颜昌海：中国房地产泡沫已开始破灭
大陆首套房贷款利率持续上调，大大加重首套房购买者的利息负担。有银行人士表示，和调控前相比，现在利息涨幅比房价降幅高得多。因购房融资成本大幅度提高，刚需族无力还贷，市场观望气氛更加浓重。银行被指比“限购”前更赚钱，而房奴则抱怨不已。 2011 年 11 月 23 日《都市快报》报道，浙江宁波的许斌大学毕业 3 年，已到适婚年龄。上个月相中一套位于镇海区的 120 平方米的住宅。这套房子原本总价 110 万元，现在开发商降价 10 万元。按照许斌的计算，房子优惠前总价 110 万元，首付 40 万元， 70 万元按揭 30 年，如果可以拿到 8.5 折的优惠利率，还款总额为 148 万元，支付利息 78 万元，月均还款 4,000 元；房子优惠后总价 100 万元，首付 30 万元，但现在只能申请到基准利率、上浮 5% ，若以基准利率计算， 70 万元按揭 30 年，还款总额为 168 万元，支付利息 98 万元，月均还款 4,600 元。即房价降了 10 万，但因房贷利率上调，购房者要多支付利息 20 万！ 不只是宁波的首置房贷利息大涨，据媒体报道，全国范围内，从两年前的利率 7 折优惠到 8 ～ 8.5 折优惠，到上个月银行取消打折优惠，还上浮 5 ～ 30% ，银行首套房贷利率实现了三级跳。几次加息之后，贷款利息大幅度上涨。买房人的成本大幅增加。 11 月 23 日，中青报报道，河北首套房贷利率最高上浮 30% ，刚需族如履薄冰。一家银行个贷部工作人员称，“首套房房贷利率上浮多少，是根据申请贷款人的具体情况来定，不一定是 10% ，也有可能是 20% 。对于二手房房贷，银行的利率上浮更多。目前多家银行的二手房房贷利率上浮幅度为 25% ～ 35% 。”建行宁波第二支行的一名匿名人士对记者表示：基准利率是“人民银行”每年调一次，今年 7 月份调整之后的基准利率是 7.05% （年利率）。建设银行总行的规定是，首套房是在基准利率 7.05% 的基础上上浮 5% ，这不算高，有的银行上浮 10% ～ 15% 。 “调控之前房贷利率打过 5 、 7 折。就是说过去房子没有降价，但银行贷款利率打折之后，买房者付的利息比现在还低。当时是政府扶植房地产市场，所以政府许可各大银行的房贷利率打折。现在全国的优惠利率都取消了，各银行的上浮利率是多少由总行决定。” “这种打压办法使买房的人很少了，房价自然会下降，政府是这样认为的。如果政府还要调控，上浮到更高百分点，或者取消上浮，都有可能的，这取决于政府的意愿。” 工商银行宁波镇明支行工作人员孙海（化名）对记者表示，首套房贷款 5 年以上当前的年基准利率 7.05% ，各银行根据自己总行的政策可以上浮，目前工行没有上浮，“但有些楼盘的开发商选择的合作银行不同，双方之间有协议，所以客户不一定都能从工行贷款。” “和调控之前相比，现在利息涨幅比房价降幅高得多，如此看来，调控前买房更合适。” 据报道，目前宁波大部份银行的住房贷款利率已上浮 5% ～ 10% ，个别银行因年底资金紧张已暂停住房贷款。虽然房价有所下降，但首套房贷利率上浮却给那些刚需购房者带来了更大的经济压力。经评论人余丰慧曾表示，首套房现行首付比例为 30% ，银行基本上没有风险。银行的核心目的是为了增加利润。一家股份制银行负责人也承认，今年以来，央行五次上调存款准备金率，还将保证金纳入存款准备金收缴范围，再加上民间借贷包括高利贷泛滥抽走了银行储蓄存款，三者夹击加剧了银行流动性压力。 任志强微博表示：银行借限抢劫客户。《北青传媒》总裁助理微博表示，这说明无论如何银行总是赚钱，比限购前还赚钱。民众在网络上表示，银行是政府的钱包，有政府庇荫，百姓只管往钱包塞钱，而且变着法的要你塞，这是不得不承认的事实。 