房价

大道至简：透过现象看本质 ——投资（趋势）总结之八   时寒冰         影响某种趋势变动的因素往往非常多，即使以人们能够看到的因素而言，罗列下来也非常繁杂。但是，在所有影响该种趋势的因素当中，有很多是可以忽略的（通过删减化繁为简）；有些因素所产生的力量是互相抵消的（即方向相反而力量相近的因素，去掉，化繁为简）；有些因素是可以归为某一类当中的，所依据的原则就是，这些因素的合力是同向性的（通过合并，寻找到一个主干，化繁为简）。走完这三个步骤以后，再通过第四步，寻找决定趋势的核心力量就变得相对容易了。     当然，再高一个层次，就是倒推法，更简单，更容易找到实质，但必须有前面的基础作为铺垫才能做到。     沿用上述方法套房价，会发现，最终决定房价的力量是货币（信贷）的供应量（“无论是计划经济还是市场经济，货币供给的动态都取决于信贷的扩张和紧缩。”——黄达《金融学》）。因此，根据货币（信贷）供应量，即可知道房价的大致趋势。除货币之外的因素，如供求关系等等，都退居其次了，也正是这些变化，使得很多经济理论无法解释中国的房价高于发达国家后为何还继续走强的真正原因。     中国M2（广义货币供应量）增长最快的时期是1992年（31.30%）、1993年（37.30%）和1994（34.50%），那个时候发生了极为严重的通货膨胀。原因有二：一是M2增速过快，快到令世界瞠目结舌的程度。二是中国缺少可以吸纳这些超发货币的领域：房地产和股市都处于刚起步阶段，规模有限。     于是，政府开始在越来越多的领域实行货币化，或者说，去责任化。住房改革、医疗改革、教育改革……通过改革，原本应该有公共财政承担的职责，转嫁给了老百姓自己。而住房、医疗、教育领域的货币化及股市的扩容，成为吸纳超发货币的重要领域。     1990年的时候，中国广义货币供应量M2余额为1.53万亿元人民币，截至2010年8月末，M2余额已经高达68.75万亿元。净增加43.9倍。至此，伟大祖国的货币总量已经超过美国20%。可歌可泣！     中国房价真正开始暴涨，始于2003年。相关数据，我已经在 《大道至简之五：透过现象看本质》 中有详细介绍。     可以重复一下两组数据：     第一组：2003年7月末，广义货币供应量M2余额为20.62万亿元，2007年12月末，广义货币供应量M2余额为40.34万亿元。2007年与2003年相比，广义货币供应量M2余额增长了近20万亿！     第二组：2007年12月末，广义货币供应量M2余额为40.34万亿元。2009年12月末，广义货币供应量M2余额为60.6万亿元（比上年末增长27.7%）。短短两年时间，中国广义货币供应量M2余额又增长了20万亿元！     其实，对于房价而言，调控与否并不重要，重要的是政府能否控制住印钞机，能否控制住信贷的急速扩张。一边调控，一边加大货币投放，等于是火上添油，是不可能抑制房价的。     那么，今年下半年房价为何又开始上涨了呢？     因为，虽然调控的鼓声雷鸣，使得投机客开始观望，房屋成交量骤降，房价也略有回落，但中国的M2余额一直高速前进——这是中国房价再次向上的根本原因。     截至2010年8月末，M2余额为人民币68.75万亿元，较上年同期增长19.2%，增速明显高于7月的17.6%。而中国截至今年6月末的M2较上年同期增长18.5%，5月为21.0%，4月为21.48%，3月22.5%，2月25.52%，1月为25.98%。货币的快速投放，使得富人出于对货币贬值的恐惧再次入市，这个时候的房屋已经不再是居住的房子，而是一种金融品，中国的房地产市场也变成了一个巨大的传销场所。     2009年，中国预定的M2增速目标为17%左右，但截至2009年末，M2余额较上年末增长高达27.68%！     中国今年（2010年）全年的M2增速目标仍为17%左右，但截至目前，没有一个月是低于17%的。     而且，政府自己也感到调控房价越来越成为难以完成的任务。一方面，既得利益集团已经从小树变成参天大树——是类似于阿凡达电影中的那种可以寄生N多人的难以撼动的通天大树。另一方面，一旦调控房价，超发的货币就会涌入实体经济，加剧通货膨胀的显现。