房价

牛刀：房地产债务将引发中国房价雪崩     美元自贬其值，美元指数从 83 点高位持续回落至 77 点，就趋势判断，本轮回落可能会探底至 74 点，而 74 点是美国次贷危机爆发时的最低点位。目前的市场表现是，引发全球大宗资产价格大幅上涨。后续表现是，发达国家和金砖四国出现债务危机，危机程度不会亚于希腊，其中，中国债务危机将会因房地产企业引发。   中国钢铁企业在三个月前开展限产，原以为铁矿石价格会下降，没想到的是，铁矿石价格非但没有因为中国的限产而降价，反而步步走高。美元贬值，持续时间可能会长达半年，在美联储加息前一直会贬，而中国汇改的的一篮子货币，兑美元汇率变动不大，对其他非美货币自行升值，因为其他货币兑美元都在贬值。   在美联储加息前，中国房地产企业还将大举在全球借债，完全没有意识到风险的降临。据统计，中国房企在海外举债已经超过百亿美元，且利率都在 10% 以上，远远高于中国同期贷款利率。之所以敢于这样举债，是在赌人民币升值，就目前的迹象来看，中国政府没有办法对人民币实施大幅升值，因为现在很多外贸企业是在接受政府补贴才没有关门，如果再升值 1% ，中国年底失业人口可能会高达 2000 万。   显然，政府不会冒这个风险。那么，后续走势是人民币不仅不会升值，反而随着一篮子货币兑美元开始贬值，以维护对欧洲、英国、日本、加拿大和澳洲等国的正常贸易。温家宝总理此次访问欧洲，除了充当中国的国际 公关先生意外，就是维护同欧洲各国的关系，维护正常的贸易往来。但是，市场的选择，会出乎中国政府意料之外。   据全球货币基金组织预测，明年全球经济增长将下降至 4.2% ，于今年相比降幅在 0.4% ，那就意味着全球贸易将减少 2 万亿美元左右。这是一个很大的降幅。而汇率，将成为各国贸易战的最佳工具。无论国际货币基金组织怎么呼吁，各国的汇率都将为贸易服务。如果对操纵汇率行为诉诸法律，中国胜诉的可能不大。   因此，指望人民币大幅升值或大幅贬值都是不切实际的，开发商将集体出现失算和误判。历史上每一次房价泡沫破灭，都与外资抽逃有关，也就是债务问题引发。现在最难以遏制的也是外资抽逃，并不是热钱流入。中国房地产的债务链涉及很多方面，一个地方断裂就将引发危机。首先是房企的债务，这是最早受到攻击的。   发达国家的债务一向为市场所忽视，而在本轮经济调整过程中，国际资本大鳄将专门寻找发达国家的债务问题进行攻击，以谋求最大的金融利益。中国不同之处还在于，因为国内的通货膨胀和生活成本的大幅上升，中国一线城市白领的房贷压力开始显现。早在一年前，我就专门研究过白领房贷压力问题，并指出只要一发生危机，一半以上白领会破产。网上把我的观点当做郎咸平教授的观点广为流传，我们都是一笑了之。   不过，当房企和白领房贷问题爆发时，政府更加关注的是地方政府债务问题，所以，不可能代房企偿付债务。开发商一定不要心存幻想，因为政府解决不了放弃的债务问题。今年 8 、 9 月间，韩国政府试图帮助房企解决债务，结果适得其反，促使外资大量出逃，最后，只得依靠降价谋求生路。 9 月一个月，韩国房价下跌 20% ，才让一部分开发商逃离生天。   中国房企债务沉重， 2008 年危机爆发是，是依赖政府注入大量货币，才逃离生天。这一次，政府无法再大量投放基础货币，资金松动的门都没有，所以，开发商不要做任何指望，赶紧降价卖楼，才能逃离生天。国庆黄金周的下半周，成交量一落千丈，深圳 6 日成交为 134 套，基本打回到最低谷，就是因为开发商死不降价。再不降价，已经来不及了。   因为韩国只支撑了一个月，中国顶多只能支撑两个月。而且，在撑不下去的时候，债务链有问题的开发商一个月必须降价 40% 以上，才能放大成交，否则，不会有人购买。这不仅仅只是偿债的问题，而是房价的投机资金被逼出市场后，现在愿意买楼的，根本支付不了这么高的房价。     牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：中国房价泡沫破灭时比日本危害大 为《凤凰周刊》撰写的专稿     中国政府和民众正在作出艰苦的努力，设法化解泡沫。