巴曙松：如何打破房地产顺周期波动的怪圈
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浙出生中年房地产商是典型中国富豪
6月25日上午10时，位于中国经济首都上海并被誉为“亚洲华尔街”的浦东地区下起绵绵细雨。象征上海的东方明珠电视塔、88层的金茂大厦和101层的上海环球金融中心等为浦东地区构成华丽的高空风景线…
阅读更多[财经点评] 中国经济被房地产绑架了吗？
崔宇 从2005年开始，房地产绑架中国经济的说法就流传甚广，政府和公众似乎都认为中国经济增长严重依赖房地产，房地产的兴衰决定着中国经济的兴衰，这种说法直接导致了房地产调控的投鼠忌器。最近，渣打银行发布报告认为，年底前中国房价将大幅下降（一线城市降幅将为20%-30%）， 过快的降价可能会迫使有关部门年底前取消紧缩措施 。目前看来，因为忌惮影响经济增速，这轮房地产调控又有虎头蛇尾之虞。 世界上有许多说不清道不明的因果关系，就像是鸡生蛋还是蛋生鸡一样，房地产和中国经济的关系似乎也是如此。虽然二者的因果关系需要经济学家进行严谨的证明，但从简单的经济常识来看，尽管房地产和中国经济之间肯定是相互影响的，但房地产更多地要依赖中国经济的增长，而不是相反，房地产不可能一枝独秀地支撑经济增长，它更多的是经济高增长或预期之下的附属品。 过去30年，作为一个出口导向型的经济体，中国经济增长严重依赖的是出口（除此之外，还包括政府主导的基础设施投资），可以说中国经济是被出口绑架了。未来中国经济高速增长能否持续要看出口，如果金融危机过后出口扩张难以持续下去，中国经济就要在增长驱动力向内需转型的过程中经历中低速增长，再加上人口老龄化的威胁，即使存在刚性需求，房地产市场也难以大有作为。 之所以会众口一词地认为房地产绑架中国经济，是犯了简单的唯数据论的错误。从消费、投资和净出口这三驾马车对经济增长的贡献率来看，净出口的贡献率一直看起来不高，2001─2004年之间一直都是个位数的水平，2005年达到近年最高点24%的水平，2006年和2007年一直保持在20%左右，2008年和2009年分别回落到9.2%和-44.8%左右。看到这个数字，人们会本能地认为中国经济还是依赖消费和投资的。在消费比较稳定的背景下，更多地依赖投资，而且随着房地产开发投资2003-2007年平均27%左右的增长水平，占城镇固定资产投资的比重超过了20%，占GDP的比重接近10%，所以有人会认为这段时间中国经济严重依赖房地产。 但是，这种静态的比较消费、投资和净出口贡献率的缺陷是忽略了他们之间的相互关系，从而低估了出口、高估了房地产对中国经济的影响。对于中国经济来说，出口是源动力，它不仅直接影响到GDP，还间接影响到消费和投资，其中也包括房地产开发投资，从而带来连锁反应，在这一过程中，房地产开发投资是被动的和滞后的。 从上图可以发现，2007年第二季度开始，出口开始下滑，中国经济增速也同步开始下滑，而此时房地产开发投资还在增长，房价也在逆势上涨，它们直到2008年一二季度才转头向下。随着2008年三季度出口的大幅下滑，中国经济迅速探底，但同时政府主导的投资开始发力，扭转了经济增速下滑的态势，而房地产开发投资在2009年二季度以后才逐渐恢复。 这意味着，房地产并没有绑架中国经济，它既不是中国经济增长的源动力，也不是中国经济下滑的源动力，即使房地产行业牵扯多个行业具有波及效应，但在房地产开发投资下滑的过程中，在政府主导的基础设施投资的支撑下，中国经济依然可以保持稳定增长。值得一提的是，在经济下滑期房地产也没能挽狂澜于既倒，将这样的产业作为支柱产业十分滑稽，认为这样的产业绑架了中国经济也十分滑稽。 事实上，这也间接证明了尽管投资可以拉动经济增长，但经济增长最终还是要依靠消费需求，在外部需求下滑导致的经济下行周期，无论是房地产投资还是其他民间投资都是扶不起来的阿斗，这也是凯恩斯主张在经济危机期间政府通过财政支出增加有效需求的原因所在。中国经济的问题在于太依赖外部需求了，而不是国内的消费需求，所以导致金融危机期间难以独善其身，不得不采用大幅增加政府支出和通过银行信贷搞基础设施的短期措施，这一大干快上的做法将带来严重的财政压力，不是要面临地方政府债务激增，就是要面临银行坏账激增。 总而言之，中国经济是被出口绑架了，为了摆脱外部需求的不确定性，为了摆脱被绑架的滋味，必须增加国内消费需求的比重。而房地产在中国经济的兴衰周期中只是个傀儡和附庸的角色，除了对经济增长的影响被夸大了，对地方财政收入和银行信贷风险的影响也被夸大了。目前，土地出让金仅占地方政府财政总收入的20%左右，房地产类贷款占银行贷款的20%左右，都是一个不算太高的比重。房地产之所以成了一个不甘寂寞的配角甚至主角，这是因为是中国政府而不是中国经济被房地产绑架了，政府工作人员通过房地产可以方便地获得种种不菲的灰色收入，也许他们害怕的不是房地产对经济走势的影响，而是对其个人收入走势的影响。 （本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。） 本文内容归道琼斯公司所有，任何单位及个人未经许可，不得擅自转载使用。