比如，流到农产品等领域，就会导致食品价格持续上涨，引发民众不满。     于是，不得不再次放任房价。     这不仅可悲，而且非常危险。     现在，一切都在按部就班的进行中，只是，很多人把头埋在沙土里，装作看不到而已。今年3月，我多次强调，国际大鳄将发起总攻，全面狙击欧元，速战速决。被很多人嘲笑，等结果出来后，这些嘲笑者不做声了，但也仅仅不做声了而已。我此前在演讲中提及的，黄金年底到1300，美元9月将见到7字开头，都已经到达。再次强调，所有的趋势研究必须放在一个周期内才有意义，对某个阶段的带有时间坐标的趋势把握好，对投资操作才有实际意义。阶段一过，趋势就跟着调整。这就是顺势而为。     目睹危险，令人忧虑。要知道，在时间坐标上，当像5月欧元狙击战这样的具体事件被如此精确地固定下来的时候，实际上也意味着大周期的全面启动和展开啊！        2010年3月17日，我在 《货币战争悲壮的英雄：帕潘德里欧》 一文末尾这样写道：     欧元之后，投机大鳄们下一个要攻击的将是中国。伎俩仍旧是：热钱涌入——逼迫本币升值——推高泡沫——热钱撤离——泡沫破灭……只不过，中国一直在主动制造并累积泡沫，并且乐此不疲，不遗余力。很多时候，不能埋怨投机大鳄太凶残，而应该想想自己的问题。     不自省者自灭。     在帕潘德里欧悲壮抗争的时候，北京又诞生了几大地王，其中有中国兵器装备集团下属企业。地王一出，周边房价立即暴涨……此时此景，不能不让人扼腕叹息。     现在回过头来看看，眼前正在发生的，跟我3月画出的这个路径何等相似！     欧元狙击战之后，美国对伊朗加大制裁力度，而后，就是集中力量强压人民币升值。9月29日，美国国会众议院将就一项旨在对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税的法案进行表决。而所有的这一切，我在3月份的文章中，都已经明确提出警示。遗憾的是，中国在继续膨胀泡沫，对已到眼前的风险视而不见。     我从2008年起，就一直喋喋不休地建议（连我自己都开始对这种喋喋不休不耐烦了），必须修正掠夺民众、恶化民生，仅能满足少数人私欲的畸形的房地产政策，停掉一切可能导致产能过剩的大规模投资项目，把资金用到改善民生上去，用到扶持效率更高的民营企业发展上去。只要民生改善，社会保障机制建立起来，中国民众的购买力就能激活，内需就能拉动起来，在国内就能消化掉部分产能。遗憾的是，中国不仅没有这样做，反而越走越远，继续扩大产能，以至于到了不得不再次通过关闸限电来控制产能的地步。同时，面对被通胀折磨的购买力不足的民众，又不得不哀求消费大国，向他们超低价推销我们的产品。     一步错，步步错。     高房价是一些人政绩的闪光点，也是一个巨大的隐患。中国房价早已丧失了购买力这一至关重要的基础，它已经成为富人的游戏，成为投机者的乐园，成为摧毁民族凝聚力、创造力和上进心的超级粉碎机。中国的房价在靠春药强力支撑，看起来还在勃起，却忽略了正在造成无法医治的后果。     当然，在所有的隐患爆发以前，我们不妨一起麻木起来。草民徒叹奈何！     说明：本人所有大道至简系列文章都只是阐述一种分析方法，而非提供投资建议。其中部分内容为此前演讲中内容，只是时间滞后。     说明：最近更新不快，原因有三，一是前期多篇文章被屏蔽，写作激情受到些影响；二是房价上涨，房东也趁机再次把租金提高20%，毫无商量余地，只好滚蛋，另找栖身之地，耽搁了点时间。三是新书的写作，其实，半年前已完成，但看看不满意，干脆删掉重新写。因此，有所耽搁。        于2010年9月29日 附几张照片（与20多位听课的朋友，一起游了青岛，大家AA制，玩了一整天，非常开心） 1.在船头 2.拥抱大海 3.导游说这面墙可以穿越过去，我试了试，过不去。呵呵……导游编的。 4.在崂山上爬树，很多年没有爬过树了，业务生疏了很多。 5.学猴哥。 链接：无题 链接：日本放还我船长背后藏着什么？ 链接： 九一八，忍不住哭泣 链接： 钓鱼岛危机与突围之路 链接： 钓鱼岛：日本的大阴谋与生死博弈 链接：大道至简之七：透过现象看本质 链接：大道至简之六：透过现象看本质 链接：大道至简之五：透过现象看本质 链接：大道至简之四：透过现象看本质 链接：大道至简之三：如何准确把握趋势（视频） 链接：以史为鉴，谈通货膨胀危害 链接： 强烈谴责通过欺骗方式炒作楼盘 链接：前行中的民族最懂自省与反思 链接：爱心图书馆捐赠及游嵖岈山（35张照片） 链接：云南二次爱心捐助行动（含30张照片） 链接：三剑客向高房价宣战郑州行感言 链接：云南抗旱救灾感悟（含44张照片） 链接： 贵州助学·感悟  