但是，作为一种经济现象，仅仅依赖行政的手段和道德的诉求，不能解决根本问题。经济的问题，最后的解决方式一定是经济的手段，不痛下杀手，就不可能化解泡沫。   悲观的认为，目前的手段不可能化解泡沫，因为政府不想看见大量的开发商破产倒闭，大量的职业炒房客跳楼——当然，跳楼只是一种形象的说法，更不想看见土地价值降至低点，无力扭转对房地产的依赖趋势。那么，导致的后果就是房价泡沫破灭，情形相对拉美和日本来讲，更加严重。   政府的善意可能害了一大批人。此时政府应该发出更加明确的信号，因为事态的严重程度不是现在所能预估的。政府其实已经向市场发出了信号，只是这个信号不明确，导致开发商不愿降价，炒房客不愿抛盘，一些普通的买房保值的民众依然在凑钱交首付。而政府实际上已经无力再发行钞票了，依赖货币推动的房价上涨缺乏动能，当一切的矛盾焦点聚焦在一起的时候，泡沫就将开始破灭。   日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数为 0.47 ，超过国际警戒线的 0.07 。中国不一样啊，中国今年的基尼系数要突破 0.52 ，泡沫破灭时的基尼系数要突破 0.54 ，远比日本严重。降低基尼系数的唯一办法，就是将房价。我做了一个简单的推测，房价明年如果下降 20% 的时候，基尼系数会维持今年的水准；房价下降 30% 时，基尼系数会降低到 0.50 ，仍然是泡沫破灭的风险区；只有降低到 40% 以后，基尼系数会降低 0.49 ，那么，中国就不会有泡沫破灭的威胁。但是，很难做到。   日本房价破灭时，日本的货币十分坚挺，对美元的大幅升值为市场所认同。而中国现在的货币是政府在一手操纵，如果恪守规则，那当然是万民之幸；但是，万一那一位高官手指头一松，可以想见几万十几万亿的货币就会流向市场。就算遵守规则，每年 17% 的货币增长也不可持续，今年 M2 余额将会突破 70 万亿，超过 GDP 的一倍，比美国还要高出 10 万亿人民币，并且无法回收。市场上对货币的利率、汇率等十分敏感，极易产生信息混乱，很轻易的导致市场误判。   日本和中国还有国情和社会制度的不同，国际国内经环境的不同，对待住房的态度和立场也不同，所以，日本的普通民众在泡沫破灭时并没有多少人受到危害，只有炒房客这个群体出现问题，而中国的住宅问题涉及很多普通民众，一旦泡沫破灭，将会危及很多人。         牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：关于有效控制房价的几点建议 ——为政府支招之二   牛刀按语：为政府支招活动，得到了网友的大力支持， 1600 多位网友发来了许多很好的建议，我正在条分缕析，或整篇刊发，或采取集粹的方式，容纳大家的观点，逐篇选发。今天选取这篇，请作者告知姓名。   “ 住房是重要的民生问题 ” ， 有一个安身之处是一个普通市民最基本的生活需求 , 房地产市场发展的根本是为了改善居民的基本居住条件。政府应始终把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。   改革开放以来我国的经济形势越来越好，可是普通市民却越来越买不起房子 , 房价却越来越偏离普通市民的承受能力，土地的所有权归国家所有，政府却控制不住房价？到底哪里出了问题？近些年中央政府不断出台限价政策，不仅没有抑制房价的不断攀升，反倒起到催化剂的作用，有的开发商甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次。   而事实也确实如这些狂妄开发商的所言 , 普通百姓更加买不起房子了 , 原本还相信政府能够把房价控制在合理的价位上百姓 , 现在后悔不迭 , 政府在普通市民心目中的威信和执政能力随着房价的疯涨而不断降低，百姓对政府失去信心这是很危险的。   