房地产

　　房价回调是否预示着政府的调控有效?会下跌多少?房地产的救药良方到底在哪里?经济学家茅于轼近日接受南都记者独家专访时表示，房地产市场泡沫已经无药可救，最后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分，因此他建议老百姓现在不要出手买房。 　　同时，茅于轼完全否认限购限价措施对楼市的作用，他特别提醒，保障房是为了保障最低收入者的住房需求，而不应该是中低收入阶层。中等收入阶层不应该纳入其中。 　　房企民营开发商发展瓶颈在于资金 　　南都：浙江绿城近期多个项目出让，凸显了民营房企在楼市调控之下的生存危机，怎么看待这种现象? 　　茅于轼：房企为什么会赚这么多钱?直接原因是房子在不断涨价。买房人赚钱，卖房人也赚钱。 　　但是从去年下半年开始，已经看到(市场)情况在变，可是很多房地产开发商看不到这些变化。所以现在房子不好卖，借了钱还不了，(他们)就发生了资金链断裂。 　　南都：为什么这种现象在民营房企较为普遍，国营房企相对好一些? 　　茅于轼：国营房企与民营房企的区别在于它能弄到钱。但是大环境决定了无论国营还是民营，房地产业都面临着巨大的风险。我前年就提出这点，我的房地产朋友很不喜欢听我的话，他们说你给我捧捧，我说如果我捧的话就是害了你们。可惜懂这个的人不太多。 　　南都：很多民营企业受宏观调控的影响最大，发展瓶颈在哪里? 　　茅于轼：就是资金问题。 　　南都：因为没有资金，所以民营企业的生存空间越来越窄? 　　茅于轼：大银行是不服务中小企业的。这个全世界都一样。美国有8000多家银行，大部分都是小银行。这就是为什么美国中小企业融资的问题不严重。 　　南都：中国民营房企未来发展空间在哪里? 　　茅于轼：资金问题不解决就不存在很大的发展空间。民营企业他们现在最大的融资渠道就是民间借贷。现在政府要将这块砍掉，民间反应很大，因为民间借贷这块没了，就会进一步加强国有企业对金融的垄断。 　　南都：郎咸平曾说过：中小房企消失后，房价会越高。您怎么看待这个观点

最近两个月以来，中国突然出现一种说法，即外资在做空中国，房地产首当其冲。这种说法又为“外国阴谋论”找到一个实例。 玩怪罪游戏（blame game）是北京的老把戏。这种怪罪如果真能给中国带来好处，比如这次乱找替罪羊，下次学乖了，不再重蹈覆辙，也算是值了。问题是怪罪游戏玩了一次又一次却老没长进。 我这里试以在中国声誉尚好的《21世纪经济报道》12月1日刊载的文章“外资做空诡计：房地产首当其冲”为例分析，该文有图表，有数据，似乎很有根据。但整篇分析存在三个问题。 第一，该文未提该表列举的外资炒房资金到底占欧美资本多少比例，造成的印象是欧美资本似乎大都投资房地产，这应该不是事实。在该文“外资撤退路径调查”一节中，提到外商撤资波及金融业，但是却没提到一个重要的事实，即当年外商投资中国金融行业做“战略投资者”，一般都有期限约定，期限到了外资是可以撤资的。因此，这种“做空”本来就应该在中国政府金融主管部门预计当中，因为外资来中国不是做慈善事业，也非为“中美友好”而来，是奔利润来的。趋利是其本性，有利则留，无利则去。因此，为其到期撤资预作方案是金融主管部门工作当中应有之义。 第二，该文只字未提近三年进入中国的新增外资究竟是从哪里来的。近三年以来，中国媒体不断报道台港资本外迁东南亚等地寻找“成本洼地”的故事，美国中国商会与欧盟中国商会近三年的调查报告更是反复提到外商抱怨中国投资环境日益严苛，美国一些咨询机构的研究报告分析了美资回流的事实。但中国商务部颁布的《2011年1-9月全国吸收外商直接投资情况》却表明，中国引进的外资数量在增长：2011年1-9月，全国新批设立外商投资企业20407家，同比增长6.24%；合同外资金额1778.67亿美元，同比增长16.85%；实际使用外资金额866.79亿美元，同比增长16.6%。 我一直很关注，这些新增加的外资从何而来？必须说明的是，长期以来，中国引进的外资当中，有很大一部分是假外资，即中国人或公司将资金转至海外，在国外注册公司后，再以“外资”的名义回流中国。，《21世纪经济报道》 在2006年6月19日登过柴青山“外资税收漏洞”一文，其中提到，据中国政府部门总结，假外资主要有三种类型：第一种是在港澳及国外有实体经营的中资企业，出于发展的需要，回国创办“外资”企业；第二种是出于海外融资的目的，通过注册海外空壳公司及返程收购，以红筹形式上市的原内资企业；第三种是纯粹出于政策性寻租的目的，到境外尤其是离岸金融中心注册空壳企业，然后将自己变身为外企的原内资企业。据估计，第三种形式的假外资在中国非常普遍，不仅实行低税的香港成为内资企业注册空壳公司的宝地，英属维京群岛、开曼岛、萨摩亚等地也分别成为中国引进外资（FDI）的第2、第7和第9大来源地。 全部外商投资当中，假外资的比重到底有多大？世界银行1992年的估计是该比重当时已达到 25%；至2006年中国的假外资比重已超逾33%。这一比例在逐年加大，我根据《中国统计年鉴2009》的统计数据计算，来自于港、澳、毛里求斯、巴哈马、巴巴多斯、开曼群岛、维京群岛、萨摩亚等地的资本，2007年占外资总量的69%；2008年占71%。2011年公布的资料当中，仍注明有大量来自于上述这些地区，而这些地区正是商务部在当年声称的“资本外逃中转站” 应该说，真正“做空中国”的资金来自于这些经过漂白的假外资，“做空中国”一文中列举的外商入房市资金不算是大头。这些假外资才是这些年来在中国房市、股市上如幽灵般出没的资金。文章还提到炒房地产的私募基金，我再多句嘴，中国的私募基金业的巨鳄是哪些人，海外早有报道，就是中国那大大小小的太子党。（见《华尔街日报》2010年2月1日：“中国‘太子党’与私募基金” China’s ‘Princelings’ and the PE；英《金融时报》2010年3月29日：“生而为钱的中国太子党”）。 我认为追究谁在做空中国有意义，但最好落到实处。抓住其中少数外资并不解决问题，因为这不是大头。不让这些假外资来去自如，成为做空中国的热钱才能解决问题。只是这办法是要堵住腐败资金外逃，有点象要制订政策与负责监管的官员们自残手足一样。 第三，关于中国的房地产。该文（当然还有不少报道）为外资从房地产业撤退导致中国房地产业面临破产风险惋惜不已。我觉得这种惋惜大可不必，因为这些年中国经济饱受房地产之累——根子上是受地方财政过度依赖房地产之累，且不说1.2亿失去了土地的失地农民与300万户城市拆迁户的血泪故事，就说那房产价格，就已将中国经济拖入高风险的高泡沫化状态。美国咨询机构Demographia今年对澳大利亚、加拿大、香港、爱尔兰、新西兰、英国以及美国这七个国家及地区的数百个大城市的居民房屋购买力进行了一项调查，结果显示，香港房价高达平均家庭年收入的11.4倍，在调查中最高；澳大利亚的主要大城市房价为其平均家庭年收入的6.1倍；而美国这一比例为3.3倍，在这七个国家及地区中最低。该机构认为，当房价收入比达到5.1以上就属于严重偏离购买力（美国爆发次贷危机前房价收入比达到5）。中国官方数据显示，2010年中国城镇居民的房价收入比高达8.76，而大城市的房价收入比更高，北京、上海、深圳更高达15倍以上，让城市居民无法承受。 上述数据说明中国的房地产已经堕落成这样一个行业：入市者几乎绝大部分是炒房者，受益者只是地方政府、与土地有关的官员、以及开发商及炒房者，这样一个极度畸形的房地产业，中国消费者要它何用？挤去泡沫，让房价回归正常，中国人不至于成为愁白了头的“房奴”，才是人间正道。