《齐鲁晚报》的报道说，大陆不少房奴抱怨：“楼市火爆时房价上涨快，买不起房；楼市冷清时，房价没跌下来，贷款门槛和购房成本反倒提高了，买套房咋这么难？” 中国大城市上个月房产交易量同比下降 39% ，已跌到“危险的低水准”。目前中国银监会还没有发布银行贷款在房地产价量齐跌下的压力测试结果，中国经济学者綦彦臣认为，银监会并没有考虑到交易量下降和房价下跌，对银行的抵押品和相关产业链的影响。 英国《金融时报》 22 号报道，根据中国当局公布的数据， 10 月份中国 15 个最大城市的房产交易量同比下降 39% 。全中国， 10 月房产交易量同比下降 11.6% ，降幅超过了 9 月份的 7% 。分析师指出，原因很简单：因为潜在置产者认定房价还会继续下跌，所以他们宁愿持币观望。加上房地产交易量下降已经影响到开发商的现金流，在某些情况下，还影响到他们偿还银行贷款的能力。中国经济学者綦彦臣则认为，一旦中国房地产业陷入萧条，和房产相关的产业链，尤其是水泥和钢铁等都会受到拖累，而造成中国银行金融系统的压力过大；“水泥和钢筋产业，如果房地产价格下挫以后，这两个相关的产业要受到影响，这两个产业的运行也是基本靠银行贷，款宽松货币政策支撑起来的，所以中国房地产下挫了，房地产开发商没能力支付钢筋生产商，没能力支付水泥供应商，这代表这两个分支产业还款能力也下降了。” 国际货币基金组织稍早针对中国 17 家大型银行进行压力测试，并在 11 月 16 日发布评估报告，结果发现中国银行业存在一定的脆弱性，无法一次面临多种压力冲击，国际货币基金组织提出警告，由于银行业借贷活动太过泛滥，中国银行面临系统性的风险升高。对此，綦彦臣认为，从国际货币基金组织的报告可以看出，中国银行和金融系统的脆弱性正逐渐增加；“为什么说脆弱性增加 ? 就是大量的银行信贷资金被房地产这个行业套住，中国社会方面的融资情况、融资秩序会越来越坏，甚至可能引爆一些大规模的社会事件，高利贷，房地产市场不仅仅是拿到银行的贷款，而且他相当一部分，是来自于民间的资金。” 今年 4 月，中国银监会要求各银行按照房价下跌 50% 、交易量下降 30% 的情形，对各自的贷款帐簿进行压力测试。截至目前，中国银监会还没有发布压力测试结果，并拒绝置评。綦彦臣指出，这涉及中国官方经济数据不透明的惯性；“即便有好多担保公司，他 ( 中国银监会 ) 也没有能力测算这个东西 ( 压力测试 ) 。”房地产建设在中国经济中所占比重超过 13% ，尽管北京一直在试图遏制高涨的房价，中国房地产行业正在下行阶段，房地产泡沫正在破灭，部分一线城市，例如京沪等地的房价恐怕还会下落。 中国大陆的房市“降价潮”已经由一线城市向二、三线城市蔓延，紧接而来的还有老业主们的抗议示威。分析人士指出，当中国房地产炒作已经达到民怨的程度，政府才跳出来说要调控，对购房者已经造成伤害，而中小房地产商目前也岌岌可危，面临倒闭的状态。 据媒体报道，当前，北京、上海一线城市房价呈下跌趋势，成交量也大幅下挫，商品房库存量不断攀升。 11 月 18 日，国家统计局公布的 10 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况，环比下降的城市已经高达 34 个，降价蔓延的速度超乎民众的想像。然而，一套房子买不到一个月，房价已经下跌几十万甚至上百万元，购屋者有受骗的感觉。 新华社 11 月 21 日援引最新地产数据显示，在北京、上海、南京、芜湖、宁波等城市，在不到 2 个月的时间里就有 8 个楼盘售楼处，发生过维权业主因楼盘降价和开发商发生严重纠纷和冲突。上海业主对当地媒体説，她们要求退房，主要是因为政府的限购措施出了问题，不应由消费者完全负责，“人们买的是期房，还没到手，房价已经跌成这样。我认为不应该由人们来承担开发商前期虚高的房价。” 