控制房价让普通市民买的起房，这既是政府的责任，也是提高政府威信的途径，政府是到了该挽回威信的时候了。值得警惕的是房价不断攀升的真正原因什么？已经出台的抑制房价的政策为什么控制不住房价？。到底出台什么样的针对性政策才能真正使房地产市场健康的可持续的发展，形成良性的循环？     房价不断攀升的原因很多，最主要的原因有以下几点：一、城市居民的建筑用地公开招标、竞拍方式极不合理，导致土地出让金越来越高。地方政府的官员所关心的只是土地收益，这是直接导致房价暴涨的原因之一。   在土地出让金计入地方政府财政收入的情况下房价不可能下降，这也是一种极不合理的政策。城市居民的建筑用地公开招标、竞拍方式，导致土地出让金越来越高，不断加重普通市民的经济负担，居民收入增长远远比不上房价的增长，普通市民不堪重负，苦不堪言。眼看中央政府抑制房价的举措招招落空，房价仍然在疯长，普通市民除了失望还是失望，土地出让金越来越高 , 买单并不是房地产商，而是由市民买单。把市民共有的土地通过房产商转手以高价卖给市民，这样的政府在百姓心中的地位可想而知。     二、房地产商以市场经济条件下政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价为由，谋取的暴利的行为没有得到处罚，引起连锁反应，哄抬房价。这是直接导致房价暴涨的原因之二。   房地产商们把目前把目前房价的节节攀升归结为，市场需求旺盛，供求关系决定的市场价格，实际上是为自己的“抢劫”行为辩护，目前房地产市场从根本上说是处于一种畸形的垄断行为，任何一种生活必需品通过竞拍的方式获得经销权都会导致价格的暴长，比如：粮食若像土地一样全部收归国有，然后政府再 通过公开竞拍的方式招标，出价高者获得经销权，政府也不限制销售价格，那一斤米买到几十元甚至上百元也不稀奇，因为人不吃饭要饿死呀，需求决定价格啊，如果医院通过竞拍的方式获得执照，政府不限制医疗费用，医院就可以漫天要价 , 普通百姓生一次病就得倾家荡产 , 债台高筑 , 这哪里是市场经济，这和抢劫有差别么？   高房价影响最大的是中等收入群体 —— 方面，中等收入群体难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。中等收入者最尴尬 —— 收入高的其实不在乎，还能投资炒房赚一笔，收入低的也有廉租房和经济适用房，只有中等收入者夹在中间的被挤入市场，让房子压得喘不过气来。对于中等收入者来说，现在房价透支的不仅仅是今后几十年的收入，还有再教育或者投资或者创业的机会，因此也透支了往上发展的路径，对他们的发展权是一种明目张胆的伤害。我们这个社会需要更多的中等收入者，因为他们是维护市场经济和社会秩序稳定的中坚。但是现在，他们却成了房地产市场的最大受害者。   解决方案 : 政府一定要退出房地产产业链。防止政府通过拍卖土地推高房价。各城市上报所在城市的人均收入制定合理房价（保证中等收入者能够买的起房） , 改变目前的招标方式，先定房价、质量标准及配套设施，再进行公开招标。使开发商的利润控制在合理的范围内。   三、产权转让增值是房价暴涨更为重要的原因，从某种意义上说甚至超过前两种原因，政府不尽快出台有针对性的政策，不从政策上进行控制，任其发展下去后果不堪收拾。   我国的国情是城市人均土地资源十分紧缺，每一个人都不能过多地占用，所以如果一户拥有多套住房，实际上是抢占了他人的应有的生活必需的资源，使用权转让增值既是对后来购房者的剥削，也是房价越炒越高的一个罪魁祸首，同时也是城市动迁成本不断被推高的主要原因（这又进一步抬高房价），通过囤积房子就可以就可以获取暴利，今后越来越多的房子将被一部分人起来的人囤积 , 在高价出售 , 在上海一方面是普通本市居民根本买不起房子 , 同时又有大量的房子空置 , 很多人买了多套房子空在那里 , 另外 , 外省市有一大批人的在上海买好房子作为不动产 . 