房地产调控

2010年信贷投放是最早发出退出信号的政策，信贷的退出引起市场第一轮的强烈反应，房地产政策的退出则引发第二轮阶段性冲击。目前资本市场动荡的其中一个重要原因是这两大退出政策所产生的冲击仍没有被完全吸收。

房价并没有出现明显的回落，部分地区的房价甚至依然逆势上涨

2010年4月，中央政府再次出台控制房价的政策。为什么要说“再次”呢？因为这10年来他们反复声称要“控制房价”，而房价，也就在这种“控制”声中一路狂涨上去了。 惟独这一次的“控制二套房贷，停止三套房贷，出台房产税”，被舆论欢呼为“政府动真格”了，也就是说，以前都不是动真格，大家都明白。喉舌也懒得出来“辟谣”了。我也认同，这次的确有点“动真格”。为什么选择在这时候动真格呢？

究竟是药方错了，是该吃药的没有吃药，还是开出的纯粹是一副假药？

今日中国之房价，创亘古未有之疯狂，今日中国调控房地产之政策，遭遇亘古未有之尴尬。自2009年12月14日国务院常务会议提出遏制房价过快上涨的“国四条”伊始，组合拳频出，土地，二套房贷，营业税，78家央企退出。但在政策的高压下，房价却走出了一条惊世骇俗的暴涨行情。

政策制定者也许没有想到，以抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标。面对房价与政策的如此错位，民众恐慌，学者错愕，开发商都害怕，但令人惊叹的是，政策的制定者却依旧不慌不忙的静观房价飞涨“扰民”不已。

原因何在，究竟是药方错了，是该吃药的没有吃药，还是开出的纯粹是一副假药？诸多谜团，政策的制定者有义务破解。房地产调控政策作为政府提供给民众的“公共产品”，政府的确有义务告知其政策目标，更有义务对其提供的“产品”的质量予以保证，这是公共政策的应有之义。然而，现实的情况是，中国的房地产调控政策，究竟要调控什么，却成了不解之谜。

在笔者看来，目前这种“政策打左灯，房价向右转”的怪异态势，最根本的原因在于政府从来没有向外界释放清楚的信号，政府投鼠忌器，开发商和地方政府利用了中央这种左右为难的心态大做文章，民众为高房价买单。比如，迄今为止，面对国际一流的房价，我们没有看到一个居庙堂之高者对调控房价表现出那怕一点点的信心，相反，一些执行者传递出的却全部是房价调控很难，房价上涨压力很大的信号；一些部门的领导在政策目标的表述上大玩文字游戏，极具吝啬之能事，“抑制部分城市房价过快上涨”完全成了一个赤裸裸明目张胆鼓励房价上涨的信号。

如果说政策制定者对于房价调控的信心释放错乱的信号情有可原的话，则在错乱信号已经引起民众恐慌的情况下，不主动释放善意，安抚民心则是错上加错。这种恶性博弈造成的结果是可想而知的，结果就是，但凡政府出台政策，就会引发民众新的恐慌。前有取消二手房营业税优惠，很多民众为了赶政策末班车紧急出手购房，后有各大缺各大银行开始取消利率优惠，让一些本来观望的人紧急入市，政策不仅没有降温，却误伤了对政策本来很有信心的民众，一杆子打翻全船的人。

在这种情况下，我们认为，当务之急是房地产政策的制定者必须释放明确的信号，清清楚楚的告诉民众，本轮房地产调控的目的究竟是什么，打击的对象是什么，最终要使房价回到一个什么样的水平，这些都是需要明确释放的信息，如果还遮遮掩掩，雾里看花，房地产调控政策最后残存的一点公信力将荡然无存。如果政策制定者依旧抱着投鼠忌器的心态，担心房地产调控对GDP造成影响，任由各方利益博弈者传递错误的信号，在房地产泡沫已经明显的情况下，一旦房价硬着陆，泡沫破灭，对转型中国造成的伤害将是不可估量的。

我们暂且不论政策好不好，药方对不对，但如果一个公共政策，在调控的目标上顾左右而言它，让民众猜谜，躲躲闪闪，民众就有必要问一问，政策究竟要干什么，是真的打压，还是逗大家玩，政策的效力本身要大打折扣。当然，就长期而言，中国房地产要健康发展，必须通过改变土地财政，政府建设大量的保障性住房等长效的措施，并且彻底改变房地产作为纯粹经济政策的属性，以满足人民的住房需求为房地产公共政策的主要目标。但就短期而言，首要的是必须给民众传递政策的目标信号，让政策信号灯亮亮堂堂，不要误导民众，安抚民众的恐慌。

温总理面对百年不遇的金融危机，有“信心比黄金和货币重要”之判断，房地产调控政策亦如此，对于目前博弈态势极其复杂的房地产市场，民众对政府政策的信心比黄金重要，是该修复房地产公共政策公信力的时候了。面对喧嚣的房价，面对沸腾的民怨，我们别无选择。