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推行房地产试点等，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 我们知道，自 4 月 17 日，国务院常务会议出台“十号文”，即史上最严的房地产新政至今已近半年，全国各大城市的房价虽然告别了疯涨的局面，但半年以来，尽管成交量暴跌，一线城市的房价却呈现出非常坚挺的一面，从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，与房地产相关的利益方与政策博弈的心态跃然，特别是， 8 月份以来，一些城市的成交量突然大增，据媒体报道， 30 个城市中有 26 个成交面积环比上涨，其中 11 个城市上涨幅度超过 50% ，北京、上海、广州等城市又出现了抢购楼盘的情况。开发商借助所谓的 “金九银十”，希望再次实现 09 年房地产全面回暖的心态极为明显。 在这个关键时刻，有关部委审时度势，在政策层面及时向民众释放明确的信号，加强对房地产的调控和政策的落实，一方面，对于因房地产市场所谓“回暖”，房价再次上涨引发焦虑和恐慌的民众起到了及时的稳定军心和安抚作用，另一方面，对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。 从各部委出台的具体措施看，除了要求首付比例调整到 30% 为最新的政策之外，其余大部分内容都是对以前政策的落实和完善。比如，要求各地立即研究制定贯彻落实国务院“十号文”的实施细则。事实上， 4 月 17 日到现在，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家，很多地方对于“十号文”的消极抵抗使得政策的公信力大打折扣。这次要求没有出台细则的，立即研究制定细则，而且再次强调，要严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，追究党纪国法。 从完善差别化的住房信贷政策看，在“十号文”既定的非常严厉的基础上，体现了更加严厉的导向：将各地视情况执行的暂停三套及以上住房贷款普及到全国，而且必须强化执行，对于非居民购房贷款也全面暂停，而且将首套住房贷款的首付比例调整到 30% 及以上，同时要求各地银行要对消费性贷款变住房信贷等情况严格审查，令行禁止。 在税收政策上，“十号文”提出要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，再次基础上，明确提出要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，要求加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。除此之外，对于如何增加住房的有效供给，加大保障性住房建设，以及加大住房交易市场检查力度，查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “ 阴阳合同 ” 等行为提出了明确的要求。 因此，有关部委本次提出的“二次调控”的种种举措，本质上是对“四一七新政”的强化落实，“四一七新政”作为史上最严的房地产调控政策，其是否能够让中国房地产市场回归理性，健康发展，关键在于是否执行，不沦为政策白条。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商、地方政策等的对抗而乏善可陈。“二次调控”的目的就是确保房地产调控政策的执行力和权威，督促各地不折不扣的落实到位，使房地产市场稳定、健康发展。只要各部委齐心合力，地方政策诚心诚意落实，加快出台细则，我们坚信，本次房地产调控政策一定能发挥真正的作用，让房价回归合理。