空置哪里 , 这使得上海本以十分紧缺的土地资源更加紧张 , 土地是特殊商品，政府绝不允许让一部分人作为不动产来储存。我国土地资源紧张 , 城市土地国有化 , 按理说可起到很好的调剂和调控作用 , 保证城市居民的基本居住权不受侵害 , 可是由于我们的政策不当 , 导致今天这种房价飞涨 , 地方政府、开发商、炒房者谋取暴利。如果我们今天不能让大多数中国人拥有自己的住房，则在未来遇到重大社会事件时，这些人就是最先走上街头的人。让普通民众享有基本的居住权，这不仅是关系到国民经济运行和基本民生的问题，更是关系到保持社会稳定的重大问题。   解决方案：中央政府当务之急抓紧制定政策 , 杜绝产权转让中增值 , 谋取暴利 , 用好用足城市土地国有化这一有利条件 . 并尽快实施。具体做法： ( 用好土地使用协议 70 年 ) 。限制交易价：当年期的房子交易价最高不能超过买入价 , 并且逐年折旧 , 房屋折旧交易每年折旧购房价格的 1/70 ，七十年时折价为零。如果还有居住价值，没有列入拆迁计划。由政府收回，作为廉租房，原住户可优先享受此廉租房，这样做既可以断绝炒作行为，囤积房屋的行为，也可以防止拆迁成本升高，减少动迁阻力。有力促进土地资源的循环使用，同时也可以让市民可以根据自己的经济能力量力而行，不同经济能力的人都可以买到与自己相适应的房子，经济条件差一点的可以买价格相对低一点的旧房，等经济条件好些，想改善自己的居住条件，可以买新房，同时按折旧后的价格出售原有的住房。     对现有的一户拥有多套房子的情况：政府可用税收政策和修改物权法等立法途径，杜绝在房地产市场的投机活动，使其尽早出让，尽最大可能保障社会大多数人能够拥有自己的住房。通过政策限制交易价格，并逐年折旧。是使房地产市场真正进入良性的循环，健康可持续的发展的根本措施。一系列的棘手的问题都可迎刃而解。如： 1 、按照现行的政策：就是把地方政府的官员就是撤职、法办也不会把房价降下来，因为那个城市首先把房价强行将下来，外地资本就会蜂拥而至，进行抢购马上会出现供不应求的局面，房价马上就会被拉上去。而且，不是通过政策制定法规来控制房价，而是让地方政府通过行政命令强行控制房价，就等于增加给地方政府腐败的机会。杜绝产权转让中增值，限制交易价格，并逐年折旧。根本不会出现疯狂炒房、囤积房子的现象。 2 、可防止地方官员利用手中权力，在经济适用房上产生的腐败行为。 3 、增加了廉租房的房源、减轻政府的财政负担 4 、居民量力而行购买住房，减少金融风险 5 、减少动迁阻力、降低拆迁成本，进一步提高土地的利用率，缓解建筑用地的紧张局势 , 加快旧区改造速度 6 、杜绝啃老现象，提高国民的进取心 7 、防止国际资本涌如侵害国民的居住权 8 、有利于城市化进程 9 、有利于和谐社会的建设，改善政府的形象，缓和干群关系   这样做法可能与现有的政策法规有抵触，但我们讨论房地产的基本前提：第一，中国的土地是公有制；第二，现代社会保障每个居民的居住权。第三、房地产业发展绝不可以建立在损害民生的基础上，一切产业发展要有利民生。中国特色的社会主义特在什么地方上，我认为应该特在制度、法规的制定方面更中国的国情，更能保证国民的一些基本权利不受侵犯（如：居住权等），政策法规也不是一成不变的，原有的政策法规的是坚持还是修改，看是否有利于民生，有利于国计民生的就坚持，不利于国计民生的就要及时修改。   关于政府出资补贴建廉租房与经济实用房的问题。我认为现在的廉租房建设与经济实用房的的会出现很多问题 , 政府不应该用公共财政用在补贴个别人的身上，而且这样的补贴根本就是无底洞，财政负担会越来越重。政府应通过制定切实可行的政策来控制房价。（如：杜绝产权转让中增值、限制交易价格，并逐年折旧等），公共财政应该用在公共事业上，如全国广大的农村学校的校舍及学校办学条件的改善需要政府更多的财政支持。   牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com   MSN空间完美搬家到新浪博客!