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房地产业已经形成投资依赖 童大焕—2010年7月5日《珠江晚报》 作者按：马光远在他的微博中说：经慎重考虑，收回对今年房价下跌30%的预期。未来如果宏观政策再次反复，房价重蹈2009年的覆辙将为期不远。如此，则不出五年，中国房地产泡沫破灭后的惨烈将取代日本成为经济史上最经典的案例。（7月5日《新京报》） 我的判断是：内地楼市既不会重蹈2009年覆辙也不会重蹈日本覆辙。即使宏观政策再度宽松，也不可能宽松到2009年的程度。但是，内地楼市的“投资依赖”已经高度形成，购房人不要心存太多幻想。如果真想买房，最好不要错过本次调控的机会，今年七八月份会是一个较好时机。这个时候，不论是一手房还是二手房，都已经有了实质性的下降。 请参看笔者今年年初的文章：http://tdh318.blog.sohu.com/142558114.html 按照惯例于7月中旬召开的国务院经济形势座谈会，今年被提前到6月底召开，原因是今年二季度经济运行数据不再乐观。4月份人大财经委会在分析经济形势时，国务院六部门都参加了汇报，虽然六个部门提供的数据口径不同，但都认为一季度经济回升向好，开局良好，国民经济运行处于正常的区间。但是，刚过了第一季度，中国经济一改第一季度高位运行的势头，各项经济数据纷纷掉头向下。考虑到政府对目前经济指标下滑的担忧，新经济刺激措施有可能卷土重来。（ 7月3日 《经济观察报》） 明眼人一眼可以看出，二季度各项经济数据纷纷掉头向下，与4月中旬以来“史上最严厉”的房地产调控政策紧密相关。去年拉动经济增长的两大引擎――房地产和汽车双双回调。与此同时，外需市场对中国经济增长的支持力度也在回落。 很多抨击房地产市场的人们都把房地产市场排除在内需和实体经济之外，但一方面，房地产至少是内需的一个组成部分；另一方面，则如中国工商联房地产商会会长聂梅生所言：房地产是整个实体经济的买家。老百姓是房子的买家，也是实体经济的买家。 换句话说，房地产业牵涉到中国六十个左右的上下游实体经济产业，它是当前和今后相当长时期，整个中国实体经济的最大容器。中国钢材市场将近百分之五十或者百分之四十几由房地产市场消化。如果房地产业不开工，就影响民工就业，甚至影响整个的就业问题。它会影响整个经济层面。房地产业的投资和消费下降，如果能够有其他产业的上升补上，那么整个中国经济的问题也不大。 问题在于，房地产业的一枝独秀畸形繁荣，恰恰是因为其他行业不景气导致的！行政垄断和权力腐败已经从工商资本和收入悬殊两头灼烧城市高房价。工商资本方面，近年以来，大量工商业资本汹汹涌进地产业，企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦，投机心理大增。如果房地产之外的实体经济领域行政垄断和行政过度管制导致的腐败、高税收等一系列问题不解决，权力调配资源而不是真正的市场调配资源，那么，活跃工商经济、让工商资本停留在工商领域就是一个空想、一句空话。 而行政垄断和大量权力腐败导致的收入悬殊，则使城市商品房大部分成为投资品，在城市化背景和全球性通胀的双重夹击下，再高的房价也有人买单。经济学家盛洪在《垄断行业掠夺了多少财富》一文中写道：可以发现，只要一个产业存在垄断，全社会，包括国库和消费者，每年就可能有数千亿元的收入被侵夺；十个垄断产业就会转移走数万亿的收入。这相当于我国一年GDP的若干分之一，也相当于每一个中国人收入的不小份额被垄断部门侵夺。这部分巨大利益，按照垄断部门的内部规则分配。 可以说，经过了12年的城市住宅商品化历程之后，今日中国城市的商品住宅已经形成了高度的“投资依赖”，即大量依靠投资者支撑城市房地产市场。因此，本轮针对投资行为的“史上最严厉调控政策”一出台就立竿见影，楼市成交量急转直下。 在这种情况下，即使全国范围内现有房价下降一半，仍然是多数人买不起房。而如果房地产真的调控到那个程度，那么银行、政府收入和我国实体经济以及社会就业，都早已经到了不堪承受之重的地步！ 因此，一切又问到问题的实质和原点上来：靠调控房价和控制房地产需求，是无济于事的，甚至效果会适得其反。根本的问题是打破和拆分 “吃里扒外”（向国内民众攫取巨额垄断利润并向海外巨额分红）的行政垄断、减少政府管制和税费，还市场自由于工商资本，还利于民众，形成百姓收入增幅超越GDP增幅和财政收入增幅、超越通胀幅度和房价涨幅的历史新格局。除此之外，都是扬汤止沸不得要领。 （作者为信孚研究院研究员）
