于社区”的原则。在美国的社区一级的政府，征收房产税之后，税款必须受监督并透明地花在社区的公共品项目（如治安、基础教育、图书馆、文化娱乐设施和养老院等、医疗卫生服务等）上。社区的全面改善会让更多的人愿意移居到这个社区，从而让房产增值，推高房价。房价上涨，社区政府征收的房产税收入也会水涨船高，进一步推高社区品质。良性循环。我们这里的大量税收、费收、土地收入，却是取之于此、用之于彼，取之于民、用之于官。杀鸡取卵、竭泽而渔。恶性循环。       房产税的公平性问题，同样千疮百孔不堪一击。如今的城市房屋，品类繁多身份复杂。有政府免费或者极其廉价划拨土地建的各类福利房，有拆迁安置房，有历史上民众“征了国家的地”在上面盖并且几代人慢慢更新换代的棚户房，有大量新时期以来在农村集体土地上盖的小产权房，还有一部分是土地招拍挂以后通过有偿出让70年或四五十年土地使用权盖的商品房。在这各种“身份”的住房里面，最应该征收房产税的，是那些没有交纳土地出让金、甚至没有缴纳一分钱税费的房屋。但现实的制度设计，恰恰是那些已经缴纳巨额土地出让金和巨额税费的商品房，其中的那部分“豪宅”要重新再缴房产税！已经缴地租缴纳各种高额税费的，还要继续万税万税万万税，没交地租或少交地租、少交税或不交税的，反而是永远无税！这不是滑天下之大稽吗？       但如果说商品房不缴房产税，而让经适房、限价房、单位集资房、回迁房、棚户房、小产权房来缴房产税，那又会让世人笑掉大牙，全世界都会觉得这个国家的制度在欺负穷人。对小产权房更棘手：对它征税嘛，等于承认了它的合法性；不征嘛，它既不缴任何税费也不缴土地出让金。这岂不是守法的备受欺压，不守法的活得更加滋润、更加如鱼得水？       市场经济的基础是财产权利的平等。当中国的各种财产权利并未解决最基础的平等问题之前，又如何对财产权利征税呢？       房产税除了增加政府收入、增加公职人员岗位、增加行政成本、告诉世人政府可以不依法办事之外，我看不到任何好处。请慎之！ （作者为信孚研究院研究员）   

征收房产税将是一次艰难的政治考验                         卢麒元   任何关于资产的赋税，其前提条件都是资产透明。资产透明，必然涉及资产来源的合法性问题。资产来源合法性的问题，已经超越了税政的范畴。 老实说。征收房产税将是一次艰难的政治考验。这将测试中国管理层的道德勇气和政策水平。 可以确定，中国私人房产持有者中，很多人无法提供有效的收入来源证明。所以，在征收房产税的同时，许多特殊人士将可能面临“有罪”假设。这是房产税屡遭阻拦的根本原因。 如果，不查证资产来源，直接认同资产来源不明的现实，那实际上意味着将进行一次历史性的大赦。本质上，对特殊有产者“有罪”的大赦，相当于一次集体“洗钱”。这虽然在技术上并无难度，但却会在道德上留下历史性的瑕疵。如何“赎买”既有“有罪”的历史事实，从而和平地实现全社会的和解，建立真正的和谐社会，这需要极高的政治智慧。 中国开征房产税还有更深层的社会意义。中国目前的个人所得税，更类似于一种“丁税”。由于个人收入所得税主要是劳动者税赋，天然存在着不公平的问题。未来征收的房产税，更类似于一种“亩税”。房产税是有产者税赋，具有一定的社会主义意义。“摊丁入亩”无疑具有十分重要的社会进步意义。然而，此种做法历来困难重重。毕竟，有产者拥有更多的话语权，他们会利用一切手段维护既得利益。而普通劳动者未必理解房产税的重要意义，他们未必懂得通过制度和政策进行维权，他们未必会成为支持税制改革的社会力量。 我们看到了一种历史性的尴尬。一方面，具有社会进步意义的房产税非征不可；另一方面，收入来源不明的历史问题也需要某种程度的妥协。反抗的阻力十分强大，民意的基础却十分薄弱。这的确是中国特色社会主义的政治悖论。 所以，征收房产税问题不仅仅需要极高的政治智慧，还需要提高全体国民对于公平税赋的认识。这是一个远远超出房产税自身功能的系统工程。此事处理得好，将开启下一个十年辉煌；处理不好，后患将不止于经济。 由重庆率先试点征收房产税是一个非常好的策略选择。试验可以先将问题充分暴露出来，并尝试系统的解决方案。待到方案成熟之后，再行全国推广。 三十年来，中国的改革开放一直集中于交易层面。为了不引发广泛的社会冲突，中国的改革开放一直在回避分配层面的问题。分配层面的问题不断累积升级，终于成为制约国民经济发展的主要问题。所谓总需求不足，所谓拉动内需，全部指向分配问题。分配问题不解决，中国经济将进一步失衡，中国将面临总体性的经济危机。解决分配问题，必须从财政入手。矛盾的焦点，集中于税收。房产税将成为中国深化改革的试水点。 显而易见，中国的改革开始进入深水区了。 我们应当向重庆的同志致以敬意。他们勇敢地拉开了中国深化改革的大幕。他们将面临非常复杂的局面。他们可能会遭遇国内外既得利益集团激烈的攻击。他们的工作未必能够获得全体国民的广泛支持。因此，我们不能仅仅局限于表达一下我们的敬意。 请注意： 在客观存在生产资料私有制的前提下，社会主义原则必须通过社会分配予以实现。对于资本和资产的课税，就是实现社会主义原则的重要途径。对于资本和资产的课税，前提条件是解决资本和资产的来源合法性和使用公开性问题。在这一问题真正解决之后，才能谈得到社会分配的公平正义问题。从这样的角度来看待重庆的试验，就会明白此次试点房产税的重要的现实意义和深远的历史意义。 笔者此文就是想要呼吁，中国有良知的知识分子，中国广大的劳动者阶层，如果你们仍然认同社会主义理念，就请你们热情地支持重庆改革。我们希望重庆赢得此次艰难的政治考验。我们也希望中国赢得此次艰难的政治考验。我们希望我们的国家从此步入真正和谐发展的轨道。 MSN空间完美搬家到新浪博客!