保障房

在中央政府的强力推动下，大规模建设保障房的政策看来已铁打不动，五年规划是3600万套，今年的计划是1000万套系统；这一事态对中国经济的未来前景意味深远：首先，现有住宅市场的一半将直接重归计划体制，而另一半将因等待保障房分配的漫长队伍而大幅萎缩，最终退缩于高端市场；其次，近年来已逐渐松动的城乡分割和户籍壁垒将重新竖立，农民将再次被排斥于计划性财富分配的盛宴之外；最后，支撑数亿人口当前生活与消费规划的家庭资产结构，和支撑地方政府投资行为的财政结构，以及以之为基础的金融资产，将被全面重新估值。 如此剧烈变动的最终结果还难以看清，不过我们倒是可以设想一下住宅分配体系本身将会呈现何种新面貌，或者说，即将参与保障房建设和分配的企业与个人，会面临何种竞争格局，他们有望从中获得什么？由于旧式的全民计划配给体系已不复存在，而住建部也并未统一规定保障房的分配标准，这一格局当前的权力分布和组织结构下重新构造，它在各省也会十分不同。 过去几年的商品房销量，体现了高价格下的需求量，而保障房价格低得多，因而潜在需求必定大大超出供给量；所以，核心的问题就是，将由什么样的规则和机制，决定谁将成为数量有限保障房的众多申请者中的幸运儿？按历史经验，当一种商品的价格被人为限制在市场水平之下时，其差价通常不会全部变成买家的实际收益，相反，它更可能以排队、争夺、走后门和分配系统的成本等各种形式无谓的消失而未被任何人获得，也就是经济学家常说的租值耗散。 当然，某些条件下可以避免租值耗散，假如有待分配的保障房是已经存在的，而分配所依据的是一些简单清晰而没有争议的规则，并且分配过程在短时间内迅速执行，那么，差价收益确实可以落入得房者的手中；另外，也存在一些部分避免租值耗散的可能，比如腐败，原本会耗散的租金以贿赂的形式部分转变为分配执行者的收益。 但实际上，3600万套保障房还没盖出来，而其销售价格已先于其生产而被确定，于是就有一种可能：这些房产的质量将向同价位的商品房质量靠拢，极端情况下，两者将无差别；这样一来，与市场化条件下唯一的差别就是，原本可以开发更高品质房产的土地，被用来开发低品质房产了，即，土地租值部分的耗散了；不过，现行政策大概将阻止这种极端情况出现，而阻止它所需要的质量管制体系本身将成为租值耗散的一部分。 可以预料，某些简单明了的标准将被用于筛选申请者，比如户籍标准已经出现在每个已出台的城市分配方案中；但户籍只能剔除农民（它不能剔除流动人口，因为外出者显然不会白白放弃其在户籍所在地拥有的机会），剩下两亿多城市家庭显然需要更严格的筛选标准；或许按身份证末四位号码抽签是个简单有效的办法。 但其它可能的标准，比如已经被采用的年收入、现有房产面积和家庭财产，全都不符合简单且无争议的条件；我们并非人人都有的一张年度所得税单，也没有立即可用的家庭财产清单，更不存在官员财产公布制度，所有基于收入和财产的筛选标准都将经历复杂的设计和实施过程，因而申请和审批机制不可避免的是复杂、迟缓且不透明的。 迟缓和不透明将给各利益相关者的争夺留出时间和空间，假如争夺过程没有及时导致一个透明化的标准产生，它将一直持续直至租值耗尽，即达到这样的状态：那些最费劲的获得保障房的边际买家，他们付出的总代价将不低于在市场上购买同等房产的价格；而此时，那些比他们更轻松获得保障房的人，所得到的，其实是帮助他们参与这场争夺的那些资源的租金。 那么，哪些资源可以提供这种帮助呢？尽管全民计划体制已不存在，但它的历史仍可以给我们许多提示；根本上讲，计划性分配问题就是个组织问题，个人在其中的竞争地位，取决于他在组织结构中的位置：他是这个结构的组成部分，还是游离在外？是否处于或靠近支配性位置？是支撑结构的承重墙还是填充材料？ 很明显，与整个国家体系紧密结合乃至构成其组成部分那些“正式单位”，诸如机关、国企、事业单位、学校，将在竞争中处于有利地位；这些单位原本就有这一套在其内部分配非市场利益的有效机制，也有着对即将建立的分配机制施加影响的足够畅通的压力渠道；可以预期，像清华大学为教师分配几千套住房这样的方案，在未来几年将大量涌现；在政策压力之下，向单位福利性分房体系回归，将是地方政府完成政策任务的简易途径。 相关日志 2011/03/05 — 宽带山:热门的三林经济适用房房型来了，35层一梯大概8户+了 (0) 2011/03/05 — 薄熙来不按常理出牌，逆天了:公租房中选名单报纸全部刊登出来了 (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/01/30 — 新闻晨报:房产税落地部分地区房租飙涨 幅度最高达700元/月 (0) 2011/01/05 — 今后教小孩算术，1到100,只需要学97个数了:77成为新敏感数字 (1)