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不要因为经济数据下行改变房地产政策 2010-7-6 FT中文网 中国房地产没有像着急的购房人所希望的那样，大跌特跌，房地产市场某些大公司的数据并不糟糕。 因为大量抄底公司的存在，土地市场6月回暖。中铁建两天之天以53亿元摘得天津地块，中铁建今年已购入超过320万平方米的土地储备，总地价款高达130亿元。舆论的焦点集中到逆势抄底的央企地产公司。但央企抄底土地市场并非事情的全部，北京、上海、广州等一线城市的土地市场正逐步恢复交易。抄底的公司既有国企也有民企，既有大开发商也有资金无处去的自然人。6月万科在全国共拿下了5个地块，斥资40.33亿元。保利、恒大等一线品牌从没有停止拿地的步伐。 看上去，大型房企上半年销售业绩不错。 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心7月1日发布的报告显示，大多房地产企业今年以来依旧保持了良好增长势头，其中上半年销售金额过百亿大关就达到11家企业之多：万科以355亿元而名列销售金额榜首；恒大集团次之，但销售金额也有211亿元；保利集团以208亿元位居第3，绿地集团以207亿元排第4，绿城中国以204亿元排第5。 更重要的是，由于从5月份开始，重要经济数据有环比下滑的趋势，一些参与政策制订者对今年中国下半年经济形势表示担忧。这使得放松房地产调控的呼声再起，甚至有人开始预测下半年房价将开始走入上行通道。 7月1日，HSBC和CFLP公布了最新的中国PMI指数，反映民营中小企业的HSBC数据，6月产出和新订单指数分别为49.6%和49.7%，自2009年4月以来首次降至50%以下；新出口订单指数更是大幅下降4.7%至48.2%，为2009年6月以来首次降至50%以下；反映大中型企业的CFLP制造业PMI，购进价格指数比上月大幅下降，原材料库存指数下滑降至50%以下。人们不再担心通胀，反而担心中国经济紧缩。既然如此，为什么还要控制房地产呢？ 试图重新依靠房地产带动中国经济数据上行，极不明智。 中国的房地产成交量下降，但房价仍在高位徘徊。国家统计局公布的二季度环比价格仍在上涨，只不过上涨增速下降。也就是说，中国房价无论从房价收入比、地价市值占GDP等数据看，仍处于危险的泡沫地带。目前的房地产市场挤泡沫更像是，决策者摆出挤的架势，下面已经哭喊声一片。如果真的挤痛了，房价就应该降了。 事实上，中国的房地产市场已经出现了较为明显的变化，这种变化是中国经济结构调整向好的先兆，应该坚持下去。 根据市场审时夺势、追求周转率的开发商经营业绩不错，在销售额排名前五的公司中，除了绿城中国，其他四家经营模式较为相近，今年上半年的降价风声就由恒大与万科两家刮起。 与此同时，房企布局已经绕开一线城市，而主攻二三线城市，战略进攻重心转移。据榜单的发布者介绍，一线城市销售金额明显下降，二线城市比重明显上升，一线城市去年占40%，现在只有29%，二线城市去年39%，现在到52%。从面积角度来看也是这样的，一线城市的面积从22%变成16%，二线城市从52%变成62%，所以整个销售从一线往二线移。这是中国经济重心转移的标志，符合中国产业布局调整的战略目标。 只有房价下降，地方政府才有建设保障房的动力，否则，房地产价格溢价如此之高，多数地方政府不舍得把白花花的银子花在保障房身上。最近，国土资源部徐绍史部长就坦承，徐绍史部长三个月后就再次坦承，“现在供地碰到一些困难，主要是保障性住房计划、资金、项目，如果这个不落实，就供不出去”。很多闲置土地，至少有一半是由于政府原因造成的闲置。有几个地方政府愿意、有实力将土地用作保障房建设呢？ 房地产企业资金链普遍紧张，房价下降快要见效。2010年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年只有181款房地产投资信托，规模为327亿元。以私募方式募集的资金，回报率一般在10%左右，有些还伴有项目收益分红。上半年的债券融资一些公司高达13%以上，高息融资相当于饮鸩止渴。 即便中国经济数据远低于预期，政府就是想放开信贷与税收政策，重新走上房地产拉动投资与消费的老路，恐怕也很难成功。 已经有对冲基金公开表明中国的信贷与债务泡沫是最好的做空品种，他们购买了针对中国过剩产能的CDS，购买了建材、资源等相关企业的做空产品，正以逸待劳、守在一边，等着中国房地产市场再次疯狂呢。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
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