时近2011年年底，在房地产调控成效初现的同时，从刚性需求与招商入手，中国房地产调控定向放松的迹象已经显现。 由于成交量大幅下滑，房价出现松动。中国国家统计局此前公布的数据显示，在70个大中城市中，10月新建商品住宅价格环比下降的城市增至34个，比上月增加17个， 同比下降 的城市有两个，同比涨幅回落的城市达59个，较上月增加13个。 这并不是理想的调控结果：一方面，投资者的预期还没有彻底打消。在实体经济不景气、货币泡沫没有消退、投资无门的情况下，许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹；另一方面，由于交易量大幅下降，地方政府出面土地流拍、年关难过的困境，是否放松调控成为博弈焦点。 政策是双向的：放松调控是房地产乐观主义者的终极幻想，注定无法实现；应对经济下滑，各地定向放松政策已经出台。 面对汹汹而来的房地产调控放松论，有关人士做出强硬回应。先是11月初，中国总理温家宝强调房地产调控不放松，而后11月25日，副总理李克强表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。从两位房地产调控政策的关键人物表态可以看出，房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面，不可能。 房地产调控虽然不会放松，但各地新政的出台，可以看出调控逐渐转向务实，从刚性需求与招商入手，利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。此次托市，短期目标是挽救急剧下滑的交易量，长期目标是刺激刚性需求、发展经济开发区。 各地托市已现端倪。10月21日，南京市公积金管理中心宣布，从24号开始，南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的，是公积金二次贷款政策的有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。 处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，日前正式启动。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。 按每套房屋一次性补助10万元购房款，以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息的规定，最高每套房可以补贴20万元。贷款额度不足50万元的，按实际贷款额度进行补助，申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。 杭州此举一为经济开发区招商，二为稳定经济开发区房价。根据杭州市统计局的最新数据显示，今年1月～10月，全市商品房销售面积为571.03万平方米，同比下降20.8%。而杭州经济开发区所在的下沙板块成为房地产板块的下沉中心，率先掀起降价大潮——根据杭州透明售房网数据显示，该板块目前是杭州降幅最狠的板块，最高降幅4成，一般降幅在10%左右。笔者到下沙之时，看到居民楼打出大幅标语，抗议开发商降价，“还我血汗钱”的呼声非杭州一地。