10 月 27 日，美国《华尔街日报》登了一篇文章，这个文章的题目就叫做“当心走火入魔的中国经济”，作者是 Brett Arends 开头就很幽默地说：“忘掉希腊、忘掉意大利、忘掉‘占领华尔街’运动吧！眼下真正的坏消息是什么呢？中国。”紧接着下面他又写着：“楼市泡沫终于开始破裂”。说中国的房地产走到这个地步，根据是什么呢？中国国家统计局发表了一个公告，这个公告说， 9 月份全国 70 个主要城市当中，有 46 个城市的房价停止上涨，或者开始下滑。而这种状况在 1 月份，这些城市只有 10 个，也就是说在 8 月中间增加了 4 倍，城市房价停止了上涨。 在近年来，中央政府一波紧接一波的楼市调控政策下，地方政府的负债巨大，而中小企业的资金链也异常脆弱。特别是 2010 年 9 月底出台了一个“新国五条”，被称为是历史上最严厉的一个政策，之后这一年来，中国的楼市到底在这一系列的政策之下，据统计，今年的房价和去年全国 100 个城市房价平均比较，降了 0.03% ，几乎是等于没变。所以某种程度上，这个政策还是见了点效果。若仔细去分析这“新国五条”的概念，会发现它事实上重点针对的倒不是一定要把房价压下来，让老百姓更多的人能够买的起房子，而是保银行企业。比如要求首付，第一次买房首付款不能低于 30% ，第二套房不能低于 60% 。这概念其实不是让穷人买得起——肯定是穷人越来越买不起了，首付越高，穷人越买不起。是为了保银行业，使得银行业有更多首付的缓冲期间去抗房地产下走。此外，它要求严格控制消费，用房地产做抵押消费贷款再去投资买房这样的事；同时，第三套买房一次性的砍断，不让再买了。某种意义上讲，主要的效果是支持中央政府，即中央政府的银行企业不要出事。 这个政策，其中有个最严格的“限购令”这一条里头它有个重要的词，叫做“一定时间内”。“一定时间内”就是说准备在一定时间里头限购。换句话说，这个政策收放自如。这个政策规定“一定时间内”，什么时候被取消？解说不一样。这就是一个问题的关键。 除了楼市的价格现在没有掉下来，但量是大量的下降之外，是资金链的问题。从 9 月份开始，温州老板的跑路，包括不久前鄂尔多斯老板自杀，温州炒房团开始在大量抛上海的房子。这些都证明了这次的调控，使得民间企业的资金链出现了断裂。 中国房地产是从 2003 年中央政府宏观调控政策出台以后，尤其又在经济危机之时， 4 万亿投资的刺激中孕育出来的。实际上它牵扯到方方面面，尤其都是主要的政府部门，中央政府、各地政府，开发商，有的时候也是国企。造成这种情况的后果就是，如果房地产出现了疲软（不是崩盘仅仅是疲软），这些把钱投入其中的企业都会受到很大的影响，都会产生血崩式的这种连锁的反映。 控制房地产的同时，还有一个通胀的问题。针对通胀，中国有一个“紧缩银根”的概念，在紧缩银根的过程中，特别是年初把这个贷款额都用完了，到年末银行就没有资格贷款的时候，第一受难的就是中小型企业。中小型企业本身就是后娘养的孩子，整个来说就是不被银行看好的一个部份。中小型企业他们又在自己的事业之外，做了很多房地产；对于这样的企业又往往是这个时候银行的钱贷不来，而房地产又卖不出去，在这样的情况下，最容易资金断裂。换句话说，就是整个链条第一个开始崩断，不管是温州的还是鄂尔多斯都是这样。 资金断裂实际上对楼市的影响非常大，再进一步就是进行这方面的再生产、征购土地、建新的项目这种形式肯定会发生很大的变化，楼市的价格会有很大的调整，就往下推。北京过去半年就已经有七百多家的中介公司关门了，也是直接受这个严控的，而且北京还有一个特别的降低中介费，除了限购令，还有一个降低中介费，就使得这些公司撑不下去而关门。 如果不松动这个调控政策的话，这些地产公司还能撑多久？