牛刀：房价没有降水电汽价格不能涨     发改委是在玩火啊。水电汽再涨价，那就意味着与民生相关的所有商品和生活用品全面上涨，尽管发改委只是将方案公布出来，以了解民意，但是，很显然，提价的时间表想必已经排好，只等时机成熟就开始宣布涨价。目前，对这种阶梯式的价格上涨， 8 成网友深表忧虑。   与此同时，北京市政府准备就燃气价格上调举行听证。市场的感觉是，到处都在涨价，恶性通胀就要发生了。作为政府管理部门，头等大事就是全力遏制通胀，坚决将恶性通胀的苗头掐死在萌芽状态。可是，看看发改委，都在干什么呢？   一方面是发改委官员在多种场合认为中国不会发生恶性通货膨胀，并且，明确表示过全年 CPI 不会超过 3% ；而另一方面，发改委本身在频频推动国有垄断行业价格上涨。一方面是拼命遏制投机调控房价，而房价仍然在大幅上涨；而另一方面，豆你玩，蒜你狠，辣不怕，韭菜价格超过了鸡蛋价格，用老百姓的话来讲，是豆腐卖出了肉价钱。   价格一片乱象，管理完全失控，此时，推动水电气价格上涨，将会发生什么？不用我说，发改委也应该很清楚。纵观整个这一轮通货膨胀的发生，滥发货币在前，房价暴涨在后，人民网调查， 82% 的网友对房价上涨深恶痛疾。现在，已经经过了半年的调空，该出的政策迟迟不肯出，行政措施推出了一大堆，这样，给市场的中长期预期是房价还将上涨，怎么可能停止投机呢？   刚刚推出的二次新政，市场开始对政府的调控有了一点信心，相信政府的诚意，但是，政策传导到市场是需要时间的。本轮政策传导到市场上，少说也要两个月，好在第一轮调控打击了一部分投机，所以，市场反应已经开始，只不过要产生效应至少也得两个月后。从时间节点分析，本轮房价调控正在僵持状态，搞得好房价如期下行，搞得不好也有可能功亏一篑。   如果现在爆发恶性通胀，那么，作为本轮通胀的始作俑者——高房价，又将蠢蠢欲动。而恶性通胀的诱因，就是与民生相关的生活用品和商品价格的大幅上涨，尤其是政府的垄断行业。因此，在市场走势不明朗之前，水电气的价格应该暂缓上涨，以免诱发恶性通胀，那种局面就无法收拾。         牛刀亲笔签名新书网上有售 另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》 和王福重签名新书《写给中国人的经济学》 网址 http://shop58544884.taobao.com     MSN空间完美搬家到新浪博客!

9 月 29 日中央有关部委出台的新一轮的遏制部分城市房价过快上涨的“第二波”调控政策，除了将首付提高至 30% 的更加严厉的差别化信贷政策之外，还首次提出要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”房产税政策成了本轮房地产调控的最值得期待的政策举措，而上海刚刚发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出，“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税很快将进行试点，继而在全国实行。 应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已经 7 年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”，现存的涉及房地产的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税，不仅种类繁多切效率亦很底下，而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨，物业税不知何时候被赋予平抑房价的不能承受之重，即使在今年，国家发改委正式放弃物业税的踢法，回归房产税改革之后，这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。 但根据最近房产税的动态来看，民众对房地产的这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为 0.3%-0.4% 。如果这个说法最后被证实， 0.3% 到 0.4% 的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨 1% ，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担；其二，我们注意到，财政部、国家税务总局有关负责人 4 日再次表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费，抑制投机性购房。按照我国 86 年的《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳，税率为 1.2% ，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一的房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。 从国际上来看，关于物业税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国的做法虽有差异，但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是对房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说，凡是“拥有”房地产的人，都有按照不动产的评估价值纳税的义务。但是，由于我国实行极为特殊的土地政策， 70 年的期限，加上不菲的土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，恐怕不能简单地说“国际经验”。 因此，房产税究竟为了什么，在目前房地产调控处于非常关键的敏感时期，房产税的试点已经如箭在弦，这已经是政策本身无法回避的首先必须明确的问题：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众，房产税为何而征。 如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达 60 多种，占房价的比例保守估计在 40% 以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。 从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。 鉴于此，我们呼吁，在明确房产税政策目的之前，任何关于房产税的制度细节讨论都毫无意义，而糊里糊涂的推行更会损害政策的公信力。   MSN空间完美搬家到新浪博客!