这个问题目前来看，人们知道 2008 年的时候，当时中国整个房地产在过去增长近 10 年 ,2008 年事实上是惨淡的一年，房地产几乎没涨，有些地方甚至出现缓慢下滑的情况，当时各个企业资金链很不足，是突如其来的连续涨了 5 、 6 年以后，资金链一直很饱和的情况下突然销售受滞，整个房地产出现了危机，当时很多大的企业根本没有经历过，所以资金链很脆弱。这一次，用潘石屹话说 , 其实像我们这样的房地产公司，你就是这么严控了一年，我们还穿的是棉袄呢！真正谁现在冷起来了？地方政府！地方政府已经开始穿单衣了。 实际上 , 地方政府是最先开始感到寒冷的。人们知道地方政府一直是土地财政维持了多年，这一波的严控，审计署公布 2010 年底地方政府的负债已经是 10.72 万亿了，如果再继续下去的话，可能这个数字还会继续扩大。目前，国际上对于中国银行业的股票一直在打压，主要原因就是因为国际上看到了中国地方政府的欠债是个巨大的问题，而且这个数字谁也摸不清，有人说是 14 万亿，有人说是 10 万亿。事实上这是一个不停变化的一个概念。每年 8 万亿中央政府的财政收入，其中大概将近 4 万亿归到中央， 4 万亿多归到地方；而地方每年要消耗将近 10 万亿的财政，剩下的 5 万多亿来自卖土地。中央政府自己统计说是 3 万多将近 4 万亿的土地财政，但实际数字远远高于这个。换句话说，地方政府 60% 到 70% 的钱是来自于卖土地的。如果地方收入砍掉 60% ，立马就不行了。地方政府对于土地的依赖是巨大的。 而且，目前有 10 万亿的钱，是地方政府在靠贷款开发土地，前期投入是为了后期高价卖出去。前期可以用土地做为抵押贷这笔钱来做投资，但投资完以后，如果这片土地开发商不来买，前期投资也完了，后期维护也完了，而且它不像企业，贷给你一万，你还有生产还能够创利还钱。所以说，如果说土地财政真的维持不下去的话，地方政府肯定很多地方要垮下去的，随之银行的坏帐会积累起来。有人估计，贷给地方政府有 30% 都是坏账，这个数量估计大概到 3 万亿左右，这个数字虽然对中国银行不是很大，但这是一个滚雪球效应，还会不断的滚大。这个问题现在讨论的很多，也是一个焦点。年初的时候有人做了一些调查，发现地方融资平台基本上丧失它应有功能，地方的负债已经超过它的收入。房地产在地方政府收入中占了 50% ，这么一块支柱，现在对地方政府来说已经不存在了。 从外界来看，中国经济现在最大的毒瘤和隐患，是地方财政或是政府的负债。中央政府本身不想控制房地产，它控制的初衷不是为了让老百姓能买得起房子，只是不希望房价每年涨 50% ，希望每年涨 5% ，涨个 100 年。因为房价现在毕竟是一个很大泡沫，这个泡沫如果垮下去，中央政府就完蛋了！所以，中央政府想控制房价是可信的。但问题是，它有没有这样的能力？这是人们一个巨大的问号。就比如地方政府资金链的问题堆在面前的时候，最终中央政府跟地方政府的博奕过程中，谁会妥协？！事实上这不是一个经济问题，已经是一个政治问题了，跟中央政府整个内部的政治权力区分，方方面面都会有很重要的关系。 在中国大陆这个大花园中，房地产是唯一的一朵鲜花，别的已经都萎缩了；连烟草这么赚钱的产业，也投资房地产，化工、机械、钢铁都投资房地产，已经是一种处于畸形的状态。从经济上来讲，人们都认为房地产是一个泡沫，因为从一些客观的数据来说，比如房产价格对收入，美国平均是 14% ；中国大陆达到了 27% 。这绝对是扭曲的。另外，从世界房产的理论上看，一个影响楼市价格很重要的因素，就是楼价相对于房租；中国大陆的比率也是世界平均水平的 2 倍，这个畸形扭曲的比美国也要厉害得很多。 中国房地产泡沫终于开始破裂。它的过程中，正在发生各种各样的事情，尤其发生社会冲突。这个庞大泡沫的破裂，有一个过程。这过程会造成人们巨大的痛苦，引起社会和经济剧烈的改变，这种改变让人接受不了的时候就会跟官府对抗。结局不可逆料。因为贪官专制，欺压老百姓、坑害老百姓，并且长期不断的收刮老百姓的钱财，无人能够接受